Теперь – рынок арендатора: что происходит с офисной недвижимостью в Минске

В коммерческой недвижимости Беларуси не первый год хуже всего себя чувствует рынок офисов. Что сейчас происходит с этим сегментом, который рухнул после массовой релокации из страны белорусских IT-гигантов? Он поднялся, продолжает погружение или остается на одном уровне?

Ответы на эти и другие вопросы корреспондент Tochka.by получил у партнера и исполнительного директора NAIBelarus Андрея Алешкина.

От дна не оттолкнулись

Как сказано в кратком обзоре NAIBelarus, посвященном рынку офисной недвижимости за III квартал текущего года, негативные тенденции последних полутора лет продолжились. Компании не перестают уезжать из страны. И, несмотря на рост экономики, сектор пока далек от того, чтобы оттолкнуться от дна.

"Траектория на всплытие просматривается. Можно сказать, что он [сектор коммерческой недвижимости. – Tochka.by] находится на дне. Ввиду того, что арендаторов по-прежнему становится не больше, а меньше", – заявил Алешкин.

Эксперт подтвердил наблюдения, которые он и его коллеги сделали несколько месяцев назад: оживились госарендаторы, причем они арендуют достаточно большие площади.

Переезды из зданий, принадлежащих госструктурам, становятся все популярнее. И не только у частников, чьи топ-менеджеры заметили освободившиеся площади с более высоким уровнем комфорта за те же деньги.

"Но процесс принятия решений в госструктурах долгий, поэтому сделки идут медленно. Но они есть. Поменялась и структура арендаторов: если раньше площади от 1000 м² арендовали IT-компании, то сейчас спрос сместился в сторону мелких помещений (30–50–100 м²), и он стал заметно больше", – пояснил Алешкин.

Он добавил, что айтишники по-прежнему уезжают и освобождают площади. Правда, в совсем ином объеме, чем было несколько лет назад: все гиганты отрасли уже уехали.

Новые БЦ не открыли, а долгострои вот-вот введут в эксплуатацию

По состоянию на III квартал 2023 года в Минске предлагалось почти 1,071 млн м² арендной площади в бизнес-центрах. Это огромная цифра, которая не уменьшается очень давно. И это еще не все…

"Кроме площадей в современных бизнес-центрах всех классов более 430 тыс. м² офисов вакантно в зданиях класса «С» или офисов более высокого качества, но не попадающих в сток современных из-за малой арендной площади. Порядка 750 тыс. м² предлагали арендаторам иные административно-офисные объекты, в том числе коммунальные или ведомственные", – сказано в отчете NAIBelarus.

Отметим, что если в первом полугодии вводились новые площади, то в третьем квартале – нет. Но в ближайшее время будет введено очень много. Ведь собственник МФК PLAZA "Жемчужина" уже разместил предложения об аренде, что свидетельствует о фактическом завершении проекта.

Кроме того, в стадии реализации с высокой степенью строительной готовности также находится ряд офисных объектов, суммарное предложение в которых составит практически 120 тыс. м² арендной площади.

"В высокой степени готовности находится крупный объект – МФК на проспекте Победителей в районе ТРЦ "Замок" и Центра тенниса. Общая заявленная площадь составляет свыше 32 тыс. м², из которых основной объем приходится на офисные помещения. В декабре 2023 года истекает срок инвестдоговора по проекту МФК "Шантер Хилл". Стадия готовности объекта и ранее была высокой, там требуется произвести лишь незначительные работы в области чистовой отделки и инженерии", – сказано в отчете о состоянии рынка офисов.

В целом по рынку вакантность в рассматриваемый период находилась на уровне 18–20%. Однако реально она может и превышать 20%, поскольку есть определенный пласт офисных помещений, которые не заняты арендаторами и не выставляются в открытое предложение. Особенно часто такие ситуации можно встретить в бизнес-центрах с большим числом дольщиков.

Ставкам расти некуда, но и падать – тоже

Огромный навес пустующих площадей гидравлическим прессом давит на ставки. Если в ТЦ они почти поголовно привязаны к обороту, то в БЦ они по-прежнему фиксированные. Что происходит с ними на фоне еще и пусть скромного, но отъезда постояльцев из IT-сектора?

"Средняя ставка примерно на одном уровне уже не первый месяц: около 10 евро плюс НДС. Такова ставка в подавляющем большинстве БЦ", – заявил эксперт.

Отметим, что год назад, перезаключая договоры по новым требованиям в белорусских рублях, собственники закладывали в них курс евро в Br2,6. И тогда эта цифра бралась "с запасом". Понятно, что сейчас подписаны допсоглашения, но ставки не выросли пропорционально стоимости евровалюты, курс которой недавно перевалил за 3,5 рубля, а сейчас опустился до 3,47.

Есть опасения, что на фоне недавнего официального ввода в эксплуатацию еще одной очереди БЦ "Левада", а также готовящихся принять первых арендаторов нескольких крупных бизнес-центров, ставки могут "прогнуться" в валютном номинале еще ниже. Впрочем, эксперт эти опасения не разделяет.

"Думаю нет: больше некуда гнуть. Ставки и так за полтора года сильно упали в пересчете на евро. К тому же банки, которые кредитовали застройщиков в валюте, не разрешат сдавать по ставкам еще ниже. Иначе девелоперы просто не смогут обслуживать кредит", – уверен Алешкин.

Чего ждать с Востока: "шакалов" или новых арендаторов?

На этом фоне собственники надеются, что активизируются российские инвесторы и арендаторы. И действительно, как рассказал Алешкин, в начале III квартала несколько компаний пронеслись опросами по рынку и "навели шороху" среди собственников.

"На этом их бизнес-активность пока остановилась, а реальных заключенных сделок с ними не состоялось. Есть вероятность, что российские компании взяли длительную паузу на обдумывание и изучение полученной информации. Однако чем дольше длится эта пауза, тем меньше шансов на положительный исход", – пояснил Алешкин.

Но тут есть вопрос: если минские БЦ стоят пустыми, к вводу на рынок готовится еще более 120 тысяч "квадратов", ставки аренды упали, девальвация рубля продолжается, то не придут ли российские бизнесмены, и не предложат ли по демпинговой цене скупить "проблемные объекты"?

"На любом падающем рынке в любой рыночной экономике всегда есть "шакалы", и предложения продать объекты по демпинговой цене, безусловно, будут. Дойдет ли дело до продаж, сказать сложно, так как слишком много переменных в этом уравнении", – пояснил эксперт.

Одной из главных угроз Андрей Алешкин видит отсутствие многолетней привязки к евро. Ведь после обвальной девальвации белорусского рубля, подешевевшего за год почти на 40%, многие девелоперы и собственники БЦ оказались в сложном положении, ибо кредитовались они в валюте.

"Банки прекрасно понимают, что если случится еще один скачок наподобие того, что произошел в этом году, и доллар снова подорожает на 30%, то многие не выдержат и пойдет волна банкротств. Ведь поднять ставки на тот же процент арендодатели не могут", – нарисовал мрачные перспективы для отечественного бизнеса руководитель NAIBelarus.

Он также отметил, что собственники и девелоперы сохраняют определенную надежду, что IV квартал 2023 года станет периодом завершения эксперимента с исключительно рублевыми ставками. И с 1 января 2024 года власти разрешат вернуть если не еврономинал, то хотя бы абстрактную "условную единицу".

"Особенно это актуально для тех собственников, где наблюдается высокий удельный вес договоров с фиксированной ставкой, а сами договоры лояльны к арендаторам в плане периодичности пересмотра размера ставок", – говорит Андрей Алешкин.

Рубль, обесцененный фактически на 40% за календарный год, – это не только текущие убытки арендодателей, это еще и жирный крест на инвестпроектах, резюмировал эксперт.

>>>Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber