Цены на жилье бьют рекорды – чего ждать белорусам дальше

Столичный рынок недвижимости демонстрирует стремительный рост цен с 2023 года. Такого уверенного и продолжительного подъема не наблюдалось последние 10 лет.

Что же разгоняет цены и что ждет покупателей в ближайшее время, объясняет Realt.

Отмечается, что десять лет назад ставка рефинансирования Нацбанка достигала 20–23,5%, а ипотека на общих условиях была малодоступной.

Тогда рынок страдал от дефицита новостроек, а застройщики, пользуясь отсутствием конкуренции, свободно устанавливали цены. Вторичное жилье продавалось не такими большими темпами: 900–1300 сделок в месяц.

Однако между прошлым и нынешним ростом есть общее – оба периода пришлись на восстановление экономики после кризиса, сопровождавшееся ростом доходов населения в валюте.

Что происходит сейчас

Сегодня дефицит жилья, особенно новостроек, довольно условный. При обычном уровне спроса (1100 сделок в месяц в Минске) его бы не ощущали. Однако за последние полтора года рынок бил рекорды – 1800–2100 сделок ежемесячно.

Рост цен отчасти объясняется увеличением доходов. Так, средняя зарплата в Минске после вычета налогов – больше $1000, что стало историческим максимумом для Беларуси.

Но главный катализатор ажиотажа – доступные кредиты. Пока ставки по ипотеке не превышали 18,18%, спрос оставался высоким.

Почему же сделок все равно больше?

• рост доходов в долларах
• льготные кредиты для очередников (включая молодые семьи с хорошим заработком)
• оптимизм из-за стабильного курса доллара (на уровне Br3 и ниже)
• представление о недвижимости в Минске как о надежном активе – многие вкладывают свободные деньги в квартиры для сдачи.

Недавно Нацбанк повысил ставку рефинансирования на 0,25%, но главный ипотечный банк неожиданно снизил ставки по кредитам до 16,4–17,4%. Это может снова подстегнуть спрос, ведь для многих белорусов кредит ниже 18% годовых остается приемлемым.

Чего ждать дальше

Летом цены могли бы стабилизироваться, так как мы подошли к потолку покупательской способности. Однако ситуация может измениться при ужесточении монетарной политики либо резком скачке курса доллара.

В 2014 году рост цен остановила девальвация, но стоимость квадратных метров заметно пошла вниз только через полгода. А дно цен (менее $1100 за "квадрат") наступило и вовсе через 1,5 года.

Сейчас кризис не прогнозируется, а ослабление рубля (если оно произойдет) заложено в бюджет страны на 2025 год (бюджет сформирован исходя из того, что средний курс доллара будет Br3,35−3,37).