Viber 
Дзен 
В сентябре Минск получил новый торговый центр – "Сеницу". Один из главных долгостроев столицы наконец открыл двери для покупателей, но как он будет их привлекать и удерживать, пока непонятно.
Это и многие другие события в сфере торговой недвижимости рассмотрела консалтинговая компания NAI Belarus, представившая свой обзор за III квартал 2023 года.
Корреспондент Tochka.by вместе с экспертом разобрал отчет и выяснил, что сегодня происходит на рынке торговой недвижимости Беларуси.
"Арендаторы не подписали бы допсоглашения"
Представляя свой обзор, NAI Belarus отметила, что рынок в последнее время стал чувствовать себя лучше.
"Возросла активность арендаторов, что позволило многим торговым центрам сократить имевшуюся вакантность, закрыть вакантные площади, образовывавшиеся в процессе ротации и ухода с рынка отдельных сетей в прошлые периоды", – сказано в релизе.
Причина – в росте объемов продаж. Пошли ли вслед за ним ставки, если их измерять в евро? Напомним, что с прошлого года власти запретили это делать.
Этот вопрос журналист задал партнеру и исполнительному директору консалтингового агентства NAI Belarus Андрею Алешкину.
"Нельзя сказать, что они [ставки. – Tochka.by] в целом вернулись на уровень прошлого года. В разных объектах по-разному: где-то они подросли в рублях заметно, где-то нет, но, если считать в евро, в общем они, безусловно, понизились, Причина – никто не ожидал, что за год рубль обвалится почти на 40%. Ни один арендатор не согласится платить на 40% больше, и никто не подписал бы допсоглашение с такими условиями", – пояснил эксперт.
Нужна грамотная команда
Не так давно в столице открылся Minsk City Mall, и вот уже почти год он просто стоит в центре города полупустой. Может показаться, что ТЦ Минску и без него хватает.
Однако на других площадках резко активизировались работы. "Магнит Минска", ТРЦ на месте Червенского рынка, "Призма", "Авиа Молл" – все они строятся ускоренными темпами. Это было неудивительно для летней поры, но поражает другое: на что надеются девелоперы, строя все эти ТЦ?
"Да, есть в Минске торговые центры, что стоят полупустые. Но, чтобы этого не было, должна быть хорошая команда. Потому как спрос есть: интерес арендаторов проявляется все четче, они интересуются новыми проектами. Но, видимо, если в ТРЦ проблема с заполняемостью площадей, что-то не так с управлением", – заявил Алешкин.
Он также подчеркнул, что видит возможности для новых качественных объектов в Минске, но дело упирается в две "стены" – в исполнителей и концепцию самого продукта.
Губительный старый подход
Андрей Алешкин считает, что привести арендодателей в новый ТЦ можно. Главное, работать со всеми имеющимися возможностями, нанимать консультантов и не копировать старые объекты.
"Хороший проект, продвинутый, устремленный в будущее будет работать. А если он построен по старым лекалам или по аналогу минского проекта 10-летней давности, тогда шансов нет", – уверен эксперт.
Алешкин пояснил, что даже сегодня в Беларуси строят по принципу "сделаю как у соседа – и дела пойдут как у него". При этом не беря в расчет то, что сосед заполнял свой торговый центр 10 лет назад и его арендаторы вряд ли уйдут к новому, даже если у него аренда ниже и коммуникации лучше.
"Новому ТЦ сегодня, конечно же, тяжелее, но как только ты посадишь первых арендаторов, объект «выстреливает» и заполняется. Пример тому – Palazzo, который изначально нацеливался на сегмент выше среднего, но, постояв несколько лет полупустым, сменил концепцию, запустив масс-маркет, и теперь там остается лишь ротировать арендаторов. Вот так и надо делать – заполнять теми, кто есть, а не заявлять о привлечении мировых брендов", – пояснил Алешкин.
По его словам, сначала надо узнать, пойдет ли к тебе тот или иной бренд. А для этого потенциальных арендаторов необходимо опросить. И лишь потом строить объект, а не наоборот.
Ставки могут упасть – в валютном выражении
А может, дело в том, что хозяева новых ТЦ просят условно не 5% с оборота (сегодня практически все владельцы объектов торговли перешли на контракты без фиксированной ставки), а 8%?
Руководитель консалтинговой компании отметил, что в договорах можно все прописать: и изначально меньшую ставку, и ее последующее увеличение, и каникулы в случае валютного форс-мажора, и многое другое.
"Главное – заинтересовать арендатора и впоследствии заработать на увеличении арендной ставки. Сейчас конкурентная среда достаточно жесткая, и тех ставок, что есть в Green City и Dana Mall, ни один новый ТЦ не получит", – уверен эксперт.
"Да, сегодня вакантность на рынке сохраняется, но все имеют шансы: разными видами арендаторов можно заполнить свои объекты. Главное, провести грамотную подготовительную работу", – уверен Алешкин.
Но как быть с финансовой стороной вопроса? Возможно ли владельцам ТЦ правильно рассчитать арендную ставку в рублях, чтобы при расчете с банками в валюте не уйти в минус?
"Ставки в рублях будут расти. Это неизбежный процесс на фоне обвала рубля: в начале октября 2022-го доллар стоил Br2,43, а сегодня почти на Br0,9 дороже. Ожидается коррекция на 7–8%, по успешным объектам – до 10–12% к III кварталу. Что касается валютного эквивалента, то вполне вероятно, что он снизится, ведь экономисты прогнозируют дальнейшее ослабление российского рубля, на который сегодня ориентируется белорусский", – пояснил Андрей Алешкин.
Можно лишь сказать, что у торговой недвижимости есть шансы на улучшение ситуации. Но все зависит от того, как на рынке будут вести себя арендодатели и какие новые ТЦ откроются в Минске.
>>>Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber
