Консалтинговая компания NAI Belarus выпустила квартальный обзор рынка складской недвижимости. Специалисты отметили, что ситуацию в сегменте можно емко охарактеризовать афоризмом "в Багдаде все спокойно".
"Уже не первый отчетный период мы констатируем, что сегмент [складской логистики. – Tochka.by] наиболее стабильный на всем рынке коммерческой недвижимости в плане хорошего спроса, высоких ставок и низкой вакантности", – сказано в нем.
Тем не менее не все так радужно, если учитывать не только финансовые показатели собственников складских площадей.
Корреспондент Tochka.by задал эксперту несколько вопросов о ситуации в этом сегменте коммерческой недвижимости, где дела (в отличие от офисов и ретейла) давно идут хорошо.
Нулевой ввод
В 2021–2022 годах стабильность подкреплялась хорошими объемами ввода новых площадей, растущим предложением, но за 2023-й в целом и за I квартал текущего года "особо порадовать нечем", отмечает партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.
В 2023 году не было не то что стоящего объема ввода, даже объектов интересных не строилось.
По словам Алешкина, "в лучших традициях предыдущего года " за пять месяцев 2024-го на рынке в плане предложения новых складских площадей ничего не изменилось.
"И на самую ближайшую перспективу значительного роста предложения не предвидится. Только в транспортно-логистическом центре «Прилесье» ожидается строительство корпуса сухого склада и, возможно, одного или двух корпусов холодильных складов", – пояснил он.
Некоторое время назад активно муссировалась тема строительства крупного объекта Wildberries. Как выяснилось, не все так радужно.
"Мы изначально не разделяли экспертных заявлений, что уже где-то во втором полугодии этого года на рынок выйдет что-то из первой очереди. И действительно, в апреле компания озвучила свои инвестиционные планы на 2024 год, но белорусский проект в эту программу еще не включен", – пояснил исполнительный директор NAI Belarus.
При этом намерения Wildberries впечатляют: компания хочет в ближайшие месяцы построить 2,5 млн м2 складов, инвестировав в это ₽103,5 млрд. Речь идет об объектах в Подмосковье и регионах России, а также о комплексе площадью 100 тыс. м2 в Казахстане.
Эксперт отметил, что Wildberries, безусловно, реализует анонсированный проект в "Великом камне" в Беларуси – участок уже приобретен в собственность.
"Но логично, что на это потребуется время. Хорошо, если в этом году завершат проектирование и «войдут в землю»", – уверен Алешкин.
Пойдут ли ставки вверх
По словам собеседника, на рынке ситуация в целом не меняется несколько кварталов: ставки высокие, вакантность фактически отсутствует.
Какие-то перемены вряд ли произойдут: значительного роста ставок арендной платы он не ожидает, поскольку для складского сегмента они уже зашкаливают.
"Сейчас склады заняты арендаторами с ранее заключенными договорами. Тут если возможна корректировка, так, скорее, плавная, если это предусмотрено по условиям договоров. Сразу резко поднять можно по новым договорам, но они теперь не такие частые, да и здесь все-таки есть границы здравого смысла", – заявил Андрей Алешкин.
Качественные склады класса А уже достигли планки в Br26–28 без НДС. Это в привычном некогда еврономинале – €7,5–7,8.
Ненамного отстают и качественные представители класса В. Там стоимость аренды достигла Br19–22 за "квадрат".
Дефицит нарастает, инвесторов не видно
В аналитическом обзоре подчеркивается, что нарастающий дефицит складских площадей не может бесконечно длиться без негативных последствий для рынка.
"Мрачных прогнозов все-таки не хотелось бы строить: есть и реализуемые проекты, и заявленные проекты, и, надеюсь, реализуют их быстрее, чем случится какой-либо коллапс на рынке", – отметил Алешкин.
Но, по его словам, пока не слышно о приходе на белорусский рынок иностранных инвесторов: кроме резонансного случая с Wildberries, о других, к сожалению, говорить не приходится.
"Как-то появилась информация о намерении одной крупной логистической компании инвестировать в логистическую инфраструктуру в Беларуси, но, кроме инфоповода, больше о проекте ничего неизвестно", – рассказал эксперт корреспонденту Tochka.by.
МКАД-2 "стоит в запустении"
Из-за того что предложение не растет, а старые арендаторы не особо спешат освобождать или сокращать арендуемые помещения, сохраняется высокий и неудовлетворенный спрос.
Не первый год его основу составляют e-commerce, традиционная розница и компании, задействованные в экспортно-импортных поставках, прежде всего группы товаров народного потребления.
Понятно, что в Минске и рядом с кольцевой найти свободные площади непросто, зато они есть чуть дальше – вдоль МКАД-2, протянувшейся вокруг столицы страны на десятки километров.
Мало того, когда лет 10 назад этот проект начали реализовывать, постоянно слышались голоса чиновников, убеждавших, что у бетонки огромный логистический потенциал.
Озвучивались даже локации будущих скоплений транспортно-логистических центров – на пересечении второй кольцевой и магистральных трасс, связывающих Минск с областными центрами, а также ближе к национальному аэропорту.
Пока этого не произошло. Мало того, по словам эксперта, нет ни новых реализованных, ни заявленных проектов в этой локации, ведь логистический узел у поселка Привольный образовался еще до строительства МКАД-2. А другие примеры и привести сложно (проект "Великий камень" – это отдельный разговор).
"Сложно понять, почему за столько лет ни частный бизнес не выходил на власти с предложением на такие проекты, ни, наоборот, власти не готовили участки и не предлагали их под целевое логистическое освоение инвесторам", – подчеркнул Андрей Алешкин.
Растет спрос на качественные склады
По словам исполнительного директора NAI Belarus, очень низкий уровень вакантности на рынке складов образовался еще к концу 2023 года, и в 2024-м остался тем же.
При этом эксперт отметил, что четко просматривается тенденция к общему смещению спроса/предложения в сторону более качественного сегмента.
"Это естественно. Сейчас уровень бизнеса такой, что по-другому нельзя: когда крупные операторы розницы, дистрибьюторы, интернет-торговля ежедневно обслуживают десятки крупных автопоездов или контейнерные ж/д составы, конечно, нужны только современные объекты, имеющие соответствующие разгрузочные зоны и специализированную технику", – уверен Андрей Алешкин.
Следовательно, бывшие минские подвалы, гаражи и здания хозназначения, десятилетиями активно использовавшиеся под склады, доживают свой век. Но тем не менее они (на фоне нулевого ввода) продолжают приносить хозяевам хорошую прибыль.
Так, в ближайшее время ситуация с высокими ставками и спросом и низкой вакантностью сохранится, потому что ввода новых складских объектов не предвидится.
>>> Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber