Новостроек в Минске становится все меньше – цены на жилье будут расти?

Ситуация на рынке жилья столицы продолжает накаляться. Портал Prometr.by проанализировал все предложения и обнаружил интересную закономерность: выбор новостроек с каждым месяцем все меньше, а цены с начала года выросли уже на 8%.

Все это заставляет покупателей чаще выбирать квартиры на вторичном рынке, отчего обостряется конкуренция между ним и первичным рынком жилья.

Причем, судя по неоднократным рекордам продаж на "вторичке" в текущем году, лидирует именно она.

Новостроек меньше – цены выше

Вплоть до осени 2022 года рынок строительства жилья рос – как в количестве, так и в ценах. Рекордное для Минска число новостроек было зафиксировано в октябре 2022 года – 137 домов.

А если к ним прибавить еще новостройки, в которых по тем или иным причинам приостановлены продажи, то получится весьма внушительный показатель – 159 домов.

Для сравнения, минимальное количество – 80 домов – было отмечено в январе 2018-го.

Начиная с ноября 2022 года количество новостроек стало уменьшаться. А цены продолжили расти. В настоящее время можно с уверенностью говорить о существенном сужении предложения на первичном рынке жилья в столице.

В активной продаже осталась только 121 новостройка, плюс еще в 15 приостановлены продажи – итого 136 домов (без учета "квадратов", доступных только для нуждающихся в улучшении жилищных условий), что примерно соответствует уровню конца 2014 года. То есть за последние 12 месяцев количество построенного жилья в Минске уменьшилось на 14%, или 23 дома.

Но не стоит думать, что в каждой из 121 новостройки можно найти широкий выбор квартир. В 49 домах есть лишь остатки непроданных квартир (менее 10 в доме), а предложением в более 100 квартир могут похвастаться только 8 домов. В то время как год назад широкий выбор квартир (более 100 в доме) был доступен в 22 домах.

Для покупателей, которые ищут жилье минимальной площади, еще в сентябре были доступны квартиры рекордно малых для Минска размеров – по 20 и 25 "квадратов". Но уже сейчас минимальный метраж жилья в продаже начинается от 28 кв. м. Стоит отметить, что за последние два года площади продаваемых квартир существенно не изменились.

Чего не скажешь о ценах, которые только с начала 2023 года в среднем выросли на 8%, а удорожание по сравнению с ноябрем прошлого года составило 12%, или в среднем на $130 за "квадрат".

Несмотря на существующее мнение, что на первичном рынке больше покупается двух- и трехкомнатных квартир (для семей), больше всего подорожали однокомнатные как наиболее востребованные.

Продажи держатся на кредитовании и рассрочке

В подобной ситуации на помощь покупателям приходят кредитование и рассрочка оплаты.

На сегодняшний день программы кредитования покупки и строительства жилья есть у большинства крупных банков, поэтому приобрести любую новостройку в кредит на любой из стадий строительной готовности не проблема.

Вдобавок к общим программам кредитования существуют и партнерские программы – с определенными застройщиками (103 дома). В этом случае можно рассчитывать на более низкие проценты по кредиту (минимальная ставка – от 4,9%) на первый или второй год кредитования.

В результате, по данным ипотечного центра портала Prometr.by, кредитами пользуется более 60% покупателей, а средняя сумма кредита составляет примерно Br105 тыс.

Рассрочка оплаты является уникальным преимуществом первичного рынка перед вторичным и в ряде случаев может заменить кредитование. Даже несмотря на то, что период кредитования достигает 20 лет, а максимальный срок предлагаемой рассрочки – всего лишь 5 лет.

Однако у рассрочки есть и свои нюансы, о которых стоит знать покупателям:

Чего ждать и как дальше быть?

Рекордно большое количество предлагаемых на продажу новостроек в Минске год назад во многом было обусловлено массовым строительством в ЖК "Минск Мир". Сейчас строительство там уже не столь интенсивное.

Вместо него драйвером может стать "Северный берег", но, судя по темпам строительства, нужен как минимум год, чтобы достаточное количество домов наполнило рыночное предложение.

Кроме того, следует понимать, что для многих покупателей важное значение имеет местоположение – близость к развитой городской инфраструктуре, транспортная доступность и т.п.

И по этому критерию комплекс "Северный берег" значительно разнится с ЖК "Минск Мир", а значит, покупатели снова будут в поиске альтернатив.

Из наиболее масштабных жилых комплексов в качестве таковых могут выступить, с одной стороны (для любителей уникального и живописного), "Левада" на берегу Свислочи, а с другой (для приверженцев стиля и современного комьюнити) – уже сделавшая себе имя "Новая Боровая".

При этом точечно по Минску еще есть выбор небольших жилых комплексов:

Таким образом, ожидать в ближайший год значительного расширения предложения новостроек в столице не приходится. А значит, и снижения цен не будет. Скорее даже наоборот – дома в "Минск Мире" продолжат достраиваться и раскупаться, что еще больше будет сужать предложение.

В этой ситуации покупатели вынуждены все чаще обращать внимание на квартиры на вторичном рынке – такие предлагаются на продажу не застройщиками, а частными лицами.

С подобным подходом выбор квартир сильно увеличивается, при этом в каждом конкретном случае можно рассчитывать на торг с конкретным продавцом. Если новостройки сейчас предлагаются точечно, то квартиры в "молодых" домах можно найти практически в любой локации Минска: ближе к родителям, работе и просто в понравившемся месте.

При этом, как показывает практика, опасаться подобных квартир не стоит – причины продажи могут быть разными: кто-то изначально покупал квартиру в самом начале строительства и после его окончания хочет продать жилье дороже, а у некоторых продавцов просто изменились обстоятельства – и теперь им нужно продать построенную квартиру.

>>>Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber