Чем апартаменты отличаются от квартир и захватят ли они рынок недорогого жилья

В Беларуси все больше пустующих офисов: по статистике, как минимум 23%. Некоторые из них могут поменять статус и стать апартаментами. Кроме того, первые проекты по строительству непосредственно апартаментов уже на стадии завершения.

Корреспондент Tochka.by постарался разобраться, в чем преимущества и недостатки нового вида недвижимости, появившегося на белорусском рынке. Станет ли он спасением для бизнес-центров, теряющих арендаторов, и будут ли владельцы бизнес-центров активно менять статус объектов, переводя их в недорогое квазижилье.

Новый вид недвижимости со своими особенностями

Понятие "апартаменты" в белорусском варианте – достаточно уникальное, потому что это не совсем коливинг и не совсем апарт-отель. И оказалось, по словам руководителя консалтинговой компании "Коллиерз" Дениса Четверикова, что это понятие в нашем прочтении не применяется в европейских странах.

По его словам, в Беларуси это по факту жилье, но юридически к нему не относящееся.

"Апартаменты – это что-то среднее между жильем и отелями, и понятие это используется в основном для стран СНГ. И если апартаменты используются для постоянного проживания, то говорят о квазижилье, но помещения юридически относятся к нежилым", – пояснил Четвериков.

Он также отметил, что есть несколько вариантов апартаментов.

Кроме того, апартаментами, в белорусском прочтении – эрзац-жильем, могут стать уже имеющиеся бизнес-центры и их части. Причина в том, что на рынке офисной недвижимости не первый год нарастает вакантность.

Беларусь – в мировом тренде. И это не радует

Проблема вакантности офисных площадей – мировая. А в США некоторое время назад предположили, что пустующие бизнес-центры могут даже стать причиной раскрутки новой спирали экономического кризиса.

Актуальна проблема и для Беларуси, в которой только официально практически четверть бизнес-центров пустует. При этом, по словам одного из крупнейших белорусских девелоперов, собственника компании "Сигмаполюс" Виталия Синицкого, на самом деле дела обстоят еще хуже.

"Думаю, что в реальности эта цифра [пустующих офисных площадей. – Tochka.by] даже выше: собственники некоторых бизнес-центров и отданных под офисы помещений не говорят всей правды", – пояснил эксперт.

Отметим, что вакантность площадей в белорусских бизнес-центрах растет, и одной из главных причин остается релокация отечественных компаний.

Проблем меньше не станет

Проблемы на рынке офисов также отметил партнер и исполнительный директор NAIBelarus Андрей Алешкин. По его словам, негативные тенденции последних полутора лет продолжились: компании не перестают уезжать из страны. И, несмотря на рост экономики, сектор пока далек от того, чтобы оттолкнуться от дна.

"Траектория на всплытие просматривается. Можно сказать, что он [сектор коммерческой недвижимости. – Tochka.by] находится на дне. Ввиду того, что арендаторов по-прежнему становится не больше, а меньше", – заявил Алешкин.

Сегодня в минских бизнес-центрах предлагается почти 1,071 млн кв. м. Это огромный показатель, и он растет очень давно. По словам Алешкина, проблем на рынке офисов вряд ли станет меньше, так как в ближайшее время ожидается ввод нескольких долгостроев. Это добавит 120 тыс. "квадратов" качественных офисных площадей. И это еще не все…

"Более 430 тыс. кв. м офисов вакантно в зданиях класса «С» или офисов более высокого качества, но не попадающих в сток современных из-за малой арендной площади. Около 750 тыс. кв. м предлагали арендаторам иные административно-офисные объекты, в том числе коммунальные или ведомственные", – сказано в отчете NAIBelarus о положении на рынке офисной недвижимости.

Станут ли апартаменты спасением для девелоперов?

Раз только в Минске пустует более миллиона "квадратов" качественных офисных площадей, не станут ли владельцы бизнес-центров (которые построены с привлечением кредитов) активно переводить их в новый статус? Ведь перспектив заполнения этих площадей бизнесом не просматривается.

По словам эксперта, пожелавшего остаться неназванным, массового перевода пустующих офисов в апартаменты не случится. Ведь у хозяев бизнес-центров и так не лучшее финансовое положение, а переоборудовать тысячу "квадратов" в эрзац-квартиры удовольствие недешевое.

