Viber 
Дзен 
Если рынок офисов находится в упадке (запланированные к выходу еще в 2022-м объекты не сданы до сих пор, часть проектов заморожена), то в других сегментах коммерческой недвижимости дела обстоят не столь печально.
Отметим, что импорт в первом полугодии рос гораздо сильнее белорусского экспорта.
А как в тот же период вели себя арендные ставки на склады и торговые площади? Как отразился рост внешнеэкономических торговых объемов на два сектора коммерческой недвижимости столицы страны? Какой сегмент коммерческой недвижимости сегодня чувствует себя лучше прочих и у кого перспективы радужнее?
С этими вопросами корреспондент Tochka.by обратился к партнеру и исполнительному директору консалтингового агентства NAI Belarus Андрею Алешкину.
Ждем открытий российских магазинов
Анализирующий ситуацию на рынке коммерческой недвижимости страны более 10 лет специалист заявил, что рост товарооборота, падавшего на протяжении весьма продолжительного времени, добавил оптимизма рынку торговой недвижимости.
По словам аналитика, подтверждается интерес российских операторов в ритейле: новые игроки изучают площадки не только в столице страны, но и на периферии.
"Это очень позитивная новость для рынка. И в ближайшее время ждем пресс-релизы по поводу открытия новых торговых точек того или иного бренда в первую очередь в Минске", – отметил Алешкин.
NAI Belarus в обзоре ситуации на рынке отмечает, что к концу первого полугодия ряд ТЦ справились с вакантностью, образовавшейся в результате ухода ряда международных брендов.
Главным событием текущего года для рынка торговой недвижимости стало исчезновение сети "Виталюр". Из важных новостей эксперты отметили также решения по двум ТЦ, – перепрофилированию "Магнита Минска" (под арендное жилье и торговлю белорусскими товарами) и переходу в руки государства Mega Park (ведутся судебные разбирательства, после чего власти достроят его самостоятельно).
Кроме того, была озвучена цена на один из осколков бизнес-империи Юрия Чижа, ТРЦ "Арена Сити" (около $74 млн), и открылся первый торговый объект сети "Да Дому".
В первом полугодии открытий новых объектов торговой недвижимости не было, даже анонсированного ТЦ "Сеница". Зато активно велись работы на других (тот же "Магнит Минска", ТРЦ на месте Червенского рынка, "Призма", "Авиа Молл").
В торговых центрах станет чуть меньше пустующих боксов
Спрос же был "умеренным", происходили в основном ротационные открытия. Из новых магазинов стоит отметить "второе пришествие" Mark Formelle в ТЦ "Момо" (магазин стал самым крупным объектом сети в столице) и появление на месте "Европейского" мега-"Грошика".
Заполненность площадей осталась почти на прежнем уровне. Этому способствовало то, что новые площади за счет крупных объектов на рынок не вводились.
Складской островок стабильности
"Рынок современных складов в I полугодии остался в тренде предыдущих двух-трех лет: самым стабильным сегментом среди всех секторов коммерческой недвижимости в плане ставок аренды, спроса, вакантности. Единственное, не состоялось ввода новых крупных объектов", – отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.
А вот опасения, что крупные участники рынка e-commerce по итогам 2022 года закрыли потребности, не оправдались – в начале 2023 года они расширяли складские площади.
И даже обвал в транспорте (грузооборот составил лишь 75,7% к прошлогоднему периоду) не смог перевесить работу на склад. К тому же в торговле товарами экспорт вырос на 13,9%, импорт – на 21,4% (данные Белстата по итогам пяти месяцев).
Падению вакантности способствовало то, что после активного 2022 года, когда в Минске и пригородах было введено свыше 151 тыс. м2 новых качественных складских площадей, в первом полугодии 2023-го ничего не было введено в эксплуатацию.
В ближайшей перспективе ожидается реализация новых проектов в регионах ("Бремино-Орша" 36 тыс. м2, ТЛЦ в Витебском районе), разрабатываются проекты двух ТЛЦ в "Великом камне" и в районе пункта пропуска "Григоровщина" на границе с Латвией.
"Она заключается в том, что за 2021-2022 годы были закрыты потребности в складских площадях основных потребителей последнего времени – компаний сектора e-commerce. Однако крупные игроки рынка интернет-торговли остались важными потребителями и в 2023 году. В частности ведущие российские маркетплейсы Ozon и Wildberries, подбирали площадки под размещение своих сортировочных и распределительных центров", – пояснил Алешкин.
В последние месяцы сохранялся запрос со стороны компаний-дистрибьюторов и был отмечен интерес к коммерческому сектору складов со стороны несколько "неожиданного" потребителя: государственных компаний (по организационной форме это могли быть и акционерные общества, но в целом это бывшие госпредприятия).
"Возможно, всплеск запросов на аренду с их стороны также объясняет приведенная ранее статистика о росте складских запасов: у отдельных компаний не хватает своих складских мощностей. Однако специфика этих арендаторов в том, что им больше необходима краткосрочная аренда, что не устраивало собственников, заинтересованных в долгосрочных контрактах", – пояснил эксперт рынка коммерческой недвижимости.
Стоит ли вкладывать деньги в офисы, торговые площади, склады?
А что же ждет коммерческую недвижимость в ближайшее время? Каковы перспективы каждого из секторов?
По словам Андрея Алешкина, в ближайшее время (на дистанции квартала) ждать ввода новых объектов стоит только в ритейле. А вот новые бизнес-центры, которые уже готовы и ждут своих арендаторов, вряд ли откроются. Дело в том, что пустующих офисных площадей в Минске предостаточно. Поэтому, с учетом неблагоприятной конъюнктуры, следует ожидать увеличения числа объектов с отложенными сроками ввода.
В ритейле спрос на аренду поддерживается низкими кредитами, которые увеличивают потребительский спрос и стимулируют выручку.
"Это, в свою очередь, будет стимулировать открытие стационарных магазинов, особенно по сегментам дорогостоящих товаров. Вакантность будет сокращаться по причине преобладания спроса над потенциальными закрытиями объектов", – дал прогноз эксперт, отметивший, что среднерыночные ставки в рублях вырастут: ожидается коррекция в 7-8%, по успешным объектам – до 10%.
Что касается складов, то (по словам Алешкина) спрос, ставки аренды сохранятся стабильным на уровне текущего периода, ввод новых площадей в ближайшие месяцы будет незначительным.
"Снижение объемов реализации продукции отдельных отраслей-драйверов, ведущее к увеличению складских запасов, для рынка складов является фактором роста, который и наблюдается в текущий момент", – отметил аналитик, подчеркнувший, что госпредприятия интереса к долгосрочной аренде не выказывают.
Подводя итог: на фоне множества неизвестных переменных угадать, какой из секторов принесет вам наибольшую прибыль, непросто. Важно выбрать нужный объект и тогда даже небольшой офис в проходном месте даст вам солидный "выхлоп". Главное – проконсультироваться у специалистов.
>>>Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber
