Минские бизнес-центры снова востребованы – кому они вдруг понадобились

Полтора года владельцы минских бизнес-центров (БЦ) с грустью смотрели на то, как ветер гуляет по пустующим площадям. Но в последнее время ситуация стала меняться, в том числе благодаря интересу российских компаний.

Об этом корреспонденту Tochka.by рассказал партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.

Ни одного большого объекта в строй не ввели

В квартальном обзоре рынка офисной недвижимости консалтинговой фирмой отмечается, что в январе-марте 2024 года в столице страны не было введено в строй ни одного объекта.

Но это не значит, что стройка встала, что новых офисов не появилось вовсе.

"Вводились только небольшие офисные площади. Из знаковых объектов в первые месяцы 2024 года в эксплуатацию ничего не ввелось. При этом фактически завершено строительство многофункционального комплекса (МФК) на проспекте Победителей, но пока ввод в эксплуатацию официально не оформлен", – рассказал Алешкин.

По состоянию на конец первого квартала 2024 года в Минске предлагалось более 1 млн 81,5 тыс. м² арендной площади в спекулятивных классифицированных бизнес-центрах.

Как и прежде, на рынке аренды представлены порядка 750 тыс. м² административно-офисных помещений в объектах государственной, коммунальной и ведомственной недвижимости, еще более 430 тыс. м² арендной площади в коммерческих офисных объектах класса С, качественных (но небольших по площади) неклассифицированных офисных зданиях и получивших распространение в последние годы лофтах.

Отвечая на вопрос о вариантах с заполняемостью новых объектов, Алешкин отметил, что собственникам не составит труда найти арендаторов.

"Вот если бы одновременно ввелись «Шантер Хилл» и многофункциональный центр (МФЦ) в проекте «Минск Мир» – тогда да. А с учетом растущего спроса несколько десятков тысяч «квадратов» уйдут быстро", – уверен Андрей Алешкин.

Говоря о перспективе на второй квартал, он отметил, что особых надежд на ввод нет.

"Хотелось, конечно, чтобы на рынок вышел «застывший в ожидании» «Шантер Хилл», но… Вероятно, что состоится официальный ввод МФК на Победителей (42 офисных блока) и есть шанс завершения проекта G-S PLAZA «Жемчужина», который теперь иногда называют по наименованию будущего отеля Golden Pearl. Но не факт, что ввод будет", – пояснил эксперт.

Он также рассказал и о положительных моментах, в частности о том, что на многих знаковых объектах закипела работа.

"Активно возводятся здания делового центра в «Минск Мире», который известен как «Международный финансовый центр». Если год назад башни комплекса находились на уровне 8-9 этажей, то к концу марта 2024 года главная башня «доросла» до 34 этажа", – заявил Алешкин.

По его словам, в среднесрочной перспективе формировать офисный рынок будут как раз такие проекты, как Международный финансовый центр, "Газпром Центр", законсервированная на годы стройка которого возобновилась, и многострадальный "Шантер Хилл", ввода которого заждались.

Спрос подогрели россияне: вакантность обвалилась вдвое

Свое мнение о том, что новые площади найдут своих арендаторов, он подкрепил информацией о новом тренде: российские компании, которые ранее ограничивались изучением рынка и просмотрами объектов, стали заключать договора. Благодаря этому вакантность существенно снизилась.

"За год – наполовину. Если в первом квартале 2023 года было вакантно около 20% офисных площадей, то к концу первого квартала текущего года – менее 10%. Если не брать в расчет БЦ «Capital Palace», который так и не начал функционировать после ввода в эксплуатацию, то в Минске не осталось ни одного офисного здания без арендаторов. Год назад такое было", – поделился информацией эксперт.

По его словам, весь 2023 год доминировали компании, которым нужны были небольшие компактные офисы. Многие БЦ собирали арендаторов "с миру по нитке", а более масштабные претенденты на площади только появлялись.

Причем это были российские компании, которые присматривались к минским БЦ с середины прошлого года. Алешкин также привел конкретный пример реализованного интереса со стороны российской компании.

"Довольно крупные площади были заняты в «Футурисе», сейчас у всех на слуху свежая информация об аренде 10 тыс. «квадратов» в самом центре Минска группой «Тинькофф», – рассказал он.

