Рынок недвижимости во время "мертвого сезона" ставит рекорды – что будет дальше?

Летом 2023 года в столице Беларуси продано рекордное количество квартир. Почему он настолько активен и выросли ли цены?

Лето всегда было "мертвым сезоном" на рынке недвижимости. Но утверждение "отпускная пора – это время ремонтов, а не покупок" перестало быть аксиомой: согласно данным Национального кадастрового агентства (НКА), в котором аккумулируются все данные по сделкам на рынке недвижимости, в летнюю пору 2023 года было продано рекордное количество квартир.

Это стало понятно даже до того, как оно закончилось – к 28 августа в реестре НКА значилось более 1400 сделок. А так как последние будут добавлены к середине сентября, то их общее число однозначно превысит 1600 и тоже будет претендовать на рекорд.

В июне и июле были зафиксированы рекорды по количеству сделок на рынке столичной недвижимости (более 3200 в сумме), поэтому общий итог лета также будет рекордным. В чем причина ажиотажа – поинтересовался у экспертов корреспондент Tochka.by.

Кредиты всемогущие

По словам независимого эксперта рынка недвижимости Натальи Литовской, в Беларуси очень давно не было доступных кредитов, в результате накопился отложенный спрос – большое количество людей, которые хотели бы воспользоваться этими кредитами.

"Сейчас доступные для многих кредиты появились, но люди созревают с разной скоростью, и когда дозревают, реализовывают свою мечту о покупке квартиры. Этот ажиотажный спрос связан прежде всего с доступным кредитованием", – отметила Литовская.

По уверению другого эксперта, заместителя начальника отдела консалтинга и аналитики ГК "Твоя столица" Андрея Чернышева, на рынке жилья, в отличие от того же рынка офисной недвижимости, понятие сезонности исчезло несколько лет назад.

"Потому что появились кредиты. И это было неожиданно. И тогда, в 2017-18 годах, и сейчас это очень действенный финансовый инструмент, помогающий приобрести жилье. И покупатели пользуются им по максимуму", – заявил он.

"Отпускные" деньги и богатство выбора

Оба эксперта отметили также и то, что кредиты хотя и основополагающий фактор разогрева рынка, но не единственный: продажи набирают обороты с января 2023 в том числе и потому, что сегодня выбор очень широк.

"За последние лет 10 в Минске построили довольно много жилья, и сегодня большая часть квартир в недавних новостройках фигурирует на вторичном рынке, где старое жилье, возведенное во времена Советского союза, перестало быть основой. Хотя и на него сохраняется устойчивый спрос", – пояснил Чернышев.

Литовская отметила еще один заметный фактор, двигающий рынок вверх: сложности с туризмом.

"Этим летом многие платежеспособные граждане, привыкшие отдыхать за пределами Беларуси, в различных "приличных" странах, попасть в них, по большей части, не смогли. За неимением достойных вариантов кто-то скатался в Турцию или Египет, но таковых явное меньшинство – почти все сидели в Беларуси.

С не потраченными на отпуск деньгами. Некоторые – не первый год. В итоге имея свободное время и возможность пристроить увеличившуюся кубышку, они вышли на рынок жилья", – рассказала аналитик рынка недвижимости.

"Почему нет сезонности и с 2020 года этот тренд только укрепился? Границы можно назвать закрытыми, нет былой доступности морских курортов – как ценовой, так и страновой. К тому же шедшие год за годом кризисы (пусть они и были разноплановыми) показали, что не время расслабляться и распылять траты. В итоге многие обратили свой взор на жилье", – поддержал коллегу Андрей Чернышев.

"Вторичка" рулит: "стабильности нет"

И, по словам Чернышева, взор этот пал на вторичный рынок, потому что готовое жилье многими воспринимается как лучшая покупка.

"Потому что новостройки смотрят, когда ситуация стабильна. Именно в смутное время "вторичка" в приоритете: упомянутые вами рекорды по продажам сегодня обеспечивает именно вторичный рынок, никак не новостройки.

А квартиры на этом рынке покупались всегда с солидной долей кредитов. К тому же сегодня покупатели помнят, что не так давно был период, когда кредитов на приобретение вторичной недвижимости не было вовсе", – пояснил представитель группы компаний "Твоя столица".

Он добавил, что сейчас белорусы покупают не "благодаря", а "вопреки".

"Отмечу, что нынешняя ситуация кардинально отличается от положения, сложившегося в 2017-2018 годах. Тогда люди покупали "благодаря" стабильности во всем: росту мировой экономики, процветанию мировой торговли, росту доходов и "стоячему" доллару. Все было хорошо, мир во всем мире.

Сегодня многие покупают "вопреки" – из-за страха, что потеряют деньги, что не успеют взять доступные кредиты. Превозмогая весь негатив, они решаются купить квартиру", – пояснил Чернышев.

"У нас люди реагируют не только на экономическую ситуацию, а и на нечто, "витающее в воздухе". Сейчас витает "кредиты дешевые – время покупать". Потому что потом кредиты внезапно (а у нас такое бывало не раз) могут стать недоступными по процентным ставкам, либо их вообще может не стать, как уже случалось. У людей неплохая память – потому и активизировались те, кто хочет решить жилищный вопрос и долго не мог себе этого позволить из-за нехватки ресурсов. То есть в том, что сегодня сделок так много, задействован еще и психологический фактор", – поддержала коллегу Литовская.

Чернышев также добавил, что не стоит думать также о том, что рекорды по продажам в летние месяцы состоялись благодаря тому, что появились некие новые покупатели.

"Солидная часть – это те, кто "перетек" с новостроек. По нашим данным, в 2022 году новых квартир было продано наполовину меньше, чем годом ранее. То есть 2021-й прошел под девизом "переезжаю из старой квартиры в новую". А в 2022-м, после начала СВО, прыжков курса доллара и прочего, количество проданных новостроек и вторичного жилья примерно уравнялось", – пояснил риэлтор.

По его оценкам, в 2023 году тенденция распределения спроса в сторону "вторички" продолжилась, и нежелание ввязываться в новостройку, на годы вперед обрекая себя на неизвестность, лишь подстегивает ее.

Кроме того, застройщики существенно подняли цены (по некоторым классам до 10%), что также резко уменьшило число желающих купить квартиру без отделки.

По словам Литовской, сегодня на рынок активно вышли те, кто хочет улучшить свои жилищные условия. Такой вывод можно сделать, судя по тому, что растет количество купленных "двушек" – меняют 1-комнатные на "двушки" или, докредитовавшись, могут себе позволить первую квартиру, но уже не "однушку", а двухкомнатную, – пояснила она.

В тяжелые времена до 50% сделок были с однокомнатными квартирами. Сегодня таких покупок меньше, а "двушек" и "трешек" стало приобретаться заметно больше. Времена для улучшения жилищных условий воспринимаются как хорошие", – резюмировала эксперт.

>>>Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber