Вслед за рекордным годом: что ждет рынок недвижимости в новом 2024-м

Растущий курс доллара (в 1,2 раза за год), политические и экономические штормы, на удивление, отразились на рынке недвижимости в Минске совсем не так, как стоило бы ожидать: покупательский спрос пошел вверх, очередной рекорд по сделкам купли-продажи побит.

Итогов за декабрь еще нет, лишь к середине января можно будет видеть окончательные цифры по числу проведенных сделок с недвижимостью. Но уже понятно: 2023-й пробил максимумы минувших трех лет и стал абсолютным чемпионом за последнее десятилетие.

Что дальше? К чему готовиться продавцам и покупателям в 2024 году и можно ли будет выгодно продать/купить квартиру, разбирались вместе с заместителем начальника отдела аналитики и консалтинга агентства недвижимости "Твоя столица" Андреем Чернышевым.

Отток с рынка новостроек

По предварительным данным, в 2023 году будет зарегистрировано более 17,5–18 тыс. переходов прав собственности (без учета декабря уже совершено 16,3 тыс. сделок). Для сравнения, в прошлом году (тоже рекордном) было 16,5 тыс. продаж.

Рекордный месяц – август. Было зарегистрировано 1800 сделок купли-продажи. В июле и октябре – по 1670–1680 проданных квартир.

"В 2020-м была отмечена, пожалуй, самая низкая активность на рынке недвижимости – всего лишь 10,5 тыс. проданных квартир. А дальше пошли рекорды один за другим: в 2021-м, в 2022-м и в ушедшем 2023-м. И, казалось бы, нет предпосылок для такой активности в этой сфере, но это не совсем так", – объясняет Андрей Чернышев.

Откуда браться рекордам? Растущий курс доллара, сокращающиеся на этом фоне доходы населения – все это ведь снижает покупательную способность как минимум потому, что стоимость недвижимости у нас формируется в валюте.

"Но рекорд все-таки случился. Но не потому, что появились новые покупатели: пришли люди, которые были нацелены на покупку новостройки, – их внимание переключилось на относительно новые квартиры, готовые к проживанию", – продолжает эксперт.

Когда речь идет об активности рынка жилья, сложно сделать выводы, как идут продажи новостроек: учет таких данных системно не ведется. Но, по выводам специалистов, интерес с недавних пор сместился в сторону "вторички". И вот почему.

В 2021 году внимание покупателей было нацелено именно на рынок строящегося жилья: меняли старое на новое, инвестировали в такие "квадраты", расширялись и так далее. По подсчетам специалистов агентства недвижимости, в те годы было продано около 30 тыс. новостроек.

И это в два раза больше сделок, чем было на рынке "вторички".

Но уже по итогам 2022 года на рынке новостроек случился существенный отток покупателей – примерно вдвое. Из-за событий в мире люди боялись вкладываться в "долгоиграющую" стройку. А если уж решали свой квартирный вопрос, то в пользу "здесь и сейчас".

И тенденция сохраняется.

"По нашим данным, в 2023 году было продано около 12 тыс. новостроек на стадии строительства. На «вторичке» – практически 18 тыс. Мы можем сделать вывод, что часть покупателей просто перетекла на рынок вторичной недвижимости", – говорит Андрей Чернышев.

А вот цены "квадрата" на вторичном рынке в 2023-м росли: плюс 6% (цены сделок, не предложений). Но и этот факт не снизил покупательскую активность.

Не новостройка, но свежая квартира

Какой-то аномалии по продажам отдельных категорий жилья не случилось. Единственное, вырос спрос на покупку квартир, готовых к проживанию, – как с просто хорошим и свежим ремонтом, так и в относительно современных, недавно построенных домах.

"Это подтверждает тот факт, что пришли люди с рынка новостроек. И процент соотносится с тем, на сколько уменьшилось число продаж на рынке нового жилья, – примерно на столько же вырос спрос на квартиры, готовые к проживанию", – приводит данные специалист.

Кредиты берут активно

Выросла и доля тех, кто покупает квартиру на "вторичке" с помощью средств банка: до 37%. Для сравнения, в 2018-м, в год расцвета кредитов на рынке вторичного жилья, эти показатели достигали 28%. Причем рост начался именно с лета прошлого года.

"Активность покупателей сегодня базируется на двух взаимосвязанных составляющих: стабилизировавшемся курсе доллара и доступности кредитования. Да, доллар вырос, ощутимого роста доходов у населения нет, а продуктовая корзина дорожает – люди обладают меньшими средствами, чтобы откладывать что-то на жилье. Поэтому стали чаще брать кредиты", – говорит Андрей Чернышев.

По данным ипотечного офиса "Твоя столица", средняя сумма кредита на покупку "вторички" в 2023 году составляла Br95–100 тыс.

Какой прогноз?

Как всегда, эксперты осторожны в своих прогнозах и, анализируя, добавляют: "при условии, что нынешняя ситуация сохранится, не будет потрясений на внешних и внутренних рынках".

"Такая динамика на рынке вторичной недвижимости может продолжиться. При условии, что курс доллара, а за ним и ставки на кредиты не начнут сильно расти, – это вещи взаимосвязанные", – рассказывает специалист.

Повременить ли с покупкой квартиры "до лучших времен" – самый частый вопрос, который слышат риелторы.

Эксперты считают: если нужно решать квартирный вопрос, семья живет в стесненных условиях или съемном жилье и отдает большие деньги в никуда, то запланированную покупку не нужно откладывать.

Не стоит ожидать, что при росте курса доллара цены на недвижимость упадут в той же пропорции. Это показывает опыт 2013–2014 годов, когда квартиры стоили неоправданно дорого. Доллар вырос, а вот жилье подешевело непропорционально меньше.

Формула, рассчитанная по прошлым стрессовым периодам с 2008 года, такова: если доллар поднимается на 10%, то цены на квартиры падают только на 2,5%. Так что ждать удешевления жилья на фоне изменения курсов валют не стоит.

"При этом покупателям следует понимать: цены на рынке недвижимости сейчас не задраны настолько, как это было в 2013–2014 годах. И я бы не сказал, что здесь стоит ожидать существенных изменений", – предполагает Андрей Чернышев.

Сложно сказать, как поведет себя ставка рефинансирования (но, по прогнозам Нацбанка, в 2024 году она сохранится на прежнем уровне или даже снизится на 0,5%). Но, как известно, доступность кредитов напрямую влияет на ситуацию на рынке недвижимости.

"Кредиты дорожать уже начали, хотя и очень незначительно. И если они прибавят хотя бы 5–6%, это отсечет огромную часть потенциальных покупателей. Пример – 2021 год, когда многие банки приостановили кредиты на покупку недвижимости, а потом снова стали их выдавать, но под 21– 22% годовых", – приводит данные Андрей Чернышев.

В том году число покупок жилья в кредит снизилось с 25–28% до рекордно низких 4–6%.

Вывод такой: вряд ли цены на квартиры будут падать, это касается и курса доллара. Поэтому год для покупки может быть подходящим. Как и для продажи квартиры, ведь ждать какого-то серьезного роста стоимости "квадрата" продавцам тоже не стоит.

>>>Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber