Что ждет минские бизнес-центры: новые подходы или скупка "по дешевке"

На конференции, организованной компанией "Коллиерз Интернешнл Консалтинг", прозвучала пугающая цифра: 23% офисных площадей в Минске вакантны.

И хотя это проблема не только Беларуси, у нас она проявилась сильнее, так как главные "поглотители" этих десятков тысяч "квадратов" – IT-компании – покинули страну.

Вакантность выше озвучиваемой

Tochka.by поговорила с Виталием Синицким, собственником компании "Сигмаполюс", которая занимается строительством коммерческих объектов в столице уже 21 год.

"Думаю, что в реальности эта цифра [пустующих офисных площадей – Tochka.by] даже выше: собственники некоторых бизнес-центров и отданных под офисы помещений не говорят всей правды", – пояснил эксперт.

Он также добавил, что если в секторе торговой недвижимости все относительно неплохо, а в складах – даже хорошо, то на офисы спрос продолжит падать.

"И я пока не понимаю, что с этим делать", – заявил Синицкий.

Отметим, что ранее в разговоре с корреспондентом портала партнер и исполнительный директор консалтинговой компании NAIBelarus Андрей Алешкин также отмечал, что в III квартале текущего года на рынке офисной недвижимости негативные тенденции последних полутора лет продолжились.

И хотя в мае белорусская экономика оттолкнулась от дна и стала расти в годовом выражении, этот рост, постепенно набравший внушительную скорость, никак не отразился на рынке офисов.

Что по итогам полугодия, что по результатам трех кварталов улучшения не просматривается: вакантность остается очень высокой и не падает, а даже растет. Пока сектор далек от того, чтобы начать "всплывать": на фоне проблем с заполняемостью арендные ставки ползут вниз.

Скупят ли все иностранцы?

Собственники минских бизнес-центров могли столкнуться с серьезными проблемами еще и потому, что осенью прошлого года власти приняли решение отвязать ставки аренды от евро и перевести их в "рублевую зону".

Само это решение не ударило по кошельку собственников наотмашь, но вот обвал белорусского рубля отправил их доходы в нокаут. Судите сами: чуть больше чем за год евро подорожал с Br2,35–2,39 (курс начала октября 2022-го) до Br3,36–3,40 (курс начала ноября 2023-го) – на 40%.

То есть в случае, если арендная ставка в рублях осталась той же, то владельцы БЦ потеряли значительную часть своих доходов. А учитывая возрастающую вакантность – даже больше.

Понятно, что стороны заранее обговаривали такие риски и в допсоглашениях прописывали увеличение стоимости аренды в рублях. Но ни один арендатор не согласится на пересмотр условий договора с повышением ставки почти в полтора раза.

Выходит, что девелоперы и собственники офисных площадей поставлены сейчас в непростое положение. Не воспользуются ли этим "инвесторы с Востока"?

"Не думаю, что следует ожидать прихода россиян, которые скупят объекты по дешевке: до сих пор никто из них (хотя не скрою, что интерес проявляется) ничего в Минске не купил. Да, они хотят купить "даром", из расчета 5–7-летней окупаемости объекта. Но это нереально низкие предложения", – рассказал Виталий Синицкий.

По словам одного из крупнейших белорусских девелоперов, это фантастические условия, так как сегодня "и 12 лет – хорошо". При том, что в Москве никто о 5–7-летнем сроке окупаемости речи не ведет.

"Но они хотят именно 5 или 7 – зачем им 10, как дома? Получат ли они желаемые условия, однозначно сказать не могу, все дело в договоренностях. Собственников объектов – с арендаторами, банками, а при их отсутствии – уже и с потенциальными покупателями из России. Ведь рынок неоднороден, и положение у хозяев БЦ разное", – пояснил Синицкий.

Зачем нужны зеленые технологии

В Минске долгое время не вводятся в эксплуатацию практически готовые бизнес-центры, а сроки завершения строительства других знаковых объектов переносятся.

Это логично: видя проблемы коллег или ощущая их на собственном кармане, застройщики не торопятся сдавать в эксплуатацию БЦ и начинать платить налог на недвижимость и прочие подати.

Тем не менее компания "Сигмаполюс", которая возвела МФК "Титан", БЦ "Орлан", ТЦ "Трюм" и другие, свои объекты достраивает.

Один из них, многофункциональный комплекс "Призма" на Партизанском проспекте, скоро будет введен в строй.

Второй, МФК "Сигма" на Немиге, также активно растет после некоторой паузы.

Причем "Призма" будет необычным (не по форме, а по содержанию) объектом.

"Хотелось сделать что-то новое, необычное, чего в Минске не было. Пытались сертифицировать оба объекта по зеленой технологии, то, чего на этапе строительства нет в стране ни у одного объекта, но в результате событий в Украине американцы отказались сотрудничать в этой части. Но мы сделали проект и по нему пытаемся построить это здание", – рассказал Синицкий.

Он решил взяться за столь необычную задачу с прицелом на будущее. Проектироваться "Призма" начала в 2019 году, и ее делали под возможный приход крутых западных компаний или развитие белорусских. Потому что тот же Google не заезжает в офис, если тот не соответствует зеленым технологиям.

Взлетит ли "Авиа Молл"?

Что касается рынка торговой недвижимости, то не секрет, что сегодня в Минске много ТЦ. И в ближайшее время станет еще больше: еще раньше "Призмы", которая откроет свои двери во втором квартале 2024-го, будут наверняка сданы несколько объектов.

Собеседник Tochka.by не стал их оценивать, но отметил, что строящийся у одной из новых станций метро ТЦ "Авиа Молл", вероятно, не станет для города особенным объектом "с изюминкой".

"У меня было представление, что "Авиа Молл" станет таким ТЦ, после которого в Минске уже никто не возьмется за строительство больших торговых центров. Но, к сожалению, пока создается впечатление, что это будет заурядный ТЦ, только большого размера", – заявил девелопер.

А ведь строить новые ТЦ необходимо так, чтобы они выделялись на фоне возросшей конкуренции.

"Считаю, что в каждом строящемся торговом центре должна быть своя изюминка, которая заставит туда идти, во-первых, посетителей, а также потенциальных арендаторов: продавцов одежды, обуви, аксессуаров", – заявил Синицкий.

Что поможет выделиться

Собеседник рассказал, что та же "Призма", которую он отнес к категории небольших "районников", будет иметь свою "фишку": якорем там станет детский развлекательный центр, сопоставимого с которым в Беларуси нет.

Его площадь запланирована порядка 3000 м², и принято принципиальное решение, что игровых автоматов там не будет – по крайней мере на первых порах.

Зато будет один входной билет, который позволит пользоваться батутами, комнатой ниндзя, различными горками, включая горку на ватрушках, скалодром и так далее. Не будет и ограничения по времени.

Такую идею Синицкий решил воплотить, проводя часы в очередях в минских детских центрах со своими маленькими детьми.

"Я сталкивался с вечными проблемами: сначала – зайти в него, потом найти столик, дождаться официанта с меню, а затем, сделав заказ, дождаться еду. На все уходило часа три", – поделился он своим опытом.

Поэтому в "Призме", в том числе и с учетом опыта "Титана", где торговый центр был небольшой, но работал за счет трафика именно детского центра, только детский лабиринт занимает около 800 м², вместе с кафе, но без боулинга и прочего.

Специалист уверен: принимая решение что-либо строить, сейчас особенно необходимо тщательно продумать, чем этот объект будет выделяться среди конкурентов.

"Совет один – сегодня, прежде чем что-то строить (ТЦ, БЦ или МФК), нужно десять раз подумать. Я занимаюсь строительством с 2002 года и скажу, что сегодня самая неопределенная ситуация. При том, что рынок относительно насыщен: есть масса объектов. К тому же политическая и экономическая ситуация оптимизма не вызывает", – подытожил Виталий Синицкий.

>>>Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber