Viber 
Дзен 
TikTok 
Рынок минской торговой недвижимости по итогам первого полугодия 2025 года показал признаки восстановления.
После пандемийного спада и структурных изменений, связанных с уходом части международных ретейлеров, теперь наблюдается оживление спроса на торговые площади.
Согласно данным консалтинговой компании КОЛЛИЕРЗ, во II квартале года вакантность торговых площадей в столице выросла с 7,5% до 9,1%, чему в значительной мере способствовало открытие нового центра Avia Mall в "Минск Мире" с высокой долей пустых площадей.
Тем не менее, если исключить Avia Mall из списка новых объектов, вакантность на "старом стоке" фактически сократилась на 1,4%, что говорит о восстановлении интереса к существующим качественным площадям.
Что касается арендных ставок, то во II квартале они в целом сохранялись стабильными. При этом для торговых центров с высокой вакантностью или слабым пулом арендаторов были локальные скидки (до ~10%) для стимулирования спроса.
На рынке сделок также заметны изменения. Так, за период с 1 апреля по 30 июня зарегистрировано лишь три сделки по купле-продаже объектов площадью от 500 м². При этом стоимость этих сделок в четыре раза ниже, а суммарная площадь – в 1,8 раза меньше в сравнении с первым кварталом.
Новые проекты тоже реализуются. В Минске на стадии строительства или реконструкции – порядка восьми крупных торговых комплексов, из которых два могут быть введены уже к концу 2025 года (реконструкция ТРЦ "Титан" на пр. Дзержинского и новый ТРЦ "4 сезона" в районе Красный Бор).
В числе запланированных объектов на ближайший плюс-минус год – расширение GreenCity, реконструкция МФК "Атмосфера", ввод ТРЦ Mega Park.
Эти цифры дают двоякие впечатления. С одной стороны, рост пустующих площадей вызывает тревогу, с другой – качественные объекты продолжают привлекать арендаторов, и рынок постепенно оживает, адаптируясь к новой среде.
ТРЦ Prizma – компактный и с непривычным наполнением
Одним из заметных игроков столичного рынка является торгово-развлекательный центр Prizma, открывшийся год назад, но уже успевший заявить о себе.
Комплекс возвели по принципам зеленого строительства. Это понятие включает экономное энергопотребление, повышенный комфорт, продвинутую вентиляцию.
ТРЦ разместился на пересечении пр. Партизанского и ул. Долгобродской. Проект реализовал девелопер "Сигмаполюс", которому принадлежат "Титан", "Тивали" и "Трюм".
Несмотря на относительно небольшие размеры (арендная площадь составляет 21 000 м²), Prizma активно формирует пул арендаторов и привлекает больше посетителей.
"Это достаточно компактный торговый центр. Самые крупные площади – около 450 м². Для брендов вроде Zara или других из пакета Inditex это слишком мало, поэтому мы не ориентируемся на такие форматы. Зато мы ведем переговоры с другими интересными ретейлерами, которые смогут предложить посетителям качественный продукт", – рассказывает менеджер по коммерческой недвижимости компании "Сигмаполюс" Анна Синегуб.
Сейчас уровень заполняемости Prizma превышает 90%, и оставшиеся помещения готовятся под 2-3 якорных арендатора. При этом переговорные процессы часто длятся месяцами.
"Если вы видите незанятые помещения на первом или втором этажах, то это не значит, что на них нет спроса. Например, российские бренды и представители Melon Fashion Group [ZARINA, Befree, LOVE REPUBLIC, SELA и IDOL – прим. Tochka.by] сегодня принимают решения о входе очень долго", – поясняет спикер.
Посещаемость растет, ставка на события
Важным показателем работы любого ТРЦ является трафик. У Prizma он, по словам представителя "Сигмаполюс", динамично увеличивается. Ежемесячный прирост в 10–15 тыс. посетителей, и за год работы центра их число фактически удвоилось.
"Этот год нас научил, что нельзя останавливаться на достигнутом. Мы видим, что можем влиять на трафик и увеличивать его. Для этого проводим разнообразные мероприятия, выставки, мастер-классы. На них невозможно заработать напрямую, но это способ привлечь аудиторию, дать людям повод приехать и познакомиться с нами", – говорит Анна Синегуб.
Для молодой торговой площадки такой подход вполне нетривиален. По мнению эксперта, первое время для любого ТРЦ – период усиленной работы как с арендаторами, так и с посетителями. Это подтверждает и опыт старших проектов на рынке.
"Посмотрите на тот же «MOMO» – он тоже открывался не на 100% заполненным, но за два-три года сформировал устойчивую систему арендаторов, стал успешным и посещаемым торгово-развлекательным центром", – приводит пример эксперт.
Средний плюс – целевой сегмент
ТРЦ Prizma позиционирует себя в сегменте "средний – средний плюс". Это сознательная стратегия, учитывающая покупательскую способность аудитории и конкурентную среду.
"Но есть бренды, которые не входят в этот ценовой диапазон, но при этом успешно работают у нас", – отмечает Синегуб.
Компания старается формировать предложение, отличающееся от соседних центров, таких как "Червенский" или "МОМО".
"Мы территориально удалены от них и сознательно разбавили пул брендов, чтобы добавить ассортимент для жителей нашего района и не пересекаться напрямую с другими торговыми центрами", – рассказывает эксперт.
Помимо прочего, Prizma имеет бизнес-центр на 14 000 м², фитнес-клуб в его составе. На сегодня бизнес-центр арендован примерно на 50%.
Кроме того, на верхних уровнях ТРЦ расположен трехзальный кинотеатр, который работает под собственным управлением.
Особенности добавляет и детский развлекательный центр – самый крупный активити-парк в Беларуси с площадью 3000 м².
Есть большой паркинг в шесть уровней – на 700 мест.
Новые проекты "Сигмаполюс"
Девелопер коммерческой недвижимости "Сигмаполюс" не ограничивается управлением уже работающих объектов. В активной фазе реализации находятся новые крупные проекты.
"Мы не только сдаем площади в аренду, но и сами строим, и управляем объектами. Сейчас возводим большой торговый центр в Бресте на ул. Московской. Это будет, вероятно, самый крупный и многофункциональный ТРЦ в городе", – подчеркивает менеджер по коммерческой недвижимости компании "Сигмаполюс" Анна Синегуб.
Брестский объект хотят ввести в эксплуатацию ориентировочно в 2027 году, хотя сроки могут корректироваться в зависимости от темпов строительства.
Онлайн против офлайна
В то время как в США на фоне роста онлайн-торговли многие моллы закрываются, белорусский рынок сохраняет устойчивость. Так что опустение нашим торговым центрам пока не грозит. И это вопреки тому, что в Беларуси сфера e-commerce также бьет рекорды продаж.
Ключевая причина – поведенческие особенности покупателей и разрыв в темпах развития ретейла.
"Разница между нами и Россией в развитии торговых центров – около 10 лет. А если сравнивать с США, то отставание еще больше. У нас есть время развивать ТРЦ и делать их интересными для посетителей. Даже в Америке, где 80% людей покупают онлайн, многие моллы продолжают жить", – поясняет Анна Синегуб.
По ее словам, белорусские покупатели по-прежнему ценят возможность "пощупать и посмотреть живьем на товар" перед покупкой.
"Может быть, это наша ментальность, культурные особенности. Но пока это так. И это неплохо, данность, которой нужно пользоваться", – уверена представитель компании "Сигмаполюс".
Что имеем и что будет
В 2025 году рынок торговых площадей Минска, с одной стороны, избавился от избытка "квадратов", характерного для предыдущих лет, а с другой – начал формировать новые подходы к работе с аудиторией.
На примере ТРЦ Prizma можем видеть, что компактные форматы могут быть не менее успешными, чем гигантские моллы. Главное здесь – грамотно выстроить стратегию, сделать ставку на необычные события и разнообразить базу арендаторов.
И ждем новые девелоперские проекты, которые реализуют в ближайшие год-два. В любом случае они дадут рынку ретейла новый импульс для развития за счет конкуренции и поднимут стандарты торговой недвижимости. Не только в Минске, но и по стране.
