Viber 
Дзен 
Компания NAI Belarus представила краткий обзор складской недвижимости за III квартал 2023 года.
Корреспондент Tochka.by задал несколько вопросов партнеру, исполнительному директор NAI Belarus Андрею Алешкину, чтобы прояснить некоторые важные моменты.
В чем причины страха?
Три месяца назад собеседник нашего портала отмечал, что рынок современных складов в последние 2-3 года был самым стабильным сегментом среди всех секторов коммерческой недвижимости в плане ставок аренды, спроса, вакантности.
"Единственное, не состоялось ввода новых крупных объектов", – заявил тогда Андрей Алешкин.
Третий квартал 2023-го ситуацию не изменил: складская недвижимость по-прежнему чувствует себя заметно лучше офисной и торговой, которые ждут арендаторов и лучших времен.
И все так же на рынок не выходят новые объекты.
"Да, этот сегмент чувствует себя лучше прочих, но и третий квартал 2023 года в плане развития и реализации новых проектов ничем существенным не отметился. А предложи девелоперы рынку новые современные объекты – сметали бы и по 10 тысяч м2, и по 20 тысяч. К сожалению, третий квартал только наращивал объемы неудовлетворенного спроса. А предложение взамен ничего предоставить не может", – отметили в консалтинговой компании.
Почему же в Беларуси не строят новых логистических центров и складов?
"Боятся, наверное. Думают: а вот я начну, а следом другие, и будет в итоге переизбыток. Ведь наши девелоперы – перестраховщики. По крайней мере, других причин я не вижу. Потому что реально спрос большой. А может, участки хорошие не выделяются", – считает Андрей Алешкин.
Спрос качнулся в сторону регионов
В июне – сентябре рынок складов продолжил оставаться наиболее устойчивым сегментом коммерческой недвижимости. Стабильно высокими сохранились спрос и ставки аренды, а вакантность и предложение – стабильно низкими.
Единственное отличие – если в начале года крупные участники рынка e-commerce устремились расширить складские площади по периметру столицы, то в третьем квартале наблюдалась экспансия в регионы.
"Это точно не тенденция: основной бизнес у компаний, создающих спрос на рынке, – в Минском регионе. Интереса к перемещению складов на периферию у них нет. Предвижу, что эти компании (и некоторые другие) станут отдаляться от МКАД, но не дальше, чем на 50 км", – заявил исполнительный директор NAI Belarus.
Когда строилась МКАД, разномастные чиновники убеждали в том, что она станет центром притяжения бизнеса, уж складского/логистического – без вариантов. Прошло почти 10 лет, но пока ни о каких громких проектах у бетонной кольцевой не слышно.
"Пока и эта тенденция не просматривается, что странно. Но уверен, не за горами начало строительства логистических центров у второй кольцевой. Ситуация, сложившаяся в 2023 году, подтолкнет потенциальных инвесторов к таким решениям", – уверен Алешкин.
Что же это за ситуация?
Дело в том, что, во-первых, склады забиты произведенными, но непроданными товарами (складские запасы к среднемесячному объему производства на 1 сентября в Минске – 103,5%, для сравнения, на 1 сентября прошлого года – 83,9%).
Во-вторых, грузооборот транспорта составил лишь 79,3% по отношению к прошлогоднему периоду (значит, есть мощный резерв и потенциальный спрос).
В-третьих, экспорт вырос на 9,9%, импорт – на 22,6% (по данным на 1 августа), и это поддерживает высокий уровень спроса на текущий момент.
Ставки вырастут, но не у всех
Как отмечено в докладе, в 2023 году в Минске и пригородах не было введено новых крупных складских площадей. А ведь в 2022-м на рынок было выведено свыше 151 тысячи м2 качественных складов.
В текущем году вводились разве что сопутствующие складские площади, как, например, помещения в Минском технопарке. И это не оказало никакого влияния на рынок предложения.
Чего ждать по вводу в оставшееся до Нового года время?
"На удивление, на рынке минской и пристоличной складской недвижимости ожидать пополнения сколько-нибудь заметными объектами не приходится. А вот за пределами второй кольцевой два логистических центра появятся. И оба – в Витебской области", – заявил корреспонденту Tochka.by Алешкин.
Он также отметил, что вакантность в четвертом квартале уменьшится, а спрос увеличится.
"E-commerce и розница все же худо-бедно развиваются и требуют новых объемов. Так что спрос будет идти вверх, с падением грузоперевозок это не связано: торговых центров становится больше, и занимающим эти площади компаниям надо хранить свой товар", – пояснил эксперт.
Можно предположить, что на этом фоне ставки пойдут вверх.
"Если и дальше ничего не будет вводиться, а спрос потихоньку расти, то по новым договорам или же тем, что будут перезаключаться в декабре, возможно повышение на 20–30%. Это, исходя из спроса, разумный ход, который собственники попытаются сделать", – отметил Алешкин.
Купить склад хотят все
Пока в Минске и пригородах ряд объектов находится в стадии неспешного строительства. Из значимых по объемам следует отметить стройку складского комплекса "Г13": два корпуса насчитывают около 20 тысяч м2 общей площади.
В регионах должны появиться три знаковых объекта. Еще в первом полугодии "Бремино групп", управляющая компания ОЭЗ "Бремино-Орша", анонсировала начало строительства новых складов до конца текущего года. Однако в третьем квартале активности не было.
"Белтаможсервис" ведет строительство ТЛЦ в Витебском районе, а также разрабатывает проект ТЛЦ в районе Международного автомобильного пункта пропуска "Григоровщина" на границе с Латвией.
Может, пока спрос высок, ставки растут, вакантность невелика, белорусам обратить свой взор на склады? Ведь инвестиции в коммерческую недвижимость стали для них неожиданно рискованными и зачастую малодоходными: офисы обезлюдели, далеко не все ТЦ заполнены, к тому же ожидается ввод новых, следовательно, спрос на офисную и торговую недвижимость упадет.
Не стоит ли инвестировавшим в БЦ или ТЦ продать площади под офисы или магазины и вложиться в складскую недвижимость?
"А кто ж продаст курицу, несущую золотые яйца? Таковых желающих еще поискать… Разве что самому строить или войти в долевку", – обрисовал перспективы Андрей Алешкин.
И такие проекты есть: например, "Белпромстрой" реализовал подобное и вполне успешно распродал имевшиеся площади.
>>>Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber
