Ажиотаж на рынке недвижимости: как долго он продлится и чем обернется?

В Минске бум покупок жилья (причем сконцентрирован он на вторичном рынке), и в первый месяц лета он и не думал стихать: в базе Национального кадастрового агентства уже более 1800 сделок, проведенных в июне.

В чем причина "хапуна", что будет в ближайшие месяцы со спросом и куда двинутся цены? С этими вопросами корреспондент Tochka.by обратился к экспертам рынка недвижимости.

Кредитные сделки запустили цепочки

Как рассказал заместитель директора агентства недвижимости "Загородный дом и Недвижимость бел" Дмитрий Чернушевич, активность в первой половине года била все рекорды и нарастала вслед за действиями Нацбанка.

Имеется в виду уменьшение ставки рефинансирования, которую в этом году регулятор снижал шесть раз, ползли вниз и ставки по кредитам. Когда они дошли до уровня 2019 года, спрос стал расти еще сильнее. И в основном на вторичном рынке.

Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица" Андрей Чернышев отметил, что исторический июньский рекорд (в этом месяце никогда не продавалось так много жилья) стал возможен еще и потому, что на рынке новостроек сложилась неоднозначная ситуация.

"Если 2021 год прошел под девизом "покупаем новостройку, инвестируем в новостройку, переезжаем в новостройку", то после известных событий конца февраля 2022-го люди стали смотреть на покупку жилья скептичнее: стоит ли вкладываться в стройку, ведь от закладки фундамента до получения ключей проходит немало времени, мало ли что может случиться, что повлияет на сроки ввода дома и итоговую стоимость", – отметил он.

И добавил, что еще одной причиной резко увеличившегося интереса к уже готовому жилью стало то, что за последние лет 10 в Минске было построено немало современных домов с достойными планировками.

"Стоит ли ждать новостройку и нервничать минимум год, когда можно взять уже готовое жилье в доме, прошедшем усадку и уже без досаждающих массовых ремонтов жильцов? Тем более сегодня много предложений в достаточно "свежих" домах", которые уже фактически относятся ко вторичному рынку", – подчеркнул Чернышев.

Кроме того, на покупательский интерес к новостройкам негативно повлияло и то, что в первой половине 2023 года застройщики подняли цены. При этом людей пугает неопределенность, связанная с внешними факторами, и многие хотят приобрести готовое жилье.

Берут "все и везде"

Какие же квартиры покупают белорусы в столице охотнее?

"Когда кредиты стали доступнее, оживился спрос сначала на однокомнатные квартиры. Затем, когда ставки стали еще ниже, люди стали активнее брать и "двушки": в том числе те, кто продал "однушки" и решил расширить жилплощадь", – рассказал Чернушевич.

Он добавил, что эти сделки запустили и спрос на более просторные трех- и четырехкомнатные квартиры, которые ранее не пользовались спросом.

"Если раньше они "стояли колом", то сегодня активно продаются. Причем как с ремонтом, так и без него, как в старом жилом фонде, так и в домах ХХI века", – отметил он.

И Чернышев заявил, что если в предыдущие месяцы спрос был сбалансирован: "однушки" и "двушки" составляли по обыкновению по 40% рынка, то в последние месяцы трехкомнатные добавили веса.

"Сейчас покупки "однушек" составляют около 39%, "двушек" – 36%, трешек – 21%. Но это временно, скоро рынок вернется к своему привычному состоянию", – рассказал он.

Отметил риелтор и то, что в последнее время покупатели действуют очень быстро, в том числе и поэтому вырос интерес к рынку готового жилья.

"Об этом свидетельствуют данные нашего агентства: если в начале года доля квартир, которые были проданы до двух недель с момента их выставления на продажу, составляла 28%, то сейчас она выросла до 36%. Покупатели, как они заявляют, стараются успеть, пока кредиты есть и все стабильно", – привел цифры представитель АН "Твоя столица".

И добавил, что доля покупателей с кредитами растет, и она очень большая.

"В "высокий" 2018 год доля кредитных сделок составляла 32-35%, а сегодня она даже выше – 35-36% по итогам июня", – заявил Чернышев.

Дмитрий Чернушевич назвал главную причину того, что люди не боятся брать просторное жилье без ремонта.

"В начале года только на покупку недвижимости было выделено 12 миллиардов рублей: это очень большая цифра, "космическая" – в предыдущие годы она была в разы меньше", – объяснил причину "хапуна" заместитель директора АН "Загородный дом и Недвижимость бел".

В какие районы предпочитают переезжать?

По словам Чернушевича, нельзя назвать какой-либо микрорайон столицы страны, который пользуется повышенным спросом, или же наоборот, в котором жилье продается очень плохо.

"В 2023 году продается все и везде: как "однушки" в старых "спальниках", так и просторные "сталинки" в центре, как "трешки" в панельках 70-80-х, так и формально однокомнатные, без перегородок, квартиры в новых микрорайонах", – отметил риелтор.

Но он все же назвал серьезную причину, из-за которой покупатели делают выбор в пользу того или иного района.

"Так как сегодня сделок много, и большинство из них – это не приобретение первого жилья в Минске, то многие стараются выбрать что-то побольше в своем районе. В котором они обжились, им знакома инфраструктура, и для того, чтобы не менять школы и детсады для детей", – пояснил Чернушевич.

Деньги осели в новостройках и рынок затормозил

Что же происходит с рынком сейчас? Продолжится ли ажиотаж в июле и августе, которые раньше были "мертвым сезоном"?

Как рассказал Дмитрий Чернушевич, в июле уже четко просматривается сезонный спад: люди уходят в отпуск, активность просела.

"Не думаю, что мы и близко подберемся к июньскому результату", – уверенно заявил он.

Чернушевич высказал мнение, что одной из причин затухания стало то, что существенная доля тех, кто продал квартиры на вторичном рынке, отнесла деньги застройщикам, вложившись в новостройки. В том числе незавершенные.

"Скорее всего процентов 50 продавцов решили приобрести новое жилье, и поэтому спад на вторичном рынке ощутим, а новостройки хорошо продаются и дорожают не только из-за увеличения доступности кредитов", – предположил он.

Напомним, что количество сделок, которые осуществляются по доверенности (когда продавцы находятся за рубежом), в этом году бьет все рекорды и порой доходило до 30%, по заявлениям некоторых участников рынка. Так что можно предположить, что весомая доля продавцов вывела деньги за проданное жилье за рубеж.

Осенью стоит ждать нового всплеска

А чего же ждать на рынке дальше? Продолжится ли ажиотаж и вырастут ли цены, тихим сапом двигавшиеся вверх на протяжении последнего года?

Дмитрий Чернушевич уверен, что в ближайшее время сделок на рынке столичной недвижимости будет немного, но затем снова начнется оживление.

"В сентябре люди, вернувшиеся на работу и отправившие детей в школу-детсад, снова начнут искать жилье, продажи пойдут вверх, и очередной пик будет в октябре", – уверен заместитель директора АН "Загородный дом и Недвижимость бел".

Он также назвал одну из причин, которая (не считая кредитов) также оказывает и будет оказывать существенное влияние на рынок.

"Сейчас многие опасаются хранить валюту в банках. Не говоря о том, чтобы держать "под подушкой" несколько десятков тысяч долларов. Поэтому люди будут как расширяться, так и покупать квартиры в качестве инвестиций, для детей. Как в старые "добрые" 2000-е", – заявил Чернушевич.

Перспектива роста цен

Его коллега также отметил, что интерес к покупке минской недвижимости увеличился и у инвесторов.

"Держать деньги на руках – так себе вариант, это для сильных духом. Понятие "вкладываться в недвижимость" – составное. Не обязательно это делают те, кто решил "инвестировать в "однушку" у метро" и сдавать ее. Кто-то приобретает жилье для будущих студентов, что поедут учиться в столицу, и пока они подрастут, намерен сдавать его, окупая будущий ремонт", – рассказал Андрей Чернышев.

Говоря о перспективах роста цен, он заметил, что сегодня уже ни для кого не секрет, что "здоровье" белорусского рубля и его отношение к корзине валют зависит от стабильности российского рубля.

"Как только в России доллар становится дороже, с определенным лагом падает и курс белорусского рубля. Как бы у нас не хотели уйти от доллара, в части формирования стоимости квартир он у нас основообразующий", – пояснил риелтор.

Но заметил, что рост курса доллара с отметки 2,8 до 3,1 рубля пока не оказал видимого влияния на рынок.

"Если рост американской валюты не будет скачкообразным, то и цены на жилье останутся примерно на сегодняшнем уровне. Пока кредитование предлагается на доступных условиях, я не вижу причин для их существенного роста или падения. И наоборот – все может очень резко поменяться, если вдруг кредитование сузиться или ставки начнут расти. В последнем случае покупатели будут считывать это как явно негативный фактор", – пояснил Чернышев.

И отметил, что подешевевшие кредиты стали тем "костылем", который не только удержал цены на прежнем уровне, но даже позволил им в 2023 году понемногу расти. И если ставки по ипотечным кредитам и дальше останутся на сегодняшнем уровне, то это сильно поддержит рынок.

"Если экономическая ситуация будет стабильной, то активность на рынке (которая просядет в июле-августе) будет наблюдаться до конца года. А цены будут колебаться на текущих отметках. Если же доллар пойдет вверх, то спрос снизится, цены тоже пойдут вниз", – резюмировал Андрей Чернышев.

>>>Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber