Рынок коммерческой недвижимости грозит миру новой волной финансового кризиса

Вероятность того, что начавшийся не так давно кризис в банковской сфере может перекинуться на рынок коммерческой недвижимости, весьма велика. Об этом, как сообщил Bloomberg, рассказали эксперты на встрече крупнейших мировых инвесторов в Беверли-Хиллз.

Еще месяц назад все ждали, что кризис заполыхает вовсю, но власти США приняли ряд мер (по сути потушив панику деньгами ряду банков), и как минимум на время разговоры о кризисе банковском утихли.

Но теперь взоры обращены к другому источнику потенциального риска: коммерческой собственности. Которая может "вернуть" кризис в банковский сектор.

Офисы уже не "золотое дно" и не "тихая гавань"

Десятилетиями владельцы коммерческой (точнее – офисной) недвижимости по всему миру не имели проблем со своими инвестициями. Как бы ни менялся расклад, какие бы секторы экономики ни падали или шли в рост, спрос на площади в бизнес-центрах был всегда.

Но пандемия и растянувшийся кризис, в который "подбросили дровишек" в 2022-м, все изменили.

Впервые спрос на офисы стал падать, и причиной тому стали не только снижение бизнес-активности, но и растущие тенденции работы "на удаленке", а также гибридной работы – это когда сотрудники работают из дома несколько дней в неделю.

Из-за этого офисы стали особым источником стресса: по данным компании Cushman & Wakefield, доля вакантных площадей в офисных зданиях в США составляла в конце первого квартала 2023 года почти 19%. Что еще хуже, вакантность растет 13 кварталов подряд!

Финансовый мир все чаще предупреждает о том, что владельцам офисных зданий придется столкнуться с трудностями.

Повальных банкротств не ожидается

Генеральный директор Apollo Global Management Inc. Марк Роуэн заявил, что недавний банковский кризис в США вызовет "вторую волну" убытков, которая придется уже на рынок коммерческой недвижимости.

"На мой взгляд, она не будет системной, но будет концентрированной", – отметил он. И добавил, что для владельцев офисов в Сан-Франциско и Чикаго наступили непростые времена.

"Мы увидим убытки", – резюмировал он.

Его слова подтвердил Джонатан Гольдштейн из Cain International: "Я действительно думаю, что инвесторы потеряют деньги, и не думаю, что мы достигли дна".

Эксперты сошлись в том, что в ближайшее время сложнее всего придется владельцам старых зданий, а также инвестировавшим в площади в гигантских офисных башнях, цена аренды в которых не соответствует спросу.

Проблемы собственников повлияли на цены

Головной боли владельцам офисной недвижимости также добавляют растущие выплаты по займам, которые также давят на них, усложняя содержание многих зданий.

Это привело к тому, что инвестиционные фонды, которым принадлежат сотни тысяч квадратных метров офисной недвижимости в США и ЕС, объявили дефолты по долгам. Некоторые арендодатели допустили дефолт в качестве стратегического шага, чтобы начать переговоры с кредиторами. А ряд крупных владельцев офисной недвижимости отложили выплату дивидендов.

Все происходящее в секторе офисной недвижимости обрушило цены.

Если до того стабильно рос размер арендной платы, а вслед за ним и стоимость "квадрата", то за последний год (с марта до марта), по данным международного агентства Green Street, одного из лидеров на рынке аналитики коммерческой недвижимости, цены на коммерческую недвижимость в США упали на 15%. А цены на офисную недвижимость рухнули на все 25%!

Инвестиционные фонды выводят деньги

Роуэн отметил, что любой объект недвижимости в мире, который был куплен до повышения процентных ставок, теперь стоит меньше.

"Это не значит, что цена не вернется на прежний уровень, и не означает, что в конечном итоге эти вложения не будут хорошей инвестицией, но в краткосрочной перспективе у нас серьезные проблемы", – резюмировал он.

