Западные бренды уходят – эксперты рассказали о состоянии рынка торговой недвижимости

На фоне подросшей вакантности и ожидания выхода на рынок новых объектов арендные ставки в торговых центрах снизились. Но не только это влияло на ситуацию, складывающуюся на рынке торговой недвижимости.

Как отметил в своем квартальном обзоре партнер и исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин, одним из факторов, поддержавшим тенденцию 2022 года стало падение розничного товарооборота (РТО).

"В I квартале 2023 года продолжилась тенденция на сокращение РТО: в Минске в январе-феврале он сократился на 6,3% в сопоставимых ценах к уровню января-февраля 2022-го, в Беларуси – на 3,5%", – подчеркнул эксперт.

Отметим, что товарооборот падал и в марте. Согласно данным Белстата, оптовая и розничная торговля в I квартале ужались на 4,6%, а оптовая – на 3,4%. Да и в целом экономика продолжила "отрицательный рост": если в 2022-м она рухнула на 4,7%, то за квартал упала на 2,1% год к году.

Нельзя не упомянуть и тот факт, что валовый региональный продукт в первые месяцы года сильнее всего снизился именно в столице – на 5,4%. Худшие экономические показатели Минска не могли не повлиять на количество покупателей и их активность в торговых точках.

Затянувшаяся пауза наконец-то прервана

В последнее время девелоперы, опираясь на неважные экономические показатели и негативные прогнозы, не торопились документально завершать строительство уже готовых объектов.

Но подводя итоги прошлого года, коллеги Алешкина из компании "Коллиерз" справедливо заметили, что в 2022 году в столице страны впервые с 2020-го были введены в строй крупноформатные торговые объекты.

Распахнули свои двери и арендные "квадраты" торгово-развлекательный центр Green Time (с арендопригодной площадью (GLA) 13 тыс. м2), и торгово-развлекательный комплекс Minsk City Mall (GLA 17 тыс. м2). К тому же в торгово-развлекательном комплексе "Экспобел" введен новый корпус (GLA 18,5 тыс. м2).

"За 2022-й сток торговых площадей в Минске увеличился на 48,5 тыс. м2 и на конец года в Минске предлагалось порядка 1 452,2 тыс. м2 валовой арендной площади (GLA) в торговых объектах современного формата. Реализация ряда крупных проектов коммерческой недвижимости в Минске в 2023-2024 годах должна значительно увеличить сток", – сказано в отчете "Коллиерз".

По мнению экспертов, в 2023-2024 годах ожидается ввод более чем 340 тыс. м2 торговых площадей. Что же это за объекты?

Команда "на взлет" не дана

В первую очередь, это ТРЦ "АвиаМолл" торговой площадью 90 тыс. м2, а также ТРЦ "Галерея Сеница" (GLA 27 тыс. м2), ТЦ в МФК Prizma (22 тыс. м2 торговой площади), а также анонсированное до конца 2023 года открытие торгового дома белорусских товаров в экс-ТРЦ "Магнит Минска" (GLA около 54 тыс. м2).

"В I квартале 2023 года на рынке торговой недвижимости связанных с открытиями значимых объектов событий не произошло. Но в преддверии "большого строительного сезона" активизировался процесс строительства будущих объектов общегородского уровня", – отметил Алешкин.

Но далеко не у всех дела идут споро – вмешиваются непредвиденные обстоятельства. В частности, в быстром завершении строительства ТРЦ "АвиаМолл" элементарно нет смысла из-за очередного сдвига сроков по вводу в строй станции метро "Аэродромная", без открытия которой люди не смогут добраться до торгового центра.

Ранее метростроители обещались завершить работы "к 2023 году". Он наступил, о вводе станции ничего не слышно, и сейчас новая озвученная теоретически возможная дата – август 2024 года. На сайте ТРЦ MaraMall (его название там не изменилось) дата ввода осталась в прошлом – "2022 год". Пока же главный вход будущего ТРЦ смотрит на стройплощадку.

