Не поменять ли квартиру на склад, раз жилье дешевеет?

Бизнес-центры стоят полупустые, торговые центры зияют закрытыми боксами, квартиры дешевеют и не сдаются – казалось бы, в недвижимости все плохо. Но есть один сектор, которому все нипочем. Речь – о складской недвижимости. Может, в нее стоит вложиться?

Импорт ужался, экспорт падает, вследствие этого как шагреневая кожа сжался грузооборот (-25,4% за 2022 год), на границах вводятся драконовские запреты и пугающие ограничения, логистика усложняется, а складам хоть бы хны! Именно складская недвижимость стала островом спокойствия в бушующем море санкций и контрсанкций, "слизавших" прибыль рантье.

Сектор, гуляющий сам по себе

Как отметил в своем обзоре партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин, в 2022 году сегмент на все вызовы ответил позитивом, "которому можно было бы позавидовать даже и в более стабильные времена". И это при том, что предложение росло.

Почему же этому сектору удалось пройти прошлый год без потерь? С этим вопросом корреспондент Tochka.by обратился к учредителю компании "Ай Кью Проперти Групп", эксперту рынка складской недвижимости Кристине Крупатиной.

"Сегмент никогда не был привязан к европейским клиентам и не был встроен в глобальные европейские логистические цепи. Посему стабильность, которую мы наблюдаем, обуславливается прежде всего отсутствием проектов, которые попадали либо попадают на свободный рынок. Или страдают от перестройки логистических цепочек", – пояснила эксперт.

Кроме того, по словам Крупатиной, так как в последние несколько лет строительство объектов в основном осуществлялось под заказчиков, то при возникновении вышеописанных проблем резкого роста вакантных площадей не было.

Складов много, но их не хватает

По мнению Андрея Алешкина, есть еще один важный фактор – низкое предложение качественных площадей.

"На одного жителя Минска на начало 2022 года приходилось немногим более 0,7 кв. м площади современных складов, что в 2-3 раза ниже, чем в столичных агломерациях соседних государств. Кроме того, пристоличные логистические комплексы и распределительные центры национальных ритейлеров и интернет-магазинов зачастую обслуживают еще и бизнес в других регионах", – обозначил важный фактор эксперт.

То, что в Минске, у МКАД и до 7 км от кольцевой ощущается нехватка качественных площадей класса А и B, подтвердила в разговоре и Крупатина. Она отметила, что все качественные площади арендованы. Кроме того, подписаны предварительные договора аренды на объекты, ввод которых планируется в 2023 году.

Почему так произошло? Ведь в 2022-м был рекордный за последние годы ввод новых складских площадей? И их должно было хватить с запасом.

Дело в том, что почти все они (СЛК "Хатежино" площадью 38 тыс. кв. м, ТЛЦ "БелВиллесден-Ярково" – 36 тыс. кв. м, вторая очередь ТЛЦ "Королев Стан" – 33,9 тыс. кв. м и другие) вводились под конкретных заказчиков, которые зарезервировали эти склады (или большую их часть) под собственные нужды. В других комплексах, введенных в строй, ситуация аналогичная: вакантными после ввода оставалась малая часть помещений.

Отвязка от евро на рынок не повлияла

Раз (в отличие от жилой, торговой или офисной недвижимости) склады пустыми не стояли, то наверняка и ставки аренды не падали?

Крупатина подтвердила, что в минувшем году арендные ставки были относительно стабильны. А в начале 2023-го наметился даже их рост, если говорить о качественных объектах.

"Склады класса А до 7 км от МКАД со стеллажной системой предлагаются по 7-7,5 евро с НДС. Помещения класса B и B+ – от 6 до 7,2 евро с НДС. Привязка к белорусскому рублю (активно обсуждавшаяся летом) влияния не оказала: бизнес быстро, в течение пары месяцев, адаптировался", – пояснила ситуацию с цифрами эксперт.

У Андрея Алешкина статистика более полная.

По словам учредителя компании "Ай Кью Проперти Групп", есть свободные склады, принадлежащие госструктурам и находящиеся в Минске. Но и в этом случае речь порой не в том, что спроса нет (в городе складов не хватает), а в том, что этим имуществом не всегда корректно управляют и не доводят склады до соответствия новым техническим требованиям.

Андрей Алешкин отметил, что ставки держались примерно на одном уровне в том числе из-за санкций и контрсанкций. Опасаясь худшего, торговые компании (традиционный ритейл и e-commerce) и дистрибьюторы (импортеры) вынуждены были создавать складские запасы, чтобы обеспечить себе работу на определенный период времени.

Не прикупить ли складик? Или два

Чего стоит ждать от рынка в ближайшее время? Как изменится вакантность, спрос, ставки? Может, пока не состоявшимся инвесторам в недвижимость следует подумать над тем, чтобы пришвартовать в тихую складскую гавань свои капиталы? Дабы получать стабильные дивиденды и не пугаться ввода очередного общежития или отъезда несостоявшегося ИТ-единорога.

По мнению Кристины Крупатиной, говорить стоит скорее не о дивидендах, а об окупаемости объектов и капитализации.

"Минимальный актуальный срок окупаемости с учетом удорожания строительства – десять лет и более. Поэтому не скажу, что склады – очень "сладкий" сегмент для получения прибыли в моменте. В наших реалиях, это вложение средств и сохранение денежного капитала при отсутствии других альтернатив. А также диверсификация бизнеса", – отметила она.

"Намного выгоднее строительство с дальнейшей продажей, если ты профессиональный девелопер и у тебя уже отлажены все процессы и имеются освоенные участки", – дала рекомендации эксперт рынка складской недвижимости.

>>>Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram и Viber

Читайте также: