
Полтора года владельцы минских бизнес-центров (БЦ) с грустью смотрели на то, как ветер гуляет по пустующим площадям. Но в последнее время ситуация стала меняться, в том числе благодаря интересу российских компаний.
Об этом корреспонденту Tochka.by рассказал партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.
Ни одного большого объекта в строй не ввели
В квартальном обзоре рынка офисной недвижимости консалтинговой фирмой отмечается, что в январе – марте 2024 года в столице страны не было введено в строй ни одного объекта.
Но это не значит, что стройка встала, что новых офисов не появилось вовсе.
"Вводились только небольшие офисные площади. Из знаковых объектов в первые месяцы 2024 года в эксплуатацию ничего не ввелось. При этом фактически завершено строительство многофункционального комплекса (МФК) на проспекте Победителей, но пока ввод в эксплуатацию официально не оформлен", – рассказал Алешкин.
По состоянию на конец I квартала 2024 года в Минске предлагалось более 1,815 млн м2 арендной площади в спекулятивных классифицированных бизнес-центрах.

"Вот если бы одновременно ввелись «Шантер Хилл» и многофункциональный центр (МФЦ) в проекте «Минск Мир» – тогда да. А с учетом растущего спроса несколько десятков тысяч «квадратов» уйдут быстро", – уверен Андрей Алешкин.
Говоря о перспективе на II квартал, он отметил, что особых надежд на ввод нет.
Он также рассказал и о положительных моментах, в частности о том, что на многих знаковых объектах закипела работа.
"Активно возводятся здания делового центра в «Минск Мире», который известен как «Международный финансовый центр». Если год назад башни комплекса находились на уровне 8–9 этажей, то к концу марта 2024 года главная башня «доросла» до 34 этажа", – заявил Алешкин.
По его словам, в среднесрочной перспективе формировать офисный рынок будут как раз такие проекты, как Международный финансовый центр, "Газпром Центр", законсервированная на годы стройка которого возобновилась, и многострадальный "Шантер Хилл", ввода которого заждались.
Спрос подогрели россияне: вакантность обвалилась вдвое
Свое мнение о том, что новые площади найдут своих арендаторов, он подкрепил информацией о новом тренде: российские компании, которые ранее ограничивались изучением рынка и просмотрами объектов, стали заключать договора. Благодаря этому вакантность существенно снизилась.
"За год – наполовину. Если в I квартале 2023 года было вакантно около 20% офисных площадей, то к концу I квартала текущего года – менее 10%. Если не брать в расчет БЦ «Capital Palace», который так и не начал функционировать после ввода в эксплуатацию, то в Минске не осталось ни одного офисного здания без арендаторов. Год назад такое было", – поделился информацией эксперт.

Причем это были российские компании, которые присматривались к минским БЦ с середины прошлого года. Алешкин также привел конкретный пример реализованного интереса со стороны российской компании.
"Довольно крупные площади были заняты в «Футурисе», сейчас у всех на слуху свежая информация об аренде 10 тыс. «квадратов» в самом центре Минска группой «Тинькофф», – рассказал он.
По словам эксперта, по итогам I квартала 2024 года можно говорить о стабилизации офисного рынка. Данную тенденцию в NAI Belarus отмечали еще в конце 2023 года. Сейчас же все проявления устойчивого рынка в офисном сегменте только укрепились.
"Не было ажиотажа, однако и об отсутствии интереса к площадям речи уже не шло. Если годом ранее основным двигателем спроса была ротация, то в прошедшем квартале для рынка было характерно чистое поглощение площадей. Появились новые арендаторы, расширялись действующие игроки", – рассказал Андрей Алешкин.
Усиление дедолларизации и стабильность ставок
Корреспондент Tochka.by поинтересовался, что происходит на этом фоне со ставками, велика ли вероятность того, что они будут падать.
Падать точно не будут. Во-первых, рынок аренды перешел работать в рублевое поле. Даже если вернуться к привычному и ранее широко используемому евро, все равно нет предпосылок для падения.
"Если год назад условный БЦ был заполнен на 20–30% и собственники могли предлагать низкие ставки, то теперь, когда он заполнен на 85–90%, сдавать оставшиеся площади по бросовым ценам нет никакого смысла", – заявил партнер, исполнительный директор NAI Belarus.

"В целом рынок, который весь 2023 год проработал в рублевом поле, без особых эмоций отреагировал на более жесткие изменения. Контрагенты уже притерлись за год и, как правило, отрегулировали моменты, которые могли бы привести к разногласиям в случае возможных потерь от девальвации рубля", – пояснил эксперт.
Он также сообщил о том, что текущий уровень ставок сложился еще в конце 2023 год и в первые месяцы 2024-го в среднем по рынку не менялся. Незначительные подвижки могли быть в отдельных объектах, однако в целом на рынок они не влияли.

Большим арендаторам стало сложно найти площади
Подытоживая тенденции начала года, эксперт отметил, что главным стало существенное увеличение спроса – это и позволило вывести вакантность до уровня стабильного рынка.
"Увеличивается число запросов на большие площади. И в то же время уже становится проблемой найти офисы, если запрос, например, превышает 1000 м2. Полгода назад можно было предложить на рассмотрение 8–10 вариантов. Сейчас – от 3 до 5 вариантов, из них лишь 1–2 офиса будут соответствовать расширенным требованиям арендаторов", – отметил Андрей Алешкин.
На этом фоне ставки по ряду объектов пошли в рост. Да и в целом по рынку они стабилизировались.
"С вводом тоже все стабильно… Он как всегда – запаздывает!" – подчеркнул эксперт.
По его мнению, рост вакантности приостановится, более вероятен тренд на дальнейшее ее снижение. Скачок возможен, если масштабные офисные проекты введутся в короткий период, что маловероятно.
Алешкин подчеркнул, что ставки скорее всего продолжат расти, так как тренд на сокращение рабочих мест в офисоемких отраслях, характерный для недавнего периода, изменится на противоположный. Будет наблюдаться потребность в офисном персонале.
"Офисы с качественной отделкой продолжат быть в топе спроса. Это относится как к тем площадям, которые получили высококачественную отделку от предыдущих арендаторов, так и к другим площадям, которые были изначально отделаны застройщиками в новых зданиях", – уверен эксперт.
Что касается спроса, то, по мнению Алешкина, он останется умеренно активным, что позволит и дальше происходить чистому поглощению офисных площадей.
>>> Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber