Viber 
Дзен 
Август, как и предыдущие месяцы лета, на рынке квартир был активным. По предварительным данным Национального кадастрового агентства, в августе было совершено 1534 сделки купли-продажи (в рекордном июле было 1540), но эта цифра еще может вырасти.
Ни отдых на дачах или за границей, ни сборы детей в школу не повлияли на спрос покупателей. Есть интерес и к сталинкам, и к новостройкам, и к большим квартирам, и к компактным, и к дорогим, и к дешевым. О том, что происходило на рынке квартир в августе, Realt поговорил с экспертами.
Покупатели из регионов
В августе активность покупателей по-прежнему была высокой, но цены оставались приблизительно на прежнем уровне, говорит замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андрей Чернышев.
Причину стабильности цен он описывает как уравновешивание по-прежнему большого объема предложения высоким спросом со стороны покупателей. Поэтому можно сказать, что сейчас на рынке квартир установился определенный баланс: и предложений достаточно, и спрос высокий.
"Если бы было меньше предложений на рынке, это привело бы к потенциальной возможности для роста цен. А если бы при сохранении большого предложения уменьшался спрос, это давило бы на цены и продавцы были бы вынуждены в усилившейся конкуренции снижать цены, чтобы повысить спрос. Но пока цены балансируют на одном уровне", – говорит эксперт.
Чернышев объясняет, откуда берется высокий спрос. Во-первых, покупатели из регионов, а во-вторых, цепочные сделки – при них продают одну квартиру и покупают другую, как правило, более комфортную, просторную и дорогую.
По данным агентства, на протяжении последних трех месяцев большая доля покупателей приходит из регионов. Эта цифра достигает порядка 25%, в то время как ранее это было порядка 12−14%. Цены снизились, предложение большое, квартиры стали более доступны — вот почему покупателей из регионов стало больше. Плюс к этому, квартира в Минске рассматривается в условиях риска как возможность вложить деньги.
Даже при снизившихся ставках сдача в аренду — это хороший пассивный доход. А при необходимости квартиру всегда можно быстро продать. Плюс у многих дети-студенты, которые едут учиться в Минск.
И даже если во время учебы они живут в студенческом общежитии, а не квартире, к моменту окончания вуза квартира оказывается очень кстати. А за время, пока в квартире не живет студент, она может приносить пассивный доход, который как минимум покроет траты на ремонт.
Чернышев отмечает, что теперь люди покупают квартиры чаще не для того, чтобы организовать арендный бизнес, а скорее, просто чтобы сохранить деньги.
"Стоимость аренды снизилась, закрыты границы, спрос на аренду сейчас небольшой. Поэтому людям, которые продолжают покупать квартиры под сдачу, не стоит ждать баснословных доходов от арендного бизнеса. Но это по-прежнему хороший способ сохранить деньги в ликвидном активе. Но, в любом случае, рынок активен, и рано или поздно негативный цикл перейдет в позитивное русло", – считает он.
Вторая причина, с которой специалисты связывают высокий спрос, – так называемые "цепочные сделки".
"Люди задумались о том, что их доходы могут значительно сократиться в связи с ростом курса доллара и колебаниями как внутри страны, так и за ее пределами", – рассуждает эксперт.
А деньги, вложенные в жилую недвижимость, всегда будут актуальны. Поэтому люди ставят себе задачу №1 — переехать из маленькой квартиры в более просторную или старую хрущевку поменять на новостройку.
Благодаря цепочкам для людей становятся более доступными кредиты: если одну квартиру продали, чтобы приобрести другую, то процентов 70−80 от стоимости новой недвижимости обычно есть, и кредитная сумма оказывается вполне подъемной.
Кстати, в последние месяцы доля сделок с кредитами в агентстве "Твоя столица" составляет 10−11%. Хотя в начале этого года эта цифра опускалась до очень низких показателей – 3−4%.
Специалист рассказывает, какие квартиры пользуются спросом.
"Люди ищут квартиры с хорошим ремонтом по рыночной цене. В ситуации, когда на рынке уже не первый месяц большое предложение, покупатель становится более требовательным. Плюс люди понимают, что стройматериалы дорожают, а некоторые позиции и вовсе становятся недоступными, поэтому ищут квартиры, в которые можно заехать сразу и не переплачивать за эту возможность. Если бы недвижимости на рынке не хватало, как было, например, в 2018—2019 году, у продавцов квартир с хорошим ремонтом была бы возможность немного поднять стоимость, но сейчас, когда предложение широкое, такой возможности нет".
Не первый месяц говорят о том, что в Минск гораздо чаще стали приезжать россияне. Звучали мнения о том, что россияне массово покупают жилье в Беларуси, с этим Андрей не согласен.
"Россиян действительно стало гораздо больше приезжать в Беларусь. Но формат их приезда — это краткосрочные шопинг-туры выходного дня или отпуск. Поэтому в качестве участников сделок купли-продажи мы их не видим. Но среди белорусов есть люди, которые сейчас приобретают интересные квартиры для сдачи в краткосрочную аренду для россиян".
Зачем? Они ожидают, что россияне и дальше будут массово ездить в Беларусь, а, соответственно, на этом можно будет заработать. Под такие цели, c одной стороны, рассматривают комфортные и современные квартиры не бюджет-класса, а как минимум "комфорт" и выше. Типичная локация, которая пользуется спросом в этом случае, – микрорайон Лебяжий (улицы Ратомская, Мястровская и другие).
И противоположный вариант, который тоже пользуется спросом, это – сталинки. Чаще такие квартиры покупают не для жизни, а для сдачи в аренду. Это во многом и объясняет формирование их стоимости: продавцы закладывают инвестиционную составляющую.
Россиянам коттеджи подавай
"В августе традиционно покупают квартиры иногородние. В их числе и те, кто приобретает недвижимость для детей-студентов. Этот год не стал исключением, однако с одной особенностью. Покупать в этом году начали раньше – в середине июля, а к середине августа эта волна уменьшилась", – комментирует ситуацию риэлтер, владелец агентства недвижимости "Уласны дах" Людмила Лепарская.
Она считает, что такое смещение связано со сроками вступительной компании: в этом году немного раньше стало известно о зачислении в вузы. Кстати, квартиры для студентов стали выбирать подороже: раньше это в основном были однокомнатные, а теперь покупают двухкомнатные. Предпочитают квартиры в новостройках.
Людмила подтверждает наблюдения коллег о балансе спроса и предложения.
"К концу августа по нашему агентству спрос даже увеличился, предложений на рынке тоже достаточно. И это несмотря на то, что в последнюю неделю августа, когда дети идут в школу, обычно спрос немного затихает – в этот период покупатели просят перенести показ на следующую неделю. Что касается цен, в августе можно наблюдать небольшое снижение по всем объектам. Сложнее всего по-прежнему продаются трех- и четырехкомнатные квартиры. В сентябре ждем повышения спроса на эти варианты".
Насчет активности россиян в сделках купли-продажи специалист говорит, что пока что на рынке квартир его не наблюдают.
"Россиянам интересна, скорее, загородная недвижимость – коттеджи, земельные участки. На рынке квартир пока это не сказывается, но ожидания есть", – говорит она.
Новостройки в приоритете
"Август, как и два предыдущих летних месяца, остается активным для рынка квартир, несмотря на то, что люди были на дачах, готовились к школе, многие уезжали в отпуск в Турцию или Египет. Теперь уже можно говорить, что активным было все лето", – подтверждает специалист агентства "ЭТАЖИ форте" Светлана Никитюк.
Она рассказывает, что большой популярностью пользовались новостройки. Это можно объяснить тем, что у нашего партнера "Этажей", одного из самых крупных застройщиков, цены в евро, а евро в августе в какой-то момент был даже дешевле доллара. Люди воспользовались этой ситуацией, а также были активны подрядчики и инвесторы. Плюс есть покупатели из регионов, что тоже сказалось на высоком спросе.
По предположениям Светланы, небольшой спад интереса можно ждать в первую неделю сентября.
"Но глобально все располагает к тому, что в целом сентябрь тоже будет достаточно активным", – считает она.
Эксперт замечает, что собственники понемногу снижают цены, приводя стоимость недвижимости к рыночной.
"Еще замечу, что покупатели активно торгуются и многие хорошо ориентируются в рынке. Не только новостройки, но и вторичка была интересна покупателю. Сейчас то время, когда на каждый объект находится покупатель, вопрос лишь в цене. Если квартиру приводишь к рыночной стоимости, то будут звонки и показы", – говорит Светлана Никитюк.
Он замечает, что если вам по объявлению не звонят, стоит подумать: правильно ли вы оценили свою квартиру. В последние месяцы есть интерес и к сталинкам, и к новостройкам, и к большим квартирам, и к компактным, и к дорогим, и к дешевым.
"Проведу параллели с загородной недвижимостью – если раньше основная масса покупателей выбирала самые дешевые варианты, то сейчас находится покупатель на любую стоимость. Даже сложно говорить о средней стоимости, потому что самый дешевый и самый дорогой объект может отличаться в десятки раз. Такая же ситуация и с квартирами – элитная недвижимость уже ожила и спросом пользуются все сегменты. Вопрос лишь в соотношении цены и качества", – заключает Светлана.