Один долгострой завершен, другие активно достраиваются

Зато другие объекты активно возводятся. Тот же отобранный у иранских инвесторов (которые за долгие годы так и не начали работу на объекте) экс-Червеньский рынок активно растет ввысь "костями" каркаса и даже обрастает "мясом" наружных стен.

Вот-вот (владельцы объявили даже дату торжественного открытия – 1 июня) распахнет свои двери ТЦ "Сеница" (таково новое название "торговой деревни"). Этот долгострой, расположенный за МКАД в южной части города, в феврале уже официально ввели в эксплуатацию.

Продолжаются строительно-монтажные работы на МФК Prizma на Партизанском проспекте, а также МФК "Сигма" на Немиге. Окончательно определена судьба "Магнита Минска", который зиял пустотами многие годы. Часть МФК станет арендным жильем (кого в него заселят, пока не сообщали), а в стилобате разместится ТЦ, в котором станут продавать исключительно белорусские товары (так заявили власти). Перед строителями поставлена задача завершить работы до конца текущего года).

"Таким образом, объем предложения современной торговой недвижимости остался прежним, но перспектива новых открытий многообещающая", – отметил в своем отчете исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.

Вакантность растет, арендаторы получают скидки

Как отметили в "Коллиерз", в течение 2022 года на рынке проходили значительные ротационные процессы, в том числе вызванные уходом с рынка иностранных ритейлеров и финансовой несостоятельностью отечественных, успешные ритейлеры продолжали свое развитие.

"В 2022-м ставки аренды в современных торговых центрах незначительно снизились. В связи с вводом новых объектов в 2022 году, вакантность на конец года немного выросла и составила 9,6%.", – отмечается в отчете компании.

А что же происходило в начале 2023-го? Как подчеркнул Алешкин, спрос на торговые площади продолжил оставаться умеренным. В объектах, где уже сложился традиционно низкий уровень вакантности площадей, происходили только ротационные открытия, как, например, открытие магазина "Да Дому" в ТРЦ "Дана Молл".

"Был спрос на площади в тех ТЦ, где сохранялось более высокое предложение помещений в аренду. Так, новые открытия магазинов (салонов) в течение I-го квартала состоялись в ТРЦ DIAMOND CITY и PALAZZO. Несколько ниже был интерес со стороны потенциальных арендаторов к таким объектам, как "Центрополь" и "Минск Сити Молл", где предложение площадей остается значительным", – сообщает эксперт.

В отчете NAI Belarus указано, что в итоге ставки по договорам с фиксированным размером "штормило" несколько больше, поскольку в начале 2023 года курс рубля довольно серьезно упал.

"Однако поскольку очевидных предпосылок для роста ставок для новых арендаторов на рынке не наблюдалось, а условия по действующим договорам аренды пересматривались не так часто, размеры ставок остались в основном на уровне конца 2022 года даже в рублях", – заявил Андрей Алешкин.

Чего ждать на рынке?

По мнению эксперта, спрос во втором квартале останется умеренным, однако факты закрытия имеющихся вакансий на рынке продолжатся.

"Вакантность будет сокращаться по причине преобладания спроса над текущими закрытиями объектов. Ввод новых площадей будет умеренным, ожидается официальное открытие ТЦ "Сеница". Среднерыночные ставки в рублях вырастут, ожидается коррекция в 7-8%, по успешным объектам – до 10%", – дал прогноз Андрей Алешкин.

А вот в "Коллиерз" уверены, что ставки аренды находятся в равновесном значении, их изменение в 2023-м маловероятно.

"Некоторое снижение ставок допускается во вводимых новых торговых центрах до уровня, позволяющего девелоперу обслуживать банковские кредиты, а арендатору функционировать в условиях снижения покупательской способности", – сказано в отчете компании.

>>>Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram и Viber