По словам эксперта, по итогам первого квартала 2024 года можно говорить о стабилизации офисного рынка. Данную тенденцию в NAI Belarus отмечали еще в конце 2023 года. Сейчас же все проявления устойчивого рынка в офисном сегменте только укрепились.

"Не было ажиотажа, однако и об отсутствии интереса к площадям речи уже не шло. Если годом ранее основным двигателем спроса была ротация, то в прошедшем квартале для рынка было характерно чистое поглощение площадей. Появились новые арендаторы, расширялись действующие игроки", – рассказал Андрей Алешкин.

Усиление дедолларизации и стабильность ставок

Корреспондент Tochka.by поинтересовался, что происходит на этом фоне со ставками, велика ли вероятность того, что они будут падать.

Падать точно не будут. Во-первых, рынок аренды перешел работать в рублевое поле. Даже если вернуться к привычному и ранее широко используемому евро, все равно нет предпосылок для падения.

"Если год назад условный БЦ был заполнен на 20-30% и собственники могли предлагать низкие ставки, то теперь, когда он заполнен на 85-90%, сдавать оставшиеся площади по бросовым ценам нет никакого смысла", – заявил партнер, исполнительный директор NAI Belarus.

Он также добавил, что с начала 2024 года еще более ужесточился подход к дедолларизации на рынке аренды. 5 января 2024 года принят Закон № 347-З "Об изменении Закона Республики Беларусь «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг»". Он полностью исключает привязку ставок аренды или цен продажи к любого рода иностранным валютам или "условным единицам" и иным эквивалентам, которые даже косвенно могли бы подразумевать иной номинал, кроме белорусского рубля.

"В целом рынок, который весь 2023 год проработал в рублевом поле, без особых эмоций отреагировал на более жесткие изменения. Контрагенты уже притерлись за год и, как правило, отрегулировали моменты, которые могли бы привести к разногласиям в случае возможных потерь от девальвации рубля", – пояснил эксперт.

Он также сообщил о том, что текущий уровень ставок сложился еще в конце 2023 год и в первые месяцы 2024-го в среднем по рынку не менялся. Незначительные подвижки могли быть в отдельных объектах, однако в целом на рынок они не влияли.

"Диапазон ставок в первом квартале 2024 года остался приблизительно таким же, как и на конец 2023-го: основная масса сделок на рынке осуществляется в ценовом диапазоне Br26-36 за квадратный метр", – рассказал Алешкин.

Большим арендаторам стало сложно найти площади

Подытоживая тенденции начала года, эксперт отметил, что главным стало существенное увеличение спроса – это и позволило вывести вакантность до уровня стабильного рынка.

"Увеличивается число запросов на большие площади. И в то же время уже становится проблемой найти офисы, если запрос, например, превышает 1000 м². Полгода назад можно было предложить на рассмотрение 8-10 вариантов. Сейчас – от 3 до 5 вариантов, из них лишь 1-2 офиса будут соответствовать расширенным требованиям арендаторов", – отметил Андрей Алешкин.

На этом фоне ставки по ряду объектов пошли в рост. Да и в целом по рынку они стабилизировались.

"С вводом тоже все стабильно… Он как всегда – запаздывает!" – подчеркнул эксперт.

По его мнению, рост вакантности приостановится, более вероятен тренд на дальнейшее ее снижение. Скачок возможен, если масштабные офисные проекты введутся в короткий период, что маловероятно.

Алешкин подчеркнул, что ставки скорее всего продолжат расти, так как тренд на сокращение рабочих мест в офисоемких отраслях, характерный для недавнего периода, изменится на противоположный. Будет наблюдаться потребность в офисном персонале.

"Офисы с качественной отделкой продолжат быть в топе спроса. Это относится как к тем площадям, которые получили высококачественную отделку от предыдущих арендаторов, так и к другим площадям, которые были изначально отделаны застройщиками в новых зданиях", – уверен эксперт.

Что касается спроса, то, по мнению Алешкина, он останется умеренно активным, что позволит и дальше происходить чистому поглощению офисных площадей.

>>> Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber