На рынке торговой недвижимости грядет революция, а пока – стабильность

Богатеющие белорусы (зарплаты растут как в номинальном, так и в реальном выражении) тратят все больше, в итоге растет оборот розничной торговли и общественного питания. Это стало основным фактором стабилизации рынка торговой недвижимости (ставок и вакантности). Несмотря на долгожданное "полуоткрытие" внушительного по площади ТРЦ.

В II квартале 2024 года в торговой недвижимости столицы страны сохранялся баланс спроса и предложения, основу которого составляли ротационные процессы и новые открытия в качественных объектах и локациях.

При этом, как сказано в квартальном обзоре рынка торговой недвижимости, подготовленном компанией "Коллиерз", в мае был введен в эксплуатацию, хоть и частично, ТРЦ "Червенский". В итоге рынок крупноформатной торговой недвижимости столицы перешагнул рубеж в 1,5 млн м².

В ожидании больших открытий

Общая площадь долгожданного объекта с непростой судьбой (напомним, иранский инвестор отказался от проекта) – 63,5 тыс. м², а арендопригодной – 32,9 тыс. м².

"Основной якорь – гипермаркет Green площадью 7 тыс. м². В ТРЦ планируются торговая галерея на двух этажах, развлекательный центр и фуд-корт, фитнес-центр и медицинский центр", – обрисовали будущее долгостроя в "Коллиерз".

Отметим, что легендарный Червенский рынок, работавший на этом месте еще с начала ХХ века и не закрывавший двери даже во время двух мировых войн, был "украшен" амбарным замком еще в 2013 году.

Долгое время площадка являлась заброшенной. Но в конце концов на оживленном перекрестке появился очередной ТРЦ. Он равен по площади нескольким крупным объектам, открывшимся в 2023-м.

В ближайшие месяцы распахнут двери еще пару торговых центров.

"До конца 2024 года в Минске ожидается ввод еще около 87 тыс. м² арендопригодных площадей в ТРЦ Prizma и ТРЦ Avia Mall, а также увеличение площади ТРЦ «Титан» в результате его реконструкции", – сказано в обзоре консалтинговой компании "Коллиерз".

По мнению экспертов, в 2024–2025 годах в Минске в сумме будет дополнительно введено 183 тыс. м² арендопригодных торговых площадей в крупных объектах.

Баланс спроса и предложения, замершие ставки

Так как пока "Червенский" не заработал на проектную мощность, хрупкий баланс спроса и предложения в II квартале 2024 года нарушен, по уверению специалистов консалтинговой фирмы, не был.

"Продолжают расширяться действующие розничные операторы: начал работу шестой гипермаркет «Корона», «ГРИНрозница» открыла первые магазины «Местное известное», в новом формате премиального супермаркета заработали «Семь пятниц», увеличивают количество точек «Детмир» и Colin’s. Открыт первый магазин российской сети DNS, а «Подружка» вышла на рынок Минска сразу двумя магазинами", – прояснили ситуацию в квартальном обзоре.

Плавный ввод "Червенского" не продавил и ставки, которые в 2024-м остаются примерно на уровне конца прошлого года.

"Небольшое снижение их значений в белорусских рублях (на 1%) полностью совпадает с динамикой укрепления белорусского рубля к евро (на 1%). В еврономинале арендные ставки остаются неизменными", – заявили в "Коллиерз".

Но эти значения, в отличие от ставок в складском и офисном сегменте коммерческой недвижимости, постепенно отмирают. Дело в том, что механизм исчисления размера арендной ставки в зависимости от розничного товарооборота становится все более распространенной практикой.

В консалтинговой компании также добавили, что в ближайшей перспективе, в связи с ожидаемым изменением законодательства, она будет встречаться все шире, особенно это коснется арендаторов небольших (100–300 м²) площадей.

Новый ТРЦ не увеличил вакантность

В II квартале текущего года главными драйверами наполняемости торговых центров стали рост денежных доходов и иные факторы, положительно влияющие на внутреннюю торговлю.

За пять месяцев 2024-го рост розничного товарооборота (по сравнению с аналогичным периодом 2023-го) составил 121,3%, общественного питания – 115,3%. При этом индекс физического объема увеличился по непродовольственным товарам на 32%, продовольственным – на 8%, в общественном питании – на 15%.

В квартальном отчете о рынке торговой недвижимости сказано, что вакантность в качественных объектах сохраняется на уровне 8%. Наименьшая заполняемость фиксируется в устаревших торговых центрах, нуждающихся в изменении своего формата и концепции, а также в недавно введенных объектах.

Сделки пошли и по хорошей цене

Если в I квартале на рынке было затишье, то во втором продали 16 объектов. При этом заключили всего три сделки.

Причина такого несоответствия в приобретении сети белорусского "Макдональдса". В сделке фигурировали 13 объектов. Они расположены в столице страны.

Эта сделка, по мнению экспертов рынка, может стать на рынке торговой недвижимости наиболее значимым инвестиционным событием года.

"При этом средняя цена реализованных объектов почти вдвое выше значений предыдущего квартала и на 45% дороже средней цены сделок в 2023-м", – отметили в "Коллиерз".

Еще одна интересная сделка – покупка полоцкой девелоперской компанией "ЦБК-торг" очередного торгового объекта в Минске: 3,5 тыс. м² площадей приобретены в МФК "Левада" за $5,2 млн (без учета 19 мест на паркинге).

Старикам тут не место

Чего ждать от рынка торговой недвижимости во втором полугодии 2024-го? По мнению экспертов, намечается кардинальный перелом.

Дело в том, что первые ТЦ, построенные в начале века, сегодня уже не соответствуют требованиям времени: интерес к мелким торговым боксам падает. И именно в этих центрах все больше пустующих площадей.

В конце 2000-х появились ТЦ второго поколения. Там уже были якорные арендаторы. Еще появились торговые сети, а ТЦ "Столица" воспринимался как наиболее прогрессивный формат.

"Развитие ретейл-недвижимости определяли именно продовольственные сети – «Корона», «Гиппо» и ProStore, в то время как непродовольственные ретейлеры играли второстепенную роль", – сказано в квартальном отчете.

Новым шагом в развитии рынка стало появление в 2010-х уже привычных белорусам крупноформатных ТЦ. В результате сегодня на рынке они представлены разнообразными типами: районными, окружными, региональными.

Сегодня рынок торговой недвижимости Минска молод: 11% площади занимают объекты старше 20 лет, а большая часть – 68 объектов (56% площадей) – построена в 2006–2015 годах.

"Торговая недвижимость претерпевает быстрые изменения, требующие от девелоперов гибкости и инноваций. Проведение частичной реконструкции и реконцепции, как в Expobel, Galileo, «Титан», или расширение, как в Green City, отражает эти тренды", – заявили эксперты рынка коммерческой недвижимости.

По их словам, в ближайшем будущем ожидается дальнейшее усиление конкуренции, что потребует от девелоперов повышения ценности своих объектов через ремонт, ребрендинг, реконцепцию или полномасштабную перестройку ТЦ.

В "Коллиерз" резюмировали, что каждый шестой торговый центр Минска находится на этапе спада. Они не могут конкурировать с современными объектами. Более 60% функционирующих торговых центров столкнулись или в ближайшие годы столкнутся с необходимостью существенного обновления.

>>> Больше новостей – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber