Viber 
Дзен 
Несмотря на то что в 2024 году предложение не увеличилось ни на йоту, не было введено в строй ни одного логистического центра. Вакантность растет, а ставки аренды пошли вниз.
Самой ликвидной коммерческой недвижимостью в последние несколько лет являлась складская. Выясняем, почему ситуация стала меняться. Начнут ли инвесторы выводить свои деньги из складов?
"Подъем рынка производственно-складской недвижимости Минского региона (город плюс 25 км вокруг), основанный на высоком спросе и росте ставок второй половины 2023 года, в I квартале 2024-го закончился", – констатируется в квартальном обзоре этого сегмента коммерческой недвижимости консалтинговой фирмой "Коллиерз".
Станет ли это приговором для "тихой гавани" и решат ли инвесторы выводить деньги, вложенные в транспортно-логистические центры (ТЛЦ)?
Стоит отметить, что общий объем предложения качественной складской недвижимости, по оценке "Коллиерз", за полгода не поменялся и к середине лета 2024 года составил 1,637 млн м2.
"Ставки снижаются, вакантность растет. Причем данные тенденции наблюдаются при отсутствии ввода новых производственно-складских площадей в I и II кварталах 2024 года", – отмечается в отчете.
Такой вал даже при стабильно растущем спросе не может не привести к существенному падению ставок. Станут ли инвесторы выводить свои деньги из активов, переставших приносить былую прибыль?
Вряд ли. Ведь сегодня проблем на рынке коммерческой недвижимости меньше не стало. К примеру, на рынке офисов, где вакантность на порядок выше, ситуация с вводом примерно такая же: по нулям за два последних квартала и гигантский навес ждущих открытия бизнес-центров.
Не пышет молодецким здоровьем (и также ждет ввода знаковых объектов) и рынок торговой недвижимости. Так что тихая складская гавань продолжит быть таковой с большой долей вероятности.
Под "Великий камень" логистика течет
Ввод объектов в 2025-м трудно прогнозируем, потому как "черных лебедей" на Минском море может приземлиться предостаточно даже в этом году. А каких открытий ждать в ближайшее время?
"До конца года ожидается ввод новых объектов площадью 150–170 тыс. м2 с учетом части ЛЦ Wildberries в индустриальном парке «Великий камень», где уже ведутся строительные работы, а также в ИЦ NeoПарк и во второй локации Минского технопарка", – дают четкий ответ в "Коллиерз".
В квартальном обзоре также отмечается, что ситуация на рынке складской недвижимости меняется: с ростом вакантности растет предложение площадей для аренды, ставки снижаются, диапазон ставок в классе В расширяется, требования к помещениям со стороны потенциальных арендаторов повышаются.
Долгое время, практически неизменно с 2018 года, не занятных арендаторами складов в Минске и пригороде становилось все меньше. Но в 2024-м ситуация кардинально изменилась.
Нельзя не отметить и еще одно наблюдение экспертов: при сохраняющемся на уровне 60–80 тыс. м2 спросе формируют его компании, сменяющие друг друга на разных объектах, а не приходящие на рынок.
"Смена локации на более удобную, поиск выгодных условий, а также оптимизация арендуемой площади (уменьшение, увеличение или консолидация разрозненных площадей в единой локации)", – перечисляет "Коллиерз" ротационные процессы.
Однако если ранее в это были вовлечены небольшие помещения площадью 2–4 тыс. м2, то теперь в процесс включились и крупные объекты площадью 10–30 тыс. м2, подчеркивают эксперты в квартальном обзоре.
Рынок продаж забурлил на фоне вставшего ввода
Несмотря на то что новых объектов в Минске и окрестностях не появилось, рынок складской недвижимости в отчетном квартале бурлил. Если в январе – марте было 4 сделки, то в апреле – июне – 14!
"Стоимость сделок выросла в 3,5 раза, а количество площадей в сделках – в 4 раза. Максимальной по площади и сумме сделкой является приобретение компанией «Белинвестторг» («Первая аккумуляторная компания») части складского комплекса «Современный склад» в Колодищах", – говорится в отчете "Коллиерз".
Пока сделкой, претендующей на рекорд по цене "квадрата", является приобретение компанией "Кволити Фуд" (сеть Mak.by) низкотемпературного комплекса Havi Logistics (логистического партнера сети McDonald’s).
В качестве такового выступило складское помещение в промзоне Шабаны, которое было куплено по цене $850 за "квадрат" без НДС.
Ставки будут падать на фоне растущей вакантности
Эксперты отмечают и еще одну новую тенденцию последних месяцев: на рынке в свободном доступе появляются предложения крупных площадей (более 10 тыс. м2).
Чего же ждать на этом фоне?
"Ожидаемый во второй половине года ввод новых площадей еще больше усилит давление на рост вакантности и снижение арендных ставок", – дают ответ в "Коллиерз".
А ведь ставки и так снижаются: за II квартал на площади класса В средние значения упали на 14%, для класса А – на 16%. При этом наименьшие ставки фиксируются на крупные площади (от 10 тыс. м2), еще недавно абсолютно недоступные на рынке.
"Увеличение диапазона арендных ставок в классе В свидетельствует о поиске участниками рынка новых взаимоприемлемых условий", – отмечается в квартальном обзоре рынка.
В ближайшей перспективе, по ожиданиям экспертов, вакантность продолжит расти до 4% и более, что неизбежно потянет вниз стоимость аренды. Ставки, по их мнению, серьезно просядут – до €4–6 за "квадрат" в месяц, "до достижения равновесных значений", как это и прогнозировали специалисты "Коллиерз" в начале 2024 года.
>>> Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber
