Нет мышам и плесени: как купить каркасный дом без скрытых дефектов

Каркасный дом – это отдельная вселенная со своими болевыми точками. В отличие от простых и понятных стен из блоков или кирпичей здесь мы имеем дело с настоящим слоеным пирогом из дерева, утеплителя, пленок, мембран и обшивок.

Именно поэтому к каркасникам люди относятся с особой настороженностью.

Портал Realt подготовил подробный чек-лист, который поможет выявить возможные проблемы даже дилетанту в строительстве.

Кто строил, где гарантии?

Вопреки доводам, что каркасный дом чем-то хуже деревянного или газобетонного, что у нас нет "нормальных" специалистов в этой области, все чаще люди решаются на строительство именно по каркасной технологии. Соответственно, все больше таких домов появляется в продаже.

Нужно понимать, что хороший каркасник – это полноценный дом: энергоэффективный, долговечный и по своим эксплуатационным качествам ничем не уступающий традиционным.

Но каждый из них необходимо внимательно изучать: страшилки о мышах и воде в утеплителе на пустом месте не появляются.

Эксперт в каркасостроении Антон Байковский из компании Belstroyka PRO рассказал, на что в первую очередь обращать внимание при покупке каркасного дома.

Процесс проверки начинается до выезда на объект и охватывает все аспекты – от месторасположения до наличия гарантий от строителей.

Дистанционный анализ. Прежде чем выезжать на просмотр, стоит получить представление о местоположении участка. Для этого нужно узнать его кадастровый номер.

На геопортале map.nca.by можно дистанционно оценить расположение дома относительно соседей, перспективу застройки прилегающих территорий.

Обязательно проверьте наличие потенциально неприятных объектов в радиусе 1−3 км – промышленных зон, ферм, кладбищ, крупных дорожных развязок.

Это позволит избежать неприятных сюрпризов, влияющих на качество жизни и экологию.

Статус ввода в эксплуатацию. Запросите у владельца акт ввода дома в эксплуатацию. Если дом не введен, вам предстоит длительная и не всегда простая процедура оформления.

В этот период коммунальные платежи (прежде всего за электроэнергию) могут начисляться по значительно более высоким коммерческим тарифам.

История строительства и гарантии. Поинтересуйтесь, кто строил дом. Если это была подрядная организация, узнайте о наличии и сроках действия гарантии.

Важный момент: убедитесь, что строительная компания действующая, с портфолио реально построенных домов.

Что должно насторожить? Застройщик ликвидировался либо начал процедуру банкротства.

Вопросы по фундаменту

Наличие отчета о геологических исследованиях участка – хороший знак, так как эти сведения позволяют инженерам и проектировщикам выбрать правильный тип фундамента.

В случае с каркасными домами широко применяются свайные фундаменты. Тогда стоит отдавать предпочтение бетонным сваям (буронабивным или забивным), избегая металлических винтовых, если нет четкого обоснования.

Для любого свайного фундамента критически важно расстояние между опорами. Чем меньше пролет, тем ниже вероятность "батутности" пола. Нормативный предел составляет 3 м, но для комфорта рекомендуется диапазон 2−2,3 м.

Бетонные монолитные фундаменты (плитный, ленточный) под каркасными домами встречаются реже, но для покупателя это хороший знак. Такое основание обеспечивает максимальную жесткость каркаснику.

Обойдите дом по периметру. Если дом на сваях, оцените высоту цоколя – низкий просвет (менее 50 см) зимой будет заносить снегом.

Загляните под дом с фонариком и обратите внимание, есть ли металлическая сетка от грызунов. Этот элемент хоть и не дает 100%-ной гарантии, но значительно снижает риск проникновения мышек.

При свайном фундаменте она должна быть установлена по всему периметру под домом. Для бетонных сетка монтируется в вентиляционном зазоре фасада.

Отсутствие вентиляционного зазора на фасаде и кровле – серьезный повод отказаться от покупки. Этот зазор позволяет эффективно удалять конденсат, который неизбежно образуется на пароизоляционных пленках, предотвращая намокание утеплителя, появление плесени и разрушение конструкции.

Система водоотведения. Проверьте систему отвода дождевой воды. Наличие одной лишь водосточной системы без организованного отвода воды от фундамента (кюветы, дренаж, ливневая канализация) приведет к подмыванию основания, намоканию цоколя и, как следствие, к дополнительным расходам в будущем.

Наличие качественной отмостки вокруг дома – хороший бонус, экономящий ваши средства.

Что скрыто за обшивкой

Это самый сложный этап проверки, но самый важный. Запросите у продавца смету, в которой должно быть указано, какие именно пленки и мембраны использовались. Их качество критически важно.

Дешевые пленки, не обладающие нужными паропроницаемыми или ветрозащитными свойствами, – серьезный повод отказаться от покупки.

Справедливо будет отметить, что в этом вопросе без спецзнаний не обойтись, потребуется консультация специалиста. Просто перепишите названия, чтобы потом показать опытному человеку.

Обязательно запросите фотографии и видеоматериалы, сделанные во время строительства. Это единственный способ увидеть "внутренности" дома, которые после обшивки стали недоступны.

Со стороны жилья должен быть виден сплошной слой пленки (пароизоляции) со всеми стыками, проклеенными специальной лентой. Порванная или отсутствующая пароизоляция – причина промокания утеплителя и плесени в будущем.

Подсмотреть, что скрыто под внутренней обшивкой, все же можно. Для этого нужно отключить электричество на щитке, затем аккуратно снять одну-две розетки на стене.

Посветите фонариком внутрь. Вы должны увидеть плотно уложенный утеплитель и слой пароизоляции (обычно это пленка с надписями). Если наблюдаете пустоту, дыру в пленке или ее отсутствие, то это большая проблема.

Обратите внимание, нет ли перекосов каркаса, какого сечения использовался пиломатериал (должен соответствовать проекту).

Нет фото и видео до этапа чистовой отделки? Сто раз подумайте, стоит ли вам покупать кота в мешке.

Один из главных грехов строителей каркасов – использование пиломатериала естественной влажности (сырца). Каркас должен быть собран только из древесины технической сушки. Использование сырца неизбежно приведет:

• к щелям в каркасе. По мере высыхания древесина будет деформироваться и усыхать, образуя зазоры, которые станут "мостиками холода" и приведут к промерзанию
  
  
• нарушению несущей способности. Деформации могут снизить жесткость и прочность всего каркаса
  
  
• плесени и гниению. Если сырой пиломатериал быстро зашили пленками и обшивкой, в замкнутом пространстве почти гарантированно появятся плесень и патогенная микрофлора, которые разрушат древесину.

Правильно ли утеплен дом?

Если продавец предоставил видео и там видно, что как минимум 200 мм утепления было заложено в стены, из них 50 мм – в перехлест, то это хороший знак. Столько же должно быть и в перекрытии пола.

Обязательно загляните на чердак и прихватите с собой фонарик. В первую очередь изучаем состояние крыши изнутри. Смотрим, нет ли протечек, темных пятен, капель воды.

В стропильной части кровли или по перекрытию (если чердак холодный) также должно быть не менее 200 мм утеплителя. Чем больше, тем лучше. Деревянные конструкции (стропила, обрешетка) должны быть сухими, без синевы и грибка.

Если дом с жилой мансардой, то осмотрите крышу с улицы. Качество ее теплоизоляции хорошо проверяется после снегопада. Если на кровле есть участки, где снег подтаивает быстрее или вообще отсутствует, это может указывать на то, что тепло из жилых комнат уходит через крышу.

Внимательно осмотрите потолки и стенки на мансарде – на них не должно быть влажных участков, пятен, характерных для мест протечек.

Запомните: если в каркасном доме вы где-то видите мокрый утеплитель, конденсат под пленками, изморозь, то это тот самый "красный флаг"!

Зима для осмотра каркасного дома – идеальное время, и мороз в этом вопросе здесь главный союзник.

На просмотр обязательно возьмите с собой тепловизор, который можно арендовать. Инструкции по использованию есть в интернете. Но для максимально корректного изучения показаний прибора лучше прибегнуть к услугам специалиста (можно переслать ему фото с тепловизора).

Этот прибор позволяет выявить мостики холода – места, где тепло уходит из дома. Важный момент. Дом к моменту просмотра должен быть протоплен, чтобы была существенная разница температур (от 10−15°C) между помещением и улицей.

Как это работает? Тепловизор улавливает тепловое (инфракрасное) излучение поверхностей и преобразует его в цветное изображение, где разные цвета показывают разные температуры (красные/желтые – места утечки тепла, синие/фиолетовые – холодные поверхности без теплопотерь). Обычно изъяны обнаруживаются около окон и в углах.

Проверяем углы, окна и откосы

Если дом с проблемами, вы почувствуете специфические запахи плесени, сырости, затхлости. Это стоп-сигнал, он может означать мокрый утеплитель. Резкий химический (как на фабрике) – возможно, использованы дешевые материалы. Запах свежей древесины или нейтральный – хорошо.

Потрогайте все углы комнат, места примыкания стен к полу и потолку. Холодно или сыро? Это "мостики холода" (или промерзание).

Сильный конденсат на окнах, мокнущие откосы – проблема с вентиляцией и избыточной влажностью в доме, ошибки монтажа самих окон.

Приложите длинный строительный уровень или ровную рейку к стенам, особенно возле оконных и дверных проемов. Видны ли заметные выпуклости, "волны", перекосы? Это может быть признаком проблем с каркасом или усадки.

Пройдитесь по всему дому. Сильный скрип, прогибы, вибрация полов говорят о слабых перекрытиях или плохом монтаже.

Инженерные системы: скрытые риски

Спросите владельца, какая в доме система вентиляции. Форточки для современного каркасного дома, который герметичен как термос, не годятся.

Как минимум должны быть механические клапаны-проветриватели, хороший знак – рекуператоры с функцией нагрева воздуха. Оптимальная влажность в доме – 40−60%.

Электрика. Откройте щиток. Проводка в каркасном доме из соображений пожарной безопасности должна быть в гофре или металлорукаве. Голые провода, идущие через деревянные конструкции, – нарушение.

Вводы коммуникаций. Найдите, где в дом заходят трубы и кабель. Если дом стоит на свайном фундаменте, то они не должны висеть на морозе, а обязаны быть качественно утеплены до входа в теплый контур дома.

Стоп-сигналы: запах плесени и сырость внутри дома холодные или влажные углы и стыки стен иней или вода на утеплителе отсутствие фото и видео этапов строительства (фундамент, каркас, кровля, утепление) неспособность продавца внятно ответить на ключевые вопросы о технологии и материалах, неимении проекта и спецификации материалов неутепленные вводы коммуникаций в дом.

Ваша задача – это не стать строительным экспертом, а быть внимательным детективом. Ваша сила – в наблюдательности и правильных вопросах.

Фиксируйте симптомы. Если нашли 2−3 стоп-сигнала, это веский повод либо отказаться от покупки, либо нанять независимого специалиста с тепловизором для профессиональной экспертизы.

И помните главное – хороший каркасный дом не только не хуже всех остальных, но и по стоимости часто дешевле. Так что каркасник может стать выгодным и удачным приобретением.