Тем не менее он заявил, что некоторые бизнес-центры (или их часть) все же, вероятно, будут переведены в новый статус и проданы либо сданы в аренду. С ним согласна и независимый аналитик рынка недвижимости Наталья Литовская.

"Если несколько этажей в полупустом здании будут переданы под апартаменты, то наверняка их быстро займут: желающих снимать эрзац-жилье в центре найдется достаточно. И если эти объекты будут выставлены на продажу по адекватной цене, то они привлекут инвесторов", – уверена специалист.

По мнению Дениса Четверикова, интерес к строительству апартаментов появится и у девелоперов. Ведь доходность этой коммерческой недвижимости выше, чем у прочих. К тому же есть места, где жилье построить нельзя, а апартаменты – можно.

"По нашим расчетам, сравнивая с соседними городами и рынками, в ближайшие пять лет продать 2000 апартаментов можно. В соотношении сервисных и квазижилья – 50 на 50. Что касается размера, то самыми ликвидными будут помещения в 22–35 «квадратов»", – считает он.

Каковы плюсы и минусы для жильцов?

Литовская отметила, что рынок апартаментов не развивался потому, что для потенциальных покупателей или инвесторов проще было купить квартиру и либо жить в ней, либо сдавать, не привлекая никаких посредников.

Она рассказала, что первый вариант, который есть на рынке, – это строящиеся апартаменты в Копище, второй – апартаменты от "Даны" в ЖК "Минск Мир". И важно знать, что у них разные условия функционирования.

"В Копище нельзя прописаться, но можно использовать помещение как офис и жить в нем, даже с некоторыми "плюшками" – бесплатным паркоместом и т.д. В самом бизнес-центре "Премьер" есть и другие приятные вещи. Но "коммуналка" выше, социальная инфраструктура рядом не присутствует, придется пользоваться той, что есть в округе. В "Минск Мире" можно прописаться – это апартаменты, под которые издан специальный указ. В них также можно вести бизнес", – пояснила Наталья Литовская.

И тут возникает ряд вопросов, которые добавляют минусов квазижилью, которых у него и так предостаточно.

Ведь в апартаментах (кроме дановских) невозможно прописаться, и там нельзя пользоваться социальными объектами, а также инфраструктурой (услугами паркингов, детсадов, школ, поликлиник и т.д.), которую при строительстве таких объектов застройщики не обязаны обеспечивать.

При этом есть еще один важный нюанс – "коммуналка" в небольших апартаментах будет выше на 20–25%, чем в обычном жилье. Есть и другой потенциально проблемный момент.

"Законодательство регулирует правила и нормы проживания в жилом доме: нельзя проводить шумные работы в выходные и нарушать покой соседей в вечернее и ночное время. А вот относительно апартаментов, которые могут использоваться как офисы и по существу приравниваются к ним, подобных ограничений нет", – пояснила эксперт.

"Принимать клиентов предприниматель может в любое время. И хотя вы станете испытывать трудности, но предъявить претензии не сможете: нормативов по шуму в апартаментах нет", – отметила Наталья Литовская.

Кроме того, жилье в Беларуси строится согласно нормам (пусть и "упрощенным" не так давно) по инсоляции, а для офисов, то бишь апартаментов, их нет. Как нет, по обыкновению, балконов и лоджий, того, что нужно для комфортного проживания. Их наличие в эрзац-жилье необязательно.

"И можно построить помещение с одним окном на три комнаты, которые будут значиться как «кладовая». Хотя пока никто этим не злоупотребляет, в теории это возможно", – подчеркнула она.

С минусами вроде разобрались. А каковы же плюсы для будущих обитателей апартаментов? Литовская рассмотрела лишь один.

"Единственным плюсом может стать цена. Если покупка небольших помещений, годящихся для проживания студента, бездетной молодой пары или под сдачу, обходится значительно дешевле жилья в той же локации в пересчете на квадратный метр, то это, безусловно, станет востребованным продуктом", – отметила эксперт.

"Если же рассматривать апартаменты в качестве инвестиции, то в каждом конкретном случае (сдаче в аренду либо под жилье, либо под офис) необходимо просчитать востребованность объекта и его ликвидность. Также следует четко понимать, можно ли его продать, если понадобятся деньги, и не только вернуть вложенное, но еще и заработать", – резюмировала Наталья Литовская.

>>>Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber