Дефицита жилья нет, но оно дорожает: в чем причины и что будет дальше

Желающих обзавестись жильем в столице многие годы пугали обещаниями, что "в Минске строить больше не будут". Как только цены опускались, эта чиновничья мантра обретала новое звучание.

Но в январе – апреле 2024-го в столице Беларуси сдали в эксплуатацию куда больше жилья, чем за аналогичный период прошлого года, а цены ползут вверх уже не первый месяц.

Не дешевеет жилая недвижимость и в регионах. В чем причины и чего ждать дальше? Tochka.by задала эти вопросы эксперту.

Больше и коммерческого, и льготного жилья

В Минске жилищное строительство резко ускорилось: за первые четыре месяца текущего года возведено на 71,2% больше, чем в 2023-м: 145 тыс. м² против 84,7 тыс. м².

Казалось бы – взлетевший ввод должен изменить тренд, но этого не произошло. Узнали у независимого эксперта рынка жилой недвижимости Натальи Литовской, почему такое возникает.

По ее словам, необходимо научиться разделять новостройки не только по принципу "кирпич – панель – каркас".

"Есть общий ввод жилья, а есть – ввод коммерческого. То, сколько вводят «квадратов» для многодетных в Лошице, Сухарево или на Ангарской, никак не влияет на цены в какой-нибудь «Леваде» или «Вершине». Потому что 99% жилья для очередников, направленных исполкомами в стройку в условной Лошице, не попадает на коммерческий рынок", – пояснила Литовская.

Однако, судя по многочисленным кранам, украшающим пейзаж столицы практически во всех районах, возведение коммерческого жилья также идет по нарастающей.

"Сейчас нет дефицита и таких новостроек. Есть три крупных проекта, которые не сворачиваются, – это «Минск Мир», «Новая Боровая», «Северный берег», есть средние проекты, такие как «Левада», «Олимпик Парк», и уйма мелких", – рассказала эксперт.

По ее словам, последние могут быть как от государственных заказчиков, но строящиеся исключительно на коммерческую продажу, так и от частников.

Минск-то, оказывается, резиновый

По словам собеседницы, в состоянии "нет дефицита" рынок столичной недвижимости живет уже несколько лет. И, судя по информации из различных источников, его и не возникнет.

"Площадок неосвоенных – тьма, Минск – резиновый. А что не впихнуть в Минск – влезет в Зеленый Бор, который – Партизанский район столицы", – констатировала эксперт.

Она также отметила: несмотря на то, что аукционы по продаже участков под застройку не проводятся, земли под эти нужды в столице также достаточно.

"Когда-то же застроят территорию Радиаторного завода, Планерную гору [склад грунта, вывозимого метростроителями, рядом с Михалово. – Tochka.by], поля в Сухарево, территорию завода на Красноармейской. Да и 90% автопарков нужно выносить под кольцевую из центра города. Строй – не хочу", – полемизирует с частым аргументом для "подгонки" цен Наталья Литовская.

Если исчезнут кредиты

Получается странная ситуация: дефицита нет и не предвидится, но цены на жилье все равно только повышаются, не соблюдая незыблемого, казалось бы, правила экономики.

"Цены растут из-за доступного кредитования, из-за увеличивающейся средней зарплаты, из-за отсутствия других механизмов сбережения средств. Если завтра исчезнут кредиты, буквально через полгода цены вернутся в рамки $1100–1200 за м²", – объясняет эксперт.

А пока, по ее словам, у застройщиков – время пополнения резервов и высокой прибыли. И нельзя их винить.

"В «плохие» годы прибыль низкая, а у всех генподрядчиков своя рабочая сила, своя техника, расходы на амортизацию. Лучше переживать трудные времена с запасом. К качелям они привыкли – кризисы каждые 4–5 лет", – встала на сторону "жилищных кровопийц" Наталья Литовская.

Сейчас же в Минске стоимость жилой недвижимости подходит к пиковым значениям, которые наблюдались в 2015 году.

По последней информации Realt, однокомнатные квартиры в среднем продаются по цене $1600 за "квадрат". При этом есть жилье как по $3500, так и по $1100: "однушки" в элитных ЖК и "трешки" в "хрущевках" очень сильно различаются в цене.

Средняя цена проданных в Минске квартир по итогам апреля подросла в среднем на 1% и составила $1479.

Вот данные за апрель (согласно информации Национального кадастрового агентства) на основе сделок.

• 1-комнатные квартиры: 1606 $/м² (+1,3% за месяц)
• 2-комнатные квартиры: 1410 $/м² (+0,2%)
• 3-комнатные квартиры: 1310 $/м² (-0,2%)
• 4-комнатные квартиры: 1193 $/м² (-6,1%).

Ситуация за МКАД

В регионах жилья в 2024-м ввели чуть меньше, но в основном – из-за притормозившей стройки в Минской и Брестской областях.

Первая является явным лидером по объему ввода: за январь – апрель, по данным официальной статистики, там возведено 314,1 тыс. м². Но за те же четыре месяца в прошлом году в Минской области было сдано больше – 361,6 тыс. м².

Чтобы понять, как много строят в пристоличном регионе (или мало – во всех остальных, тут как посмотреть), поглядим на второе место по объему ввода жилья. Пока в 2024-м это Брестская область – 146,7 тыс. м² (в 2023-м – 208 тыс. м²).

Сокращение стройки на периферии сказалось и на ценах. Да, в районных центрах по всей стране они обваливаются со все более увеличивающейся скоростью (нет работы и перспектив, молодежь в основном уезжает за границу или в Минск). А вот в областных – растут.

По информации Realt, из крупных городов дороже всего квартиры в I квартале 2024 года стоили в Бресте ($930 за "квадрат", рост за год на 10,8%), Солигорске ($776, +4,9%), Молодечно ($768, +7,9%), Могилеве ($746, +8,3%), Гомеле ($713, +8,2%), Витебске ($705, +6,0%) и Гродно ($691, +0,3%).

Причина роста цен на периферии, по словам Литовской, не только в падении объема ввода жилья.

"В регионах ситуация аналогична – либо ты строишься как очередник, либо – покупаешь. Зарплаты там пусть и не так сильно, но подрастают, кредиты одинаково доступны что в Минске, что в Жабинке. Так что цены на жилье там тоже повышаются, что логично", – отметила она.

Кредитный бум и "низкие" ставки

За четыре месяца 2024 года объем кредитов на жилье взлетел до небес.

Судите сами: общая сумма выданных банками ссуд на строительство/приобретение недвижимости физлицами составила Br1,090 млрд. Это на 86,7% больше, чем за тот же период 2023 года.

Когда европеец слышит о "низких ставках" в белорусском варианте (11,5% – для нуждающихся, от 14,4% – "на общих основаниях"), его брови "едут" на затылок. Ведь так за четыре года новосел только процентами выплачивает половину взятой суммы. Неужели белорусы свято верят в девальвацию?

"Я бы сказала, верят в соразмерный рост доходов в рублях. Если ты взял рублевый кредит под 14%, а доходы у тебя ежегодно растут, он не ощущается как тяжкое бремя", – отметила Литовская.

Она привела цифры: при текущей зарплате в Br2000 на кредит в районе $25 тыс. приходится отдавать из нее около Br1000.

"Тяжко. А если через пару лет у тебя зарплата Br3000, а отдавать надо ту же Br1000 – уже легче. Через пять лет зарплата – Br4000–5000, отдать ту же тысячу [при равных платежах на весь срок кредитного договора. – Tochka.by] вообще легко", – объяснила собеседница.

Если есть потребность – покупайте

Чего ждать белорусам: станет ли дешеветь в 2024–2025 годах жилье, цены на которое почти достигли исторического потолка?

"Мы уже практически на плато. То есть цены подросли, еще на пару процентов вырастут, и наступит стабильность. А дальше – будет зависеть от экономики. Если ждать, то, возможно, придется долговато, пару лет. А можно купить в кредит и эти пару лет прожить более-менее прилично. Так что каждый должен считать самостоятельно", – выразила уверенность Наталья Литовская.

А если понадеяться на тот самый циклический кризис? Ведь его не было давно. Вдруг цены пойдут вниз и наступит время, когда застройщики станут тратить "жирок", что успели накопить.

Наталья Литовская предостерегла: да, стоимость квартир в кризисы снижается, но жилье от этого не становится более доступным.

"Кризис равно высокая инфляция, девальвация, падение реальных доходов, сворачивание кредитования. Так что нынешнее состояние, с текущими ценами и доступными кредитами, – это состояние, благополучное для всех", – резюмировала она.