Видя статистику, о которой сказано выше, банки признали риски в секторе коммерческой недвижимости, особенно в отношении кредитов на приобретение офисных зданий. Некоторые стали пересматривать оценки рисков, стоимость объектов, ставки и перспективы возврата кредитов.

Роуэн также отметил, что не удивлен тем, что инвесторы спешат избавиться от "офисных" ценных бумаг и зафиксировать лучшую доходность по долгу более чем за десятилетие. Согласно данным, собранным Bloomberg, средняя доходность американских облигаций инвестиционного уровня по состоянию на конец апреля составляла 5,1%.

Кризис 2008-го ничему не научил банки?

Генеральный директор Citigroup (третьего по величине банка в США) Джейн Фрейзер сказала, что существует особый риск для недвижимости с долгами, упакованными в ценные бумаги с более низким рейтингом, обеспеченные коммерческими ипотечными кредитами.

Citigroup является относительно небольшим игроком в этой сфере: по состоянию на первый квартал 2023 года ее кредитование коммерческой недвижимости составило всего $55 миллиардов.

Фрейзер ранее отмечала в интервью, что тенденции (не)возвращения людей в офисы вызывают опасения по поводу перспектив коммерческой недвижимости.

Все происходящее в секторе банковского кредитования коммерческой недвижимости заставляет сторонних зрителей вспомнить о мировом кризисе 2008 года, который начался как раз с краха ипотечного рынка США, но тогда речь шла о жилой недвижимости.

Отметим, что в 2008 году кризис коснулся всех стран, и якобы "проскочившая" Беларусь не ушла от него в 2009-м. Тот кризис дал отсчет нескольким последующим отечественным.

Что станет спусковым крючком?

Важно понимать, что проблемы на рынке коммерческой недвижимости не решатся ни сегодня, ни завтра. И это не может не аукнуться в банковской сфере.

Дело в том, что доля свободных помещений остается недопустимо высокой даже после завершения пандемии: поняв, что миллионы сотрудников как минимум не хуже работают из дома, компании заметно снизили спрос на офисную недвижимость.

Это не "особенность" США – подобным образом ситуация складывается в всем цивилизованном мире. Нечто похожее (с учетом массового отъезда IТ-компаний) наблюдается и в Беларуси.

Статистика загруженности нью-йоркских станций метро около офисных районов показывает, что ежедневные поездки на работу в одном из крупнейших мировых финансовых и деловых центров сократились на треть.

Опять же – проблема с падением пассажиропотока характерна в последние годы и для Минска: мы ничем не отличаемся от мира и в этом плане движемся в одном направлении.

Вакантность, выросшая и не падающая, – проблема далеко не только для инвесторов в офисную недвижимость: львиная доля офисов в США покупалась в кредит в надежде на рост сектора, который падает не первый месяц, и дна (как сказано выше) не видно…

И так как в США банки среднего размера являются основным кредитором сектора коммерческой недвижимости, то возникает еще большая проблема – в их платежеспособности.

А ведь за последние месяцы миллионы американцев вывели из банков сотни миллиардов долларов – подушки безопасности в виде "безотзывных" вкладов у них нет.

Если появятся основания сомневаться в том, что кредиты владельцев офисной недвижимости перед банками будут погашены, то это вызовет панику, которая приведет к набегу прежде всего на мелкие и средние банки (активы от $10 до 250 млрд).

Именно они после мирового финансового кризиса 2008 года (из-за введенных тогда изменений регулирования) удвоили объем выданных кредитов на коммерческую недвижимость – по сравнению с крупными банками (с активами более $250 млрд).

По последним данным, портфель кредитов на коммерческую недвижимость у банков среднего размера составляет $1,3 трлн против $738 млрд у крупнейших банков. Но если вторым власти США наверняка помогут (по принципу "этот банк настолько важен для системы, что его крах допустить нельзя"), то о десятках средних и мелких игроков этого сказать нельзя.

В итоге именно эти банки, и так в последнее время испытывающие наибольшее давление, наиболее уязвимы. А все происходящее похоже на самозакручивающуюся спираль кризиса.

>>>Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram и Viber