Цены на квартиры могут упасть: что ждет рынок "вторички" в Минске?

Минувший 2021 год был вполне себе удачным для рынка недвижимости Беларуси. Только в Минске было заключено 14,5 тысяч сделок на рынке "вторички". В предыдущий раз в столице такой бум наблюдался в 2017 году.

Портал Tochka.by пообщался с заместителем начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица" Андреем Чернышевым. Поговорили о ситуации на рынке "вторички" в Минске: сколько сейчас стоят квартиры и ожидать ли снижения цены на квадратный метр с учетом конфликта в Украине?

Оживление перед падением

"В начале 2021-го года в страну вернулись кредиты на вторичный рынок. И народ понял, что это возможность впрыгнуть в последний вагон. Да, кредиты были недешевыми. Но они были, что уже хорошо. Кроме того, если в 2020-м году многие были в неведении, что же будет дальше, то в 2021-м все поняли, что надо куда-то двигаться. Доллар, как прогнозировали многие, не обвалился, а санкции толком не работают. То есть сильно плохо не стало, значит надо приспосабливаться", – объясняет повышенную активность на рынке купли-продаж эксперт. 

Впрочем, ситуация на рынке новостроек и "вторички" была несколько разная в минувшем году. И связано это не только с удорожанием кредитов. 

Новостройки сбили спрос на "вторичке"

Еще один фактор: в 2021 году было сдано большое количество новых объектов. Рынок новостроек начал перетягивать спрос со "вторички". Потому что новостройки всегда в тренде. Среди тех, кто планирует купить квартиру на вторичном рынке, 80% – это те, кто рассматривает и вариант жилья в новом доме.

"В минувшем году было большое количество предложений на рынке новостроек – маленькие городские квартиры, цена квадрата ниже 1000 долларов. Также стали доступны "двушки" в евроформте с одной изолированной комнатой. Это так называемая хорошая альтернатива "брежневкам" и "хрущевкам". Это и сбило немного продажи на "вторичке", – продолжает Андрей Чернышев. 

Смутное начало 2022-го

Ситуация в первой половине 2022 года не столь однозначная. Риэлторы рекорда продаж не ожидали, но прогнозы были не самые плохие. Хотя изменилась ставка рефинансирования, выросли ставки по кредитам, условия выдачи займов на покупку жилья усложнились. И самый сильный удар – ситуация в Украине.

"Курс доллара поднимался не только официально. В понятиях продавцов он поднимался до 4 рублей, в то время как в Нацбанке был 3,3. И потому в марте большинство сделок, которые ранее были одобрены, буквально разваливались. Продавцы не готовы были уступать до 30% от стоимости, а покупатели не соглашались на новую цену. Были только единичные сделки", – говорит представитель агентства недвижимости.

Падение цен на "вторичке"

Когда шок прошел, люди все же вернулись к насущному – как жить дальше? И потому в конце марта и апреле народ начал посматривать объявления по продажам квартир.

"Мы дали продавцам совет – делать скидку. Потому что анализ за последние десять лет показал, что при росте курса доллара на 100%, цены на рынке недвижимости падают на 25-30%. Многие продавцы прислушались к советам и делали скидки. Продажи понемногу пошли. За март цены на квартиры упали на 12-14% по Минску, в конце марта, когда курс стабилизировался, на уровне 8-9% скидка была на "вторичке". По итогам апреля снизилась стоимость на 1-2%", – объясняет ситуацию на рынке недвижимости эксперт.

... и отложенный спрос

По словам специалиста, за апрель 2022-го по Минску было продано 1335 квартир, причем в апреле 2021 года было продано меньше – 1260. То есть сейчас, несмотря на потрясения, активность была больше. Что это значит? 

"Это означает отложенный спрос, когда люди в феврале передумали брать квартиры, но при стабилизации ситуации вернулись к своим планам и купили жилье в апреле. И что важно, начали приходить с рынка новостроек покупатели, которые планировали приобрести новое жилье. Они исходили из того, что лучше купить на вторичном рынке недвижимость, нежели в турбулентное время вступать в какое-то долевое строительство и потом гадать, достроится дом или нет?" – пояснил Андрей Чернышев.

Стабильный май

Май для рынка "вторички" был относительно стабильным. Но продавцы допустили ошибку, которая отпугнула потенциальных покупателей.

"Продавцы увидели, что курс стабилизировался и начали поднимать цены на квартиры. Но все понимают, что курс доллара по всем объективным причинам не мог пойти назад. Это синтетическое движение, то есть фактически рубль, что российский, что белорусский, накачали. И вроде бы видимая картина стабильности сохраняется, но инфляция все равно растет, ВВП падает, международная торговля стагнирует", – отметил эксперт.

Совет продавцам квартир

Именно потому сейчас продавцам нельзя ориентироваться на курс доллара, установленный регулятором. К покупателям нужно относиться лояльнее и предлагать им скидки. Кроме того, если сейчас курс доллара пойдет вверх, то цены на жилье придется снижать еще больше. 

"Ситуация не в пользу продавцов. Рекордное предложение на продажу – 9,5 тысяч квартир в Минске, то есть на одного покупателя – до 10 квартир. И эта цифра может увеличиться и до 20, если учитывать разные факторы. Также в столице растет рынок новостроек – возводятся целые кварталы, жилые комплексы и этим компаниям тоже нужны объемы продаж для оборота средств. А потому сейчас на рынке "вторички" выиграет тот, кто лоялен к покупателю по цене, кто сейчас воспользуется возможностью и продаст жилье", – говорит Андрей Чернышев.

А покупать ли жилье сейчас?

Эксперт не призывает сейчас покупать жилье, а советует исходить из того, насколько срочно нужна квартира. Если учитывать цены – то срочной необходимости приобретать квартиры на вторичном рынке нет.

Ситуация такая: велики ожидания того, что доллар все же пойдет вверх, а это, в свою очередь, потянет цены на "вторчику" вниз. Потому лучше держать нужную сумму в валюте и ждать снижения цен.

Цены на "вторичке" будут еще падать?

Такая вероятность очень велика. Но многое также зависит от ситуации с курсами валют и вероятности возникновения новых негативных факторов.

"Цены на "вторичке" снизятся только через пару лет, не будет внезапного падения, рынок отреагирует плавно. Тогда и можно будет приобрести жилье. Это если сейчас нет срочности в покупке. Но если семья долгое время ютится в хрущевке, или арендует квартиру, то тогда проще сейчас купить квартиру, когда продавцы лояльны к покупателю. Просто покупателю нужно проявить больше настойчивости и предлагать свою цену. Мы рекомендуем торг в 5-7%, все что больше – не работает".

А потому и продавцам нужно учитывать этот момент и не ставить объявления с квартирами по очень высокой стоимости.

"Квартиры с очень высокими ценами будут просто игнорироваться покупателями. Потому что на рынке квартир предостаточно. Сейчас рынок покупателя, а не продавца. И если "задирать" ценник – это выстрел себе же в ногу, такую квартиру вряд ли кто купит", – резюмирует заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица" Андрей Чернышев.

>>>Больше интересных новостей – подпишитесь на наш Telegram