Viber 
Дзен 
Анна Ястребова – хрупкая женщина с серьгами от Chanel. Ее скорее можно представить на международной конференции по урбанистике, чем на стройплощадке.
Возглавляемая ею Группа компаний А-100 Девелопмент – один из лидеров белорусской индустрии. Если не по количеству возведенных квадратных метров, то по влиянию на весь рынок.
2024-й оказался для рынка рекордным: росли сделки, банки выдавали кредиты, люди активно покупали новостройки. В конце года спрос стал снижаться, предложение не уменьшилось.
Как эти факторы отразятся на продажах в 2025-м, отойдут ли застройщики от цен в долларах, как на бизнес влияют санкции и какими должны быть белорусские города будущего – у Анны есть свое мнение.
Квадратные метры в долларах
Белорусский рынок жилой недвижимости консервативен в самом главном: большинство сделок номинируется в долларах. И, кажется, переломить эту ситуацию невозможно.
В соседней России все уже давно привыкли при покупке квартир ориентироваться на рубли, в Польше цены выставляются исключительно в злотых, и даже рынок Украины живет за гривны.
"У нас страна маленькая, импортозависимая. Мы ментально привыкли все оценивать в долларах. Для нас курс доллара – показатель, где сейчас находится экономика", – говорит Анна.
Каждый белорус знает, сколько его квартира стоит в американской валюте. При этом, само собой, все расчеты ведутся в белорусских рублях.
Если же какие-то меры в этом отношении принимать административно, то всему рынку станет только хуже.
"Любые изменения в законодательстве ведут к удорожанию", – считает Ястребова.
Но и скачки курса доллара к белорусскому рублю отражаются на рынке, признается глава девелоперской компании.
"Мы уже привыкли, что, когда происходят такие резкие изменения курса валюты, на короткую перспективу все останавливается: люди смотрят, что будет дальше. Но обычно это недлительный период. Мы можем почувствовать, что темпы продаж приостановились где-то на неделю", – делится Анна.
При этом рынок в 2024 году только рос, практически не обращая внимания на курс доллара.
Что будет с рынком недвижимости в 2025 году
В последнее время на стройбизнес оказывало влияние сразу несколько факторов. После февраля 2022 года застройщики замерли, люди тоже практически не покупали квартиры – все ждали, как будет развиваться ситуация. Это был максимально стрессовый период.
Возник отложенный спрос, а на рынке – дефицит новых проектов. Как только все немного успокоились, пошел рост как продаж, так и цен. Это привело к рекордам последних месяцев.
"Цены формирует рынок. На них влияют спрос, предложение, банковское кредитование", – описывает базу Анна Ястребова.
Но у крупных застройщиков есть свое видение, как ситуация будет развиваться дальше.
"По нашему анализу, дефицит предложений в 2025 году сохранится. Но он будет не таким большим. Второй фактор – банковское финансирование – покажет, какой будет цена. Но мы предполагаем, что цена уже достигла своего пика", – делится Ястребова.
Когда достроят Новую Боровую
Предыдущий пик цен был в 2014 году. Как раз тогда начались первые продажи в Новой Боровой – флагманском проекте А-100.
Район вырос на месте огромного пустыря, где когда-то ежегодно проводили оpen air.
Тогда цены стартовали с $1100–1400 за "квадрат". Это были дома из железобетона с необычной архитектурой, цветовым решением и своим вайбом. Обещали достаточное количество машино-мест, закрытые дворовые территории, видеонаблюдение и максимально комфортную среду.
Но вместе с тем Новая Боровая родила и еще один феномен – первое в стране крупное комьюнити жильцов. Для местных даже разрабатывали свою "конституцию".
И это комьюнити на самом деле весьма требовательное. Вопросы, которые местные жильцы ставят перед управляющей компанией, вряд ли можно себе представить где-нибудь в Каменной Горке.
"Мы действуем в соответствии с принятыми нормами. Но всегда готовы идти навстречу нашим жителям. Если есть идеи и предложения, проводим исследования и опросы, чтобы учесть мнение всех", – рассказывает Анна о том, как проходит принятие решений.
"Эти решения принимаем не мы, а товарищества собственников (ТС). Комплект елочных украшений всегда передаем ТС, но со временем елочные украшения изнашиваются и ТС могут принять решения для обновления ", – отвечает Анна.
Строительство в Новой Боровой планируется завершить в 2030 году. Это будет жилой комплекс на 40 тыс. человек.
В ближайшее время там построят третью школу, два детсада и новую поликлинику.
Станет ли Новая Боровая Минском
Это как бы Минск, но на самом деле не он. Юридически – деревня Копище, даже не агрогородок.
Там ходит столичный транспорт. Под город заточена и вся прочая инфраструктура.
Но "регистрация" у местных жителей районная, а не городская. Для минских властей, складывается впечатление, этот вопрос чуть ли не политический. Город сдерживает свой рост, говорят в мэрии.
Ястребова подчеркивает, что для Новой Боровой это не проблема:
"Уже нет. Была очень грамотно выстроена своя социальная и коммерческая инфраструктура. Очень много об этом думали, уточняли у городских властей, есть ли план включить в черту Минска. Но этого не случилось за 10 лет. Какой-то перспективы обсуждения, что Новая Боровая станет Минском, сейчас нет".
Глава компании признается, что на ее памяти никогда не возникало особого запроса на диалог со стороны минских властей, как сделать город лучше, какие передовые практики можно было бы перенять.
Чаще всего коммуникация идет с Минстройархитектуры – и по инициативе самого бизнеса.
"Мы обращаемся, к примеру, для изменения нормативов. Власти слышат, рассматривают предложения и какие-то нормы уточняют", – объясняет собеседница.
Будет ли в Минске реновация
Одна из тенденций градостроительной политики многих европейских столиц последнего времени – реновация старого жилого фонда.
Где-то, как в Берлине, идут по пути перестройки. А в Москве, к примеру, массово сносят хрущевки.
"Мы видим, как это происходит в Москве. Там реновация затрагивает хорошие места в центре, и в основном это премиум-объекты. Это очень рискованные и дорогостоящие проекты", – делится своей оценкой глава компании.
"С такими вопросами ни один государственный орган ни к одному застройщику не обращался", – делится Анна.
Повлияли ли санкции на стройбизнес
Правда, и в Минске под стройку отдаются новые места в центре – весьма точечно.
Один проект А-100 Девелопмент – премиальный квартал Depo на месте старого трамвайного, а затем и троллейбусного депо в районе площади Победы.
Его продажи начинали в 2020 году. Цены обозначались на уровне $3500 за "квадрат". Была возможность заложить в смету такие материалы, которые в наш город еще никто не привозил.
"С проблемами тогда столкнулись все застройщики: рассчитывали на определенные строительные и отделочные материалы, но пришлось искать альтернативу. И мы сделали это быстро. Нашли новые логистические цепочки", – рассказывает о реализации проекта глава компании.
Корректировки пришлось вносить, но на качество они не повлияли.
"Это технологически сложный и неповторимый проект", – говорит Ястребова.
Где в Минске комфортная городская среда
Анна родилась и провела свое детство в минской сталинке. Такое жилье до сих пор пользуется спросом.
"Потолки, размеры – это хорошо. А межквартирные стенки – дранка [плиты из дерева и глины. – Tochka.by]", – уже с профессиональной точки зрения оценивает послевоенное жилье Ястребова.
Своими любимыми местами в столице она называет Осмоловку и старые кварталы на улицах Революционной и Маркса.
Тренд на урбанизацию
Появится ли в Минске еще один проект, сопоставимый с Новой Боровой, Анна сейчас сказать не может. Тем более что свои крупные строительные планы реализуют и конкуренты, и само государство.
Но А-100 Девелопмент всегда внимательно анализирует площадки, которые выделяются под строительство.
Те же рыночные законы говорят: чтобы сохранить цены, квартиры должны становиться более комфортными. А вместе с ними – и вся среда вокруг: от дворов и парковок до социальной сферы и общепита.
"Тренд на снижение рождаемости будет влиять на рынок жилой недвижимости. Есть и более влиятельный фактор – отток населения. И этот тренд сейчас даже более явный, мы все это почувствовали. Этот отток мы видели в 2020 году, но сейчас он уменьшился, люди стали возвращаться", – делится Анна.
Но при том предсказать, каким будет спрос на жилье через 20–30 лет, сложно.
"Кто-то расходится, кто-то сходится. У людей меняются привычки и вкусы. Это нормальная эволюция, которая позволяет рынку развиваться и расти", – говорит Ястребова.
Но при том еще одной тенденцией для Беларуси все еще остается урбанизация: когда люди съезжаются в большие города. Этот тренд дает приток больший, чем уменьшение населения в целом.
"Пока мы не боимся", – финализирует мысль Анна.
Перспективы А-100 Девелопмент видит и в регионах. Пока в компании не готовы утверждать, будут ли это проекты масштаба Новой Боровой. Подмечают несколько площадок.
"Брест, Гродно, Гомель – рассматриваем и оцениваем, в каждом из этих регионов есть потенциал", – перечисляет Ястребова интересные для бизнеса направления.
Региональным игрокам уже следует приготовиться: конкуренция вырастет. А это всегда хорошо и для покупателей.
"Мы одержимы идеей сделать идеальный дом, идеальную среду и сервис для людей", – видно, что об этом Анна говорит с гордостью.
|
Группа компаний А-100 Девелопмент – один из крупнейших застройщиков в Беларуси. Более 15 лет она работает на рынке жилой и коммерческой недвижимости. В портфеле компании такие масштабные проекты, как Новая Боровая, Пирс, Зеленая гавань, Зеленые горки, Зеленый Бор, крупные торговые комплексы Боро, ALL, ALL House, сеть АЗС А-100, бизнес-центр А-100, складские комплексы, а также объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школа, общественные зоны). |
>>> Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber
