Что проверить в новой квартире, чтобы не платить за ошибки застройщика

В 2025 году в Беларуси построили 4,573 млн м² жилья. Тысячи семей получили ключи от новых квартир. Но перед тем как начинать ремонт, важно пройти еще один этап – приемку. Эксперт "Хаус ИнСпектр Групп" Даниил Попков разобрал, на что обращать внимание при первом осмотре жилья и во сколько обойдутся не замеченные вовремя косяки строителей, пишет БелТА со ссылкой на газету "7 дней".

Окна: ищем окалину от болгарки и замятый уплотнитель

Первым делом, по словам специалиста, стоит проверить оконные блоки. Осматривать стеклопакеты нужно под углом и при хорошем свете: на них не должно быть сколов, царапин, замятых уплотнителей и следов разгерметизации, когда внутри собирается конденсат.

Особое внимание – мелким черным точкам. Это окалина от болгарки или сварки – ее часто пропускают из-за грязи на стеклах. Но при обнаружении такого дефекта стеклопакет обязаны заменить.

"Зимой, когда на улице отрицательные температуры, мы проводим тепловизионный осмотр. Он позволяет выявить участки продувания и промерзания по наружным конструкциям: окнам и стенам", – поясняет Даниил.

Летом места продувания выявляют по серому налету пыли на внутренней стороне рам – если отклонения не критичны, то чаще всего их устраняют обычной регулировкой фурнитуры.

Стены и пол: когда кривизна становится дефектом

Даже если стены визуально кажутся ровными, при приемке их проверяют специальными приборами.

Для строительных конструкций существуют допустимые отклонения. Например, перекос оконных блоков не должен превышать 2 мм на каждый метр. Монолитная стена может "заваливаться" не больше чем на 1,5 см по всей высоте, а блочная кладка – не больше чем на 1 см (или те же 2 мм на метр).

Полностью перекладывать стену из-за небольшого отклонения никто не будет, но застройщик должен устранить проблему. Обычно такие недостатки исправляют с помощью дополнительного слоя штукатурки.

"Чтобы исправить завал стены всего на 20 мм, понадобится примерно пять лишних мешков штукатурки. Это порядка 50 – вроде бы не так дорого, но если делать выравнивание в больших объемах, сумма окажется более весомой", – приводит пример эксперт.

При этом не каждая трещина считается серьезным дефектом. Небольшие монтажные швы или отдельные неровности после ремонта могут не влиять на качество жилья. А вот отслоившаяся штукатурка или непрочная стяжка требуют обязательного исправления.

Трубы, плитка и батареи

После проверки стен и пола специалист осматривает коммуникации. Трубы, краны и стоки он проверяет на повреждения и возможные протечки, а работу вентиляции оценивает с помощью анемометра.

На балконе приемщик простукивает плитку специальным молотком с металлическим шариком. Глухой звук может говорить об отслоении покрытия. Если его не заменить, то со временем оно может треснуть или отвалиться.

С радиаторами отопления все зависит от сезона. Летом их осматривают визуально – на наличие повреждений и течей. Зимой используют тепловизор: он помогает проверить работу отопления и определить расположение труб в полу.

Это особенно важно во время ремонта, чтобы случайно не повредить коммуникации при установке перегородок или других конструкций.

А вот звукоизоляцию при обычной приемке не проверяют. Для этого нужны лабораторные исследования и доступ в квартиру соседей.

Самые опасные косяки

По словам Даниила Попкова, есть три дефекта, которые особенно важно выявить и предъявить застройщику: повреждения канализационных стояков, трещины в оконных конструкциях и промерзание монтажных швов и наружных стен.

"Последний дефект можно определить только при отрицательных температурах на улице", – отмечает эксперт.

Среди самых распространенных проблем в новостройках Минска он также называет кривые стены и полы, дефекты остекления (царапины на стеклопакетах, плохая регулировка фурнитуры), некачественную штукатурку, а еще проблемы с электрикой и вентиляцией (обратная тяга в вентшахтах и повреждение кабелей внутри стен).

Сколько ждать исправления недочетов

После проверки приемщик выдает заключение на фирменном бланке с печатью и подробным списком найденных недостатков.

"Если замечания аргументированы, дефекты нарушают действующие требования технических нормативных правовых актов – застройщик соглашается с моим заключением. С тем, чтобы он отказался что-то исправлять, я в своей практике не сталкивался", – поясняет Даниил Попков.

По закону у строителей есть три месяца с момента передачи ключей, чтобы устранить нарушения за свой счет. На практике компании стараются закрывать дефектные акты быстрее.

Проверка квартиры может сэкономить тысячи рублей

По данным риелторов, услугами приемщиков в Минске пользуются около 80–85% покупателей новостроек. В домах комфорт- и бизнес-класса этот показатель доходит до 95%.

"Если вы пожалеете денег на эксперта, сразу подпишете акт и решите исправлять базовые косяки застройщика сами, вас могут ждать большие дополнительные расходы. Перевыравнивание стен, замена испорченного стеклопакета, переделка откосов – все это может обойтись в среднем в 4,5–10,5 тыс.", – считает риелтор Ольга Марчинская.

По ее словам, проверка "евродвушки" площадью 40–45 м² у профессионального приемщика стоит около 100.