Все на склад: в коммерческой недвижимости есть прибыльная "тихая гавань"

Когда вклады в белорусских рублях в разы менее выгодны, чем пару лет назад, когда ставки по валютным депозитам приблизились к нулю, а золото легко купить, но трудно продать с прибылью, инвесторы с белорусским паспортом ищут другие варианты размещения своих средств. И обращают внимание на коммерческую недвижимость.

Для тех, кто привык стричь купоны, разместив деньги в банке, этот вариант может показаться рисковым. А вдруг арендаторов на всех не хватит и прибыль от купленных "квадратов" не перекроет падение стоимости коммерческой недвижимости?

Ведь в прошлом году ставки аренды офисов и торговых объектов не росли, а вот количество не занятых арендаторами помещений, напротив, пугало двузначными процентами.

Лишь склады радовали своих хозяев стабильным доходом и ставками, пусть и скромно, но увеличивающимися. Чего ждать от сегмента рынка, который демонстрировал в 2023-м завидную стабильность?

С этим вопросом корреспондент Tochka.by обратился к партнеру, исполнительному директору NAI Belarus Андрею Алешкину.

Потерянные перспективы – но не деньги

Для начала выясним, как рынок складской недвижимости прожил минувший год.

В отчете за 2023-й четко сказано, что, хотя этот сегмент рынка на фоне "шторма" в офисах и ретейле был самым стабильным, благоприятно складывающаяся конъюнктура не подвигла инвесторов и девелоперов к активности.

"Было некое разочарование от их низкой активности. Прошедший 2023 год не отметился ни объемами ввода, ни масштабами проектов в активной стадии реализации. Можно было бы вообще говорить о прошедшем периоде как о времени утраченных возможностей, если бы не одно "но" – Wildberries", – заявил эксперт.

Речь о ноябрьском сообщении о покупке Wildberries земли (в лице белорусского юрлица ООО "ВБ БелЛогистик") и намерении построить на территории ИП "Великий Камень" складской комплекс площадью свыше 120 тыс. м².

В 2023-м было введено лишь два более-менее крупных объекта общей площадью 36,5 тыс. м², не оказавших никакого существенного влияния на рынок.

Для сравнения, в успешный для рынка 2022-й было введено 151,5 тыс. м² новых качественных складов.

Спрос был стабильным, ключевыми факторами стали активное развитие компаний из сектора e-commerce, рост компаний традиционной розницы, а также изменение путей и условий логистики товаров.

"Ozon и Wildberries подбирали площадки под размещение своих сортировочных и распределительных центров. В частности, Wildberries открыла новый довольно крупный региональный центр в Бресте. Из сектора традиционной розницы компания «Доброном» арендовала целиком новый склад в ТЛЦ «Прилесье»", – рассказал эксперт.

Ставки из-за стабильного, немного растущего спроса в 2023 году также скромно поднимались.

При этом ставки на отдельные виды качественных специальных складов, предназначенных для хранения определенных групп товаров, значительно выше, от 45–50 рублей за "квадрат" и более.

Что будет дальше?

В переменчивом мире белорусской недвижимости сложно делать долговременные прогнозы. Чего же стоит ожидать от логистического рынка в ближайшие полгода в плане строительства новых объектов?

"Ввода больших ТЛЦ ждать не стоит. Есть надежда на логистический центр «Прилесье», где готовятся к вводу приличного размера площади. Клиенты у собственника этих складов уже есть, но будет интересно понаблюдать, какое влияние ввод этого ТЛЦ окажет на рынок, ведь он достаточно велик", – пояснил Алешкин.

Он добавил, что наверняка в активно строящийся объект может переехать кто-то из крупных арендаторов, и это может существенно повлиять на динамику ставок аренды.

Оценивая громкую новость о покупке Wildberries участка в 27 га и намерении построить на нем 120 тыс. м² современных складов, он отметил, что это пока лишь планы, а "стройка – дело непредсказуемое".

"Безусловно, это всколыхнуло рынок, но пока даже до этапа проектирования этот объект не дошел. Так что рассуждать о том, как он изменит сложившееся положение, рано", – уверен эксперт.

Алешкин также отметил, что сегодня вакантность остается низкой, и факторов, которые изменят положение, не просматривается. Следовательно, и ставки не будут существенно меняться ни в одну, ни в другую сторону.

"Пока все стабильно: большинство арендаторов сидят на долговременных договорах, срок которых истекает не ранее четвертого квартала этого года. Так что предположу, что на рынке складской недвижимости в 2023 году ждать сколько-нибудь серьезных перемен не стоит", – заявил партнер, исполнительный директор NAI Belarus.

Закрытие границ не пугает

Даже перманентное ухудшение отношений с соседними европейскими странами, все плотнее закрывающими трансграничные транспортные коридоры, Алешкина не пугает.

"Бизнес найдет выход, просто логистическая цепочка станет дороже, и заплатит за это потребитель. А владельцы складов не пострадают", – поразил оптимизмом эксперт.

А вот возможность закрытия той или иной торговой сети (упорно ходят слухи о том, что "Остров чистоты" перестанет быть крупным арендатором) окажет, по его словам, на рынок складской недвижимости куда более негативное воздействие.

"Появилась информация о том, что помещения, которые «Остров чистоты» занимал под склады, уже появились в базе предложений. Если эта компания уйдет с рынка аренды, то это может стать причиной изменения ставок", – пояснил Алешкин, подчеркнув, что освободившуюся нишу в скором времени все равно кто-то займет.

Тем не менее он упомянул о факторах, которые могут оказать сильное влияние на сложившийся на рынке статус-кво. По его мнению, это выборы в РФ и возможное, "чего многие опасаются", сильное падение курса российского, а следом и белорусского, рубля.

"Дело в том, что ставки в Беларуси зафиксированы в рублях, а кредиты у собственников коммерческой недвижимости – в валюте", – разъяснил эксперт.

При этом Андрей Алешкин отметил, что в целом белорусская экономика все плотнее связывается с российской, а белорусский рынок складов по-прежнему будет чувствовать себя лучше прочих сегментов коммерческой недвижимости.

"Спрос в 2024-м сохранится высоким, будет поглощать новые или освободившиеся площади, расширится его география. За счет увеличения транспортного плеча. Ставки сохранятся высокими, возможен рост не только в рублях", – резюмировал он.

По мнению эксперта, у сегмента даже есть потенциал для роста: МКАД-2 по-прежнему ждет инвесторов, ведь потенциальные арендаторы уже готовы рассматривать в качестве основных ТЛЦ в 30- и 50-километровом удалении от Минска.

Кроме того, падение объемов реализации продукции отраслей-драйверов, ведущее к увеличению складских запасов, для рынка складов является фактором роста.

>>> Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber