Офисная недвижимость Минска: почему спрос переключился на небольшие офисы

Когда говорят, что в столице Беларуси на рынке недвижимости бум, имеют в виду количество проданных квартир, которое в первом полугодии било рекорды. Ежемесячно в Минске на это тратятся сотни миллионов рублей. Может быть, их свежеиспеченным обладателям стоит рассмотреть вариант вложения средств, полученных за продажу "инвестиционных однушек", в офис?

Как в целом чувствует себя коммерческая недвижимость, хандрившая в прошлом году? В частности, самый проблемный сегмент – офисный. Ждать ли того, что в опустевших в прошлом году бизнес-центрах перестанет гулять ветер?

С этими вопросами корреспондент Tochka.by обратился к аналитику, работающему на рынке не первый десяток лет.

По словам партнера, исполнительного директора консалтингового агентства NAI Belarus Андрея Алешкина, ситуация на рынке коммерческой недвижимости едва ли не диаметрально противоположна той, что сложилась на рынке жилья.

"Положение в офисном сегменте, мягко говоря, сложное. В ритейле и складах дела, конечно же, получше. Так как в последнее время не сдавались новые объекты складской недвижимости и появился отложенный спрос, то там ситуация складывается для владельцев площадей лучше всего", – рассказал эксперт об общей ситуации на рынке.

Неожиданная подмога со стороны госпредприятий

Ни для кого из профессионалов (да и арендаторов) не секрет, что ставки на аренду офисов в последние полтора года стремительно падают. Виной тому релокация прежде всего нескольких крупных IТ-компаний, оставивших пустовать целые бизнес-центры!

Взлетевший в небеса уровень вакантности не мог не отразиться на стоимости аренды. Но есть и вторая грань проблемы – девелоперы остановили ввод объектов: они готовы, но не выводятся на рынок. Ведь как только это случится, придется платить налоги за тысячи квадратных метров, большая часть которых грозит остаться пустующей.

К концу первого полугодия 2023 года в Минске предлагалось 1 млн 71 тыс. м2 арендной площади в современных качественных коммерческих бизнес-центрах; более 430 тыс. м2 офисов в зданиях класса С или более высокого качества, но не попадающих в сток современных из-за малой арендной площади. К тому же порядка 750 тыс. м2 предлагали арендаторам иные административно-офисные объекты, в том числе коммунальные или ведомственные.

"В офисах ситуация критическая и лучше в первом полугодии 2023-го не стала. И не из чего взять это лучшее, потому что новых арендаторов не появляется, напротив, продолжается релокация бизнесов. Пусть и не в таком темпе, как в предыдущие годы", – обрисовал мрачную действительность и такие же перспективы этого сегмента коммерческой недвижимости Андрей Алешкин.

Но и тут есть светлое пятно: обозначился серьезный интерес госпредприятий, причем в больших объемах.

"Видимо, хотят переехать на тех же условиях из своих старых зданий в современные, сохранив или даже уменьшив ставки аренды", – поделился наблюдением эксперт.

Делать это им легче, так как в первом полугодии были введены в строй несколько объектов, еще сильнее закрепивших текущий статус рынка арендатора. Это небольшой, но качественный Helen Valery Plaza с видом на водохранилище "Дрозды", "Левада" в одноименном жилом комплексе и БЦ "Сухарево" на ул. Горецкого.

"В стадии реализации с высокой степенью строительной готовности находится еще ряд объектов, которые способны вывести на рынок практически 120 тыс. м2 арендной площади. В их числе "Жемчужина" в Московском районе и МФК по проспекту Победителей, которые наверняка введут в строй в сентябре, ко Дню города", – пояснил аналитик.

Он также отметил продление инвестдоговора по МФК "Шантер Хилл", до декабря 2023 года. Его ввод окажет существенное влияние на рынок – объем предложения увеличится серьезно.

Крупные площади никому не нужны, ставки падают

Что до спроса, то он был ротационным: арендаторы зачастую меняли офисы с целью снять либо более компактный (спрос фактически на 100% переключился на небольшие офисы), либо на более выгодный логистически.

"Если еще два года назад заявки на подбор офисов площадью более тысячи "квадратов" были типовыми, то в 2023-м это скорее событие на рынке", – отметил Алешкин.

Поделился он и еще несколькими наблюдениями: расширений и выходов на рынок новых компаний почти не было, при этом возросла активность арендаторов из сектора логистики.

"Ожидаемой активизации российских инвесторов не случилось. Интерес к готовым проектам или офисам в завершающей стадии они не проявили. И как объекты спекулятивного рынка наши БЦ не интересны: внутренний спрос падает, а в качестве локации для релокейта российских компаний в Минск по объективным причинам не годится", – добавил партнер, исполнительный директор консалтингового агентства NAI Belarus.

Так как ставкам расти неоткуда, то даже в рублях они стояли на месте. Да и то "декларативно": спасаясь от ухода арендаторов, многие БЦ предлагали удлиненные арендные каникулы – либо с минимальной оплатой, либо вовсе без оплаты аренды на продолжительное время.

Если же брать действовавший десятилетия "еврономинал", то они вовсе существенно падали. Одна из причин – высочайшая вакантность, взрывной рост которой к радости владельцев площадей резко замедлился. Тем не менее, доля пустующих площадей подбирается к 20%.

Это по официальной версии. Потому как на деле их может быть и больше: есть определенный пласт помещений, которые не выставляются в открытое предложение.

Особенно часто такие ситуации можно встретить в бизнес-центрах с большим числом дольщиков.

Чего ждать: ввод, спрос, вакантность, ставки?

В этом году уже не было стрессовых потрясений, вызванных уходом крупных арендаторов, как в 2022-м. И даже наоборот, состоялся ввод в эксплуатацию нескольких новых офисных объектов. Из-за этого рынок офисной недвижимости закрепился как рынок арендатора. Диапазон цен в первом квартале 2023 года остался примерно на уровне конца 2022 года, с предложениями от 16-20 рублей за квадратный метр за качественные помещения. Основная часть предложений находится в диапазоне 25-30 рублей.

Диапазоны ставок по классам на текущий момент (в рублях). Ставки указаны без НДС и эксплуатационных расходов.

По словам Андрея Алешкина, в ближайшее время (на дистанции квартала) стоит ждать ввода новых объектов только в ритейле. Если в этом году будут-таки перерезаны ленточки на входе в уже готовые, но не открытые БЦ, то это существенно обострит конкурентную борьбу за "краснокнижного" арендатора в этом секторе.

Но новичкам придется непросто: офисы или без отделки, или с черновой, а у старожилов зачастую качественная отделка, произведенная ранее или доставшаяся в наследство от ушедших с рынка арендаторов.

"Всем участникам проблем добавит сокращение рабочих мест в офисоемких отраслях. Оно будет не таким значительным, как в недавнем прошлом, однако совсем не прекратится, что показала ситуация в первом полугодии", – пояснил Алешкин, добавивший, что конъюнктура в целом неблагоприятная, и следует ожидать увеличения числа объектов с отложенными сроками ввода.

>>>Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber