Купить квартиру в 2026-м: что происходит с недвижимостью и подешевеет ли она

Рынок недвижимости в Беларуси последние несколько лет удивлял аналитиков своей непредсказуемостью. И ставил рекорд за рекордом: сначала по числу сделок купли-продажи, а последние пару лет – по ценам за квадратные метры.

Только представьте: в 2024-м квартиры подорожали на 18%, а за неполный 2025-й – еще на 21%.

По оценкам экспертов, нечто подобное наблюдалось только в 2013-м (правда, тогда рост за год составил 34%).

Что несет 2026-й рынку недвижимости, стоит ли покупателям снова надеяться на "«однушки» от $40 тыс." и как вести себя продавцам, спросили у заместителя директора по аналитике портала Realt Андрея Чернышева.

Цены выше – продаж меньше

Рост цен на "вторичке" не мог не сказаться на покупательной способности (хотя она по-прежнему оставалась относительно высокой).

По предварительным данным (цифр за декабрь еще нет), в минувшем году было продано 16,8 тыс. квартир в Минске.

Это меньше, чем в 2024-м, когда число сделок купли-продажи перевалило за 20 тыс.

"Цены выросли, добавим подорожавшие кредиты (на уровне 18,5% годовых). Плюс осенью снизились кредитные ставки по новостройкам. В итоге мы замечаем уменьшение продаж на рынке «вторички»", – отмечает Андрей Чернышев.

В целом же активность все равно остается на достаточно хорошем уровне. И это несмотря на заметный рост цен.

Это связано с тем, что, во-первых, количество предложений на рынке сокращается – за год уменьшилось на 20%. Во-вторых, новостройки в 2025-м дорожали активнее, чем жилье на вторичном рынке – и часть покупателей стала присматриваться к квартирам от собственников.

Доллар по Br3

Ну и конечно, не мог не повлиять на спрос и предложение курс доллара, который показал падение на 16% с начала года.

"Зарплата – в белорусских рублях, а цены на недвижимость формируются в долларах. Соответственно, в национальной валюте жилье для покупателя подешевело. А это дало возможность продавцам еще больше поднимать цены: снижение обменного курса во многом нивелировало подорожание недвижимости и кредитов", – отмечает Андрей Чернышев.

Поэтому и спрос оставался достаточно высоким, несмотря на значительный рост стоимости квадратного метра.

Ждать ли снижения цен в 2026-м?

Ценник на недвижимость сейчас пугает покупателей. И все смотрят на наступивший год с надеждой и сомнением: станет ли доступнее жилье или лучше подождать?

"Если проводить аналогии с предыдущими периодами и предположить, что кредиты будут предоставляться в этой же зоне доступности, но при этом курс доллара начнет подниматься, конечно, и цены на квартиры стабилизируются. Но быстро это не произойдет", – говорит Андрей Чернышев.

Понятно, что с ростом курса доллара квартиры будут все менее доступными для покупателей.

"Продавцы увидят, что продажа растягивается, и будут вынуждены идти на уступки. Причем это мы начинаем замечать уже сейчас. Но еще должно пройти достаточно времени, а число сделок – действительно уменьшиться, чтобы собственники пошли на снижение цен", – объясняет аналитик.

Прогноз на 2026 год

Эксперт отмечает: объективно, цены на квартиры достаточно высокие и по отношению к текущему курсу доллара, и к ставкам на кредиты. Уже сейчас это практически предел покупательной способности.

"Для дальнейшего роста цен в течение года необходимо либо еще большее уменьшение обменного курса, либо снижение кредитных ставок на приобретение «вторички»", – отмечает Андрей Чернышев.

При текущем же раскладе ситуация на рынке недвижимости должна скоро стабилизироваться. Но продавцам нужно будет время, чтобы среагировать.

Если же курс доллара начнет расти, а ставки на кредиты пойдут вверх, соответственно, число сделок снизится. Продавцам стоит ориентироваться на показатель в 1200 проданных квартир за месяц – это сигнал, что спрос падает и надо "двигаться в цене".

"Здесь уже не стоит растягивать продажу, а лучше быть очень внимательным к каждому покупателю", – добавляет эксперт.

В любом случае, надеяться на "однушки" по $40 тыс., как это было пару лет назад, в ближайшее время точно не стоит.

Сейчас средняя цена "квадрата" однокомнатных квартир – $2100. И сильного уменьшения цен аналитики пока не ожидают.

Но и обнадеживают: покупательная способность не резиновая, а значит, продавцам скоро придется пересмотреть свои запросы.