Собственник вывел квартиру из жилого фонда под бизнес – соседи против

Ситуация: застройщик сдает новый многоквартирный дом по улице Притыцкого в Минске. Собственники получают ключи и начинают обустраивать свои квадратные метры.

Один из владельцев принимает решение сделать из квартиры нежилое помещение с отдельным входом и сдать его в аренду, подразумевая, что здесь откроется частный бизнес.

Скажем, кофейня, пункт выдачи заказов от маркетплейса или что-то другое. Все приводим в качестве примера, к планам владельца это не относится.

Остальные жильцы против: люди ищут уединения на общей придомовой территории.

Что делать в таком случае и где границы прав на собственность каждого из жильцов дома – попытались разобраться в ситуации.

Жильцы: "Это и наша территория"

Сторону несогласных с изменениями в многоквартирном доме представляет председатель товарищества собственников Николай.

По словам мужчины, еще до покупки квартиры жильцы уточнили у застройщика, предполагаются ли на нижних этажах здания нежилые помещения.

"Нам ответили: в торце запроектировано одно помещение, оно отдано товариществу собственников. Сейчас сдается в аренду – там салон косметологических услуг и логопеды. Других нежилых помещений собственники не хотели", – отметил Николай.

О том, что квартира на первом этаже одного из собственников в перспективе станет коммерческим объектом, жильцы узнали прошлым летом, когда начались ремонтные работы, поделился наш собеседник. К этому моменту у владельца "квадратов" уже были некоторые разрешительные документы.

"Мы обратились к собственнику, сказали, что несогласны. В результате он приостановил работы до вынесения решения общего собрания жильцов. Обещал, что если большинство будет против, то и работы прекратятся", – вспомнил прошлогодние события председатель товарищества.

В марте на отчетном собрании жильцы вынесли свое отрицательное решение.

"По Жилищному кодексу, для отчуждения общего имущества либо его передачи требуется разрешение более двух третей жильцов. В общем собрании участвовало 80% жильцов, и 91% присутствующих высказался против. В частности, не разрешили делать отдельные выходы, окна в пол и проводить работы по благоустройству", – пересказал решение собрания Николай.

Параллельно жильцы обратились в администрацию Фрунзенского района, а также в Министерство ЖКХ. Там пояснили, что реконструкция не затрагивает интересы участников общего имущества и, соответственно, не требует согласия других владельцев.

"Это выглядит очень странно: человек выбивает часть фасада, убирает его, ставит лестницу на общей земле, а интересы других участников собственности якобы не затрагиваются", – поделился мыслями Николай.

По его словам, соответствующий ответ получил и владелец помещения, поэтому вскоре возобновил работы.

"Выкопал часть земли, замонолитил туда сваи, железобетонные основания. По этому факту товарищество вызвало техническое управление Мингорисполкома. Представители приехали, зафиксировали и составили на организацию субподрядчика протокол по части 22.11 «Нарушение порядка проведения раскопок»", – отметил мужчина.

Несмотря на это, лестница у дома установлена. Жильцы с таким исходом дела не согласны, поэтому обратились к адвокату и готовятся к суду.

"Некоторые владельцы квартир приостановили ремонт и думают продавать свою жилплощадь: им такое соседство не нужно. Ведь объект неизменно привлечет повышенный трафик на общий земельный участок", – апеллировал председатель.

К слову, выделенная территория довольно большая – 1,4 га. На ней товарищество собственников планировало установить шлагбаум, оградить двор забором.

"А теперь представьте, если там откроется винно-водочный магазин… Какой контингент будет? Собственник на это говорит: "А если аптека будет?" Понятно, что это хороший исход дела, но если не аптека?.." – рассказал Николай.

Собственник: "Есть все разрешительные документы"

Чтобы выслушать другую сторону конфликта, мы обратились к владельцу того самого помещения на первом этаже многоэтажки. Свое имя он попросил не называть, однако его контакты есть в редакции.

По словам собственника, председателя ТС он оповестили еще до начала процедуры по выводу квартиры в нежилой фонд.

О том, что жильцы не согласны с изменениями, владелец узнал в июле 2023 года.

"Когда поставили первую опалубку, к нам подошел председатель ТС и сказал, что жильцы против. Ругаться не стали, а работы прекратили. Подразумевал, что за перерыв товарищество собственников обратится в администрацию района, в Министерство ЖКХ. Везде все уточнит, и, если нужно, обжалует", – отметил наш собеседник.

Весной 2024-го председатель ТС и наш собеседник встретились в администрации Фрунзенского района. По итогам обсуждения владелец получил официальный ответ от местных властей. В нем сообщалось: согласие товарищество собственников на такого рода работы не требуется.

Поэтому реконструкция возобновилась. Но перед этим собственник рассказал о своих планах председателю ТС.

"Что интересно, до начала конфликта, летом 2023-го, были получены технические условия от ТС на ввод электроснабжения в нежилое помещение", – уточнил мужчина.

По его словам, жильцам предлагалось обсудить нюансы открытия в помещении бизнеса: что хотят здесь видеть, а что нет.

Тем не менее, отметил наш собеседник, все необходимые бумаги на работы у него есть, соблюдать нормы закона он намерен и дальше. В данный момент реконструкцию собственник продолжает.

"Работы выполняет подрядная организация, она же ведет всю необходимую документацию", – отметил владелец помещения.

Он подчеркнул, что выступает за решение конфликта мирным путем, ведь затягивание процесса повлечет финансовые потери.

"Работы и так останавливались на год, за который можно было обжаловать ответы администрации района", – резюмировал собственник.

Комментарий юриста

Перевод помещений первого этажа из категории жилых в нежилые действительно возможен. Такая норма закреплена в Жилищном кодексе страны, рассказал Tochka.by юрист Александр Горбач, специализирующийся на вопросах совместного домовладения.

В таком случае обязательно соблюдение правил в области архитектурной, градостроительной деятельности и еще целого ряда требований. В том числе природных и санитарно-эпидемиологических.

На практике перевод помещения из одной категории в другую происходит после обращения собственника в местный исполнительный и распорядительный орган власти.

"В решении госоргана указывается в том числе запрет на размещение в помещении промышленных производств, а также объектов, которые являются источниками выделения вредных веществ, шума и вибрации в превышающих установленные нормативы размерах", – дополнил юрист.

Кроме того, предполагаемый объект не должен оказывать негативное влияние на окружающую среду и условия проживания в доме других граждан. И самое важное – не приводить к распространению инфекционных заболеваний.

Что точно не откроют на первом этаже

Однозначно нельзя располагать в помещениях первого этажа объекты по осуществлению сбора многооборотной упаковки и вторресурсов.

Не согласуют и открытие бань, саун, химчисток и прачечных (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг белья в смену).

Вне норм и открытие автоматических телефонных станций общей площадью более 100 м², предназначенных для телефонизации жилых домов.

Нельзя забирать помещение первого этажа и под объекты для оказания услуг в области похоронного дела. В том числе по изготовлению, художественному оформлению надгробий, гробов, памятников, оград, траурных венков и искусственных цветов, а также объектов по хранению и (или) продаже предметов похоронного ритуала.

Непригодно помещение многоэтажки и для проведения дискотек, а также для открытия физкультурно-оздоровительных комплексов (общей площадью более 150 м²) и ветлечебниц, кабинетов с содержанием и без животных.

Таким образом, к списку неподходящих организаций для размещения на первом этаже относятся виварии, кинологические центры, приюты временного содержания домашних животных, пунктов передержки, гостиниц для животных.

Фасад здания – дело общее?

Приступить к использованию переведенного в нежилое помещения собственник может только после госрегистрации, подчеркнул Александр Горбач.

"Что касается территории, то здесь я проблем не вижу – земля не является общим имуществом участников совместного домовладения, она передана товариществу собственников в аренду. Проблема может возникнуть, если оборудование отдельного входа реально нарушает интересы остальных собственников (например, для этого требуется снести детскую площадку и т.п.)", – пояснил юрист.

Неоднозначно с точки зрения юриспруденции изменение фасада здания. Спикер смотрит на вопрос с нескольких сторон.

"С одной, несущие конструкции – общее имущество, распоряжаться которым можно только по решению общего собрания участников совместного домовладения. С другой, опираясь на опыт работы юристом в товариществах собственников, могу сказать: если у владельца помещения есть разрешительные документы на реконструкцию, остальным жильцам дома противостоять решению сложно", – добавил эксперт.

По его опыту, вопрос открытия в многоэтажных домах коммерческого объекта часто переоценен. Главное здесь – найти нужный большинству жильцов объект. Тогда прийти к компромиссу собственнику помещения и владельцам других квартир будет намного проще.

>>> Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber