Офис, магазин или склад: сколько можно заработать на коммерческой недвижимости

Непредсказуемые 2020-е годы оказывают влияние на разные сферы жизни общества. И, если ранее инвестиции в коммерческую недвижимость казались "тихой гаванью" для капитала, то сейчас необходимо учитывать все подводные камни и течения.

Социально-экономические и геополитические события последних лет сделали этот рынок довольно уязвимым. Тем не менее, даже в нынешних условиях при должном анализе можно найти выход.

Любой инвестор понимает, что деньги должны "работать", иначе будут обесцениваться. И, может, намного быстрее, чем квадратные метры.

Журналист Tochka.by узнал у руководителя коммерческого отдела компании "Авангард Недвижимость" Анны Вавиловой о наиболее выгодных сегодня объектах для капиталовложений.

Лучше покупать офисы с действующим договором аренды

По оценкам собеседницы, в той или иной степени пострадали все виды коммерческой недвижимости: офис, склад или торговый объект. Особенно это сказалось на крупных площадях.

Самой уязвимой категорией на фоне пандемии и массового ухода на "удаленку" стала административная недвижимость. Впоследствии проблем добавили отток IT-сектора и сокращение арендуемых площадей по экономическим соображениям ("удаленка" оказалась менее затратной).

"Все это привело к тому, что вместо получения дохода собственникам пришлось нести расходы – коммунально-эксплуатационные платежи и налоги. Соответственно, многие инвесторы задумались о том, надо ли вкладывать свои деньги в офисную недвижимость", – замечает эксперт.

Впрочем, по словам специалиста, данную категорию рассматривают и сегодня. Зачастую это начинающие инвесторы, готовые вложить от $30 000 до $50 000.

Акцент сместился в сторону небольших офисов (от 30 до 80 м²) с понятной арендной ставкой. Срок окупаемости таких объектов при доходности 5–9% составляет около 12 лет. Чаще всего это помещения уже с отделкой и заключенным договором аренды, то есть с гарантированным стабильным доходом с первого дня покупки.

Также потенциальный спрос будет формировать расположение: в бизнес-центре или административном здании у метро либо рядом с крупными транспортными развязками. Ну и конечно, важно просчитывать траты на коммунальные и эксплуатационные платежи.

У данной инвестиции есть альтернатива – покупка однокомнатной квартиры для сдачи в аренду. Но тут свои нюансы. При средней стоимости "квадрата" в сегменте "однушек" 1784$/м² выбор невелик, все предлагаемые варианты требуют ремонта. А это еще плюс $15 000. Средняя доходность у жилой недвижимости ниже – 5–6% годовых, соответственно срок окупаемости больше – 14–18 лет.

Торговые объекты – понятный инструмент

Остается востребованной и недвижимость для торговли и предоставления услуг. Ведь это понятный инструмент инвестиций, сохраняющий ликвидность даже в сложные времена.

В зависимости от задач можно рассматривать как помещения на первых этажах жилых домов, так и в торговых центрах.

"Лучше заходить в покупку на стадии строительства. Тогда стоимость квадратного метра будет ниже на 30–40%, чем после ввода объекта в эксплуатацию и получения документов застройщиком. В долевом строительстве цены на торговые объекты варьируются от $1500 до $2200 за м²", – поясняет эксперт.

В качестве стартовой нужно закладывать сумму от $100 000 и выбирать помещение с учетом:

• местоположения
• функционального назначения
• ставки аренды

• потенциального спроса со стороны арендаторов.

Актуальные сроки окупаемости торговой недвижимости составляют от 8 до 10 лет с доходностью от 7 до 10% годовых.

Складская недвижимость привлекательна функциональностью

Одним из самых востребованных видов коммерческой недвижимости являются склады. Они продолжали пользоваться спросом даже во время объективного спада рынка.

Этому способствовало бурное развитие e-commerce и многофункциональность складской недвижимости. Ее можно адаптировать под разные направления:

• хранение продукции
• производство (при обеспечении нужной инженерии)

• розничную торговлю (в соответствии с Декретом № 7 "О развитии предпринимательства" от 23 ноября 2017 года).

"В розничной торговле есть категория надежных арендаторов – сетевых продуктовых ретейлеров – с договорами аренды от 10 лет и процентом от товарооборота. Это часто приносит собственникам доход выше, чем сдача объекта под нужды склада", – обращает внимание собеседница.

И в этой связи эксперт рекомендует девелоперам застраивать крупные комплексы складской недвижимости с учетом их возможной адаптации и деления на относительно небольшие сегменты. В сложные периоды площади по 250–500 м² с отдельными воротами пользовались популярностью и практически все сдавались в аренду.

При средней стоимости складской недвижимости в $650–850 за "квадрат" доходность может составлять от 8 до 12% годовых, что позволяет окупать объект за 7–11 лет.

Какие риски есть в арендном бизнесе?

По оценкам Анны Вавиловой, инвестиции в коммерческую недвижимость остаются одним из способов сохранения и приумножения капитала. Но, как и в любых инвестициях, нужно взвешенно подходить к оценке рисков и решению о покупке.

Могут быть периоды вынужденного простоя из-за отсутствия арендатора. В это время придется брать на себя расходы по эксплуатации помещения и налоговой нагрузке.

В условиях жесткой борьбы за клиента конкуренты могут демпинговать (снижать ставки аренды или предоставлять "арендные каникулы"). Такая тенденция наблюдалась в критические периоды развития рынка коммерции в 2020–2023 годы.

Арендатор зависит от экономических факторов. Поэтому заключенный на длительный срок договор может быть расторгнут в любой момент банально из-за банкротства клиента.

В целом собственник коммерческого помещения может столкнуться с проблемным арендатором. Достигать приемлемых условий бывает трудозатратно, и проще расторгнуть договор.

Также арендатор может оказаться неплательщиком. Это приведет к потере времени и финансов на снижение дебиторской задолженности и судебные издержки.

Объект аренды может находиться в зданиях с историко-культурной ценностью. Тут придется учитывать требования Министерства культуры к содержанию объекта и делать отчисления 5% от прибыли для юридических и физических лиц в Фонд президента Республики Беларусь по поддержке культуры и искусства (для иностранных граждан и компаний отчисления составят 25%).

>>> Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber