Сколько хотят продавцы и за сколько покупают квартиры в действительности

Цены на недвижимость не перестают расти, поэтому вместе с Domovita.by решили сравнить цену предложения в объявлениях со стоимостью в реальных сделках по Минску.

Национальное кадастровое агентство выпустило обзор рынка за IV квартал 2023 года. Из него стало понятно, что средняя цена предложения намного выше, чем в состоявшихся сделках. Разбираемся, почему так происходит и о каких цифрах идет речь.

Сколько сделок заключается на рынке недвижимости

В 2023 году белорусы поставили новый рекорд по количеству сделок на рынке недвижимости. Квартиры расхватывают так, как ни в один год ранее. Об этом мы писали в декабре, когда подводили итоги.

Январь 2024-го традиционно закончился без больших цифр, потому что в конце минувшего года люди стремились закрыть сделки, а в наступившем – только начинают поиски нового жилья. Если сравнивать цифры, то в декабре 2023-го было 1827 сделок, а в январе 2024-го – 1197 (но это значение немного подрастет, потому что завершают подсчет к середине месяца). В прошлом году в январе было зафиксировано 1220 сделок, а в этом будет либо столько же, либо больше — тоже солидный результат.

Это говорит о том, что спрос на квартиры в текущем году вовсе не снижается, а стартует как минимум с такими же значениями, что и в прошлом, когда рынок поставил рекорд.

Больше всего покупателей интересуют квартиры до 50 "квадратов". Они составили 65% продаж. А еще нельзя обойти тенденцию по снижению интереса к первичной недвижимости, потому что только 9% всех покупок за IV квартал – это новостройки. И количество сделок с новостройками в 1,4 раза ниже, чем за тот же период прошлого года.

Какие цены в объявлениях

За ростом количества сделок (или по крайней мере отсутствием спада) предполагается и повышение цен на недвижимость в Минске (или по крайней мере отсутствие снижения). Но на самом деле цены предложения изменились в обратную сторону. Сейчас расскажем, какие цены устанавливают продавцы для каждого вида квартир, и объясним, с чем связано снижение.

За однокомнатные просят в среднем по $1691 за квадратный метр. Это единственная позиция, которая не изменяет своему росту. В прошлом месяце мы видели $1678 за "квадрат". В общих ценах этот рост незаметен, потому что однокомнатная квартира стала стоить $63 400 вместо декабрьских $64 300. Вероятно, дело в том, что в продаже появилось больше жилья с меньшим количеством "квадратов".

К февралю цена на двухкомнатные квартиры снизилась с $1660 до $1637 за квадратный метр. Общая средняя цена изменилась с $92 300 до $89 600.

"Трешки" достигли своего пика в декабре – $1613 за "квадрат". А вот в январе и феврале цены снизились – $1532 и $1523 за квадратный метр. С $128 900 цена упала до $115 000.

Четырехкомнатные квартиры также подешевели с $1512 в декабре до $1450 в феврале. На пике средняя "четырешка" стоила $169 000, а к февралю – уже $146 500.

Эти изменения связаны в первую очередь вовсе не с тем, что хороших квартир не осталось или продавцы одумались и начали устанавливать более низкие цены. Скорее, стоит обратить внимание на то, что количество объявлений увеличилось на несколько тысяч.

Здесь есть доля и вторичных предложений, которые активизировались после нового года. Но по большей части это предложения в еще не готовых новостройках, которые выкладывают в виде индивидуальных объявлений через агентства. Такой рост наблюдается на всех сайтах поиска недвижимости. А стоимость в таких объявлениях значительно ниже.

Так что пока не стоит ожидать, что тенденция изменилась, а цены достигли потолка. Скорее всего, это не так.

Какие цены в реальных сделках

Национальное кадастровое агентство владеет данными по реальным сделкам и поделилось ими в недавнем отчете за IV квартал 2023 года. И по их информации, плавный рост цен, который начался в 2022 году, продолжается. Все типы квартир, по итогам IV квартала 2023-го, прибавили 1% стоимости, но это совсем другие цифры по сравнению с тем, что показывают в объявлениях:

Такая разница отчасти обусловлена скидками, которые предоставляет продавец, когда дело доходит до сделки. Но обычно это от 5 до 10%, а не $200–300 с "квадрата". Дело здесь в том, что покупаются в основном недорогие квартиры, тогда как дорогие остаются висеть в объявлениях. И поэтому средняя стоимость "квадрата" в реальных сделках ниже.

И здесь мы можем посмотреть, за сколько в действительности готовы покупать квартиры в Минске: от $1230 до $1490 на вторичном рынке. На первичном цены немного другие: $1250 за квадратный метр в "трешке" и по $1430 – в "однушке" и "двушке".

Если посмотреть в общем, то за 2023 год на вторичном рынке цены выросли от 4 до 7% в зависимости от количества комнат. Несмотря на небольшие изменения в процентных ставках, кредиты остаются главной движущей силой этого роста. В январе – ноябре 2023-го кредитов на строительство было выдано на 63% больше, чем в 2022 году.

Подробности о том, какие районы Минска стали самыми востребованными и сколько там стоит жилье, можно найти здесь.

Что можно купить по средним ценам

Однокомнатная – за $63 400

За эти деньги можно рассматривать квартиру без ремонта в центре либо с неплохим ремонтом в средней полосе Минска. Мы выбрали средний вариант — квартира в доме 1998 года постройки в 13 минутах ходьбы от станции метро "Московская". Внутри довольно большая площадь для "однушки" – 45 м². Современной отделки нет, зато на полу лежит дубовый паркет, санузел облицован плиткой, а также здесь высокие потолки.

Однокомнатная квартира за $63 400

Двухкомнатная – за $89 600

В этом сегменте выбор придется делать между тремя полюсами: площадь, ремонт и близость к центру. И если делать акцент на одном из полюсов, то характеристики варианта по другим двум будут снижаться. Мы снова постарались выбрать что-то среднее.

На этот раз вышла двухкомнатная квартира в доме напротив парка Победы, недалеко от Стелы.

Двухкомнатная квартира за $89 600

Внутри – 56 м², две раздельные комнаты, паркет на полу и простой хороший ремонт, которым занимались, скорее всего, в 2010-х годах. До ближайшей станции метро – 22 минуты пешком.

Трехкомнатная – за $115 300

Вблизи центра, на Старовиленском тракте, нашли трехкомнатную квартиру с хорошим светлым ремонтом в одном из нетиповых кирпичных домов 1984 года постройки. Площадь составляет почти 65 м².

Трехкомнатная квартира за $115 300

Одна из комнат отдельная, а еще одна — проходная, связанная с небольшой спальней. Рядом трамвайные пути и парк Победы.

Что в итоге

Показатели средней стоимости квартир в объявлениях и реальных сделках разделяет пропасть в $200–300 за "квадрат". И это показывает, по какой стоимости в большинстве случаев сейчас готовы покупать жилье в действительности. Из-за чего в объявлениях остается множество либо действительно дорогих вариантов, либо квартир с завышенными ценами.

Это вовсе не значит, что стоимость недвижимости начнет снижаться, ведь и в реальных сделках она плавно растет из месяца в месяц.

>>> Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber