Ждем "однушки" по $100? Что происходит с арендой жилья в Минске

Радующие хозяев "бабушатников" и "инвестиционных" квартир заголовки а-ля "В Минске стало меньше арендных квартир" заполонили эти ваши интернеты и телеграмы. Выяснять, откуда "ноги растут", нет необходимости. В текстах и постах (но не во всех) есть ссылка на материал самого известного в стране портала о недвижимости.

"Свободных вариантов все меньше": именно так начинается аналитический материал realt.by о рынке арендного жилья в столице страны. Мы решили разобраться, что же происходит на самом деле.

Съемного жилья в Минске не хватает?

Действительно ли в Минске сдают меньше квартир, чем раньше? Такой вопрос журналист Tochka.by задал независимому эксперту рынка недвижимости Наталье Литовской.

"Вполне вероятно, что в базе realt.by квартир стало меньше. Возможно, это сезонность, а возможно, дело в том, что в этом сегменте в качестве агрегатора популярность набрали другие площадки. Ведь появились, к примеру, сообщества в вайбере и телеграме, не привязанные к сайтам", – предположила эксперт.

При этом Литовская отметила, что рынок предложения арендных квартир рос несколько лет. И главным триггером для постоянного увеличения числа объектов становилось не то, что Минск вымирает (столица несколько лет назад перестала быть двухмиллионником, минчан становится все меньше с каждым годом) или же отъезд людей из страны и падение экономической активности.

"Эти факторы, конечно же, оказали определенное влияние, но, по моему мнению, главным условием для роста предложения на рынке аренды квартир стали новостройки. Их много, локации разные, объемы ввода не рухнули, и тенденция на увеличение количества квартир прослеживалась. Из-за ухода старшего поколения росло также и предложение на вторичном рынке. То есть я могу объяснить рост базы предложения, а вот причины уменьшения – нет", – поделилась наблюдением Наталья Литовская.

Спрос упал и не отожмется в августе, как бывало всегда

У руководителя отдела аренды агентства недвижимости "Твоя столица", Маргариты Почицкой примерно те же данные по рынку арендного жилья и реакция.

"Данные базы realt.by я не буду комментировать, но исходя из наших данных могу сказать однозначно: арендных квартир в Минске меньше не стало. Они есть и в разных ценовых сегментах, и в разных районах города: на рынке съемного жилья есть из чего выбрать", – рассказала риелтор.

Она также заявила, что сейчас спрос на арендное жилье в столице страны упал по сравнению с данными аналогичных периодов прошлых лет.

"В июле желающих арендовать минскую квартиру заметно меньше, чем в 2022 году, и тем более до пандемии. Из-за активного строительства новых общежитий и модернизации старых почти пропал спрос со стороны студентов, которые ранее оказывали активное влияние на рынок аренды", – сделала выводы Маргарита Почицкая.

Говоря о ближайших перспективах, начальник отдела аренды агентства недвижимости "Твоя столица" четко заявила о том, что в последнее время ситуация на рынке (если говорить о спросе и ценах) значительно отличается от предыдущих лет.

"Раньше в июле-августе спрос резко увеличивался из-за наплыва студентов, которые искали жилье накануне учебного года. Заявок от них было очень много, сейчас их попросту нет. Поэтому студенты сейчас практически никак не влияют на рынок в разрезе спроса и цены", – пояснила Маргарита Почицкая.

Она также отметила, что упал спрос и со стороны иностранцев, которых в Минске стало заметно меньше, посему и в сегменте дорогого арендного жилья говорить о том, что цены возрастут, не приходится.

"Цены стабилизировались и находятся на примерно одинаковом уровне довольно продолжительное время. А учитывая то, что в последние недели резко подрос курс доллара, говорить о том, что есть предпосылки для того, чтобы хозяева арендного жилья стали их повышать, не приходится", – рассказала Почицкая.

Она добавила, что прежний механизм ценообразования, когда в июле-августе резко возрастал спрос и цена, в последние годы перестал работать.

"Спрос диктует рынку свои жесткие условия", – перефразировала известную фразу риелтор.

Перспективы можно оценить, но не по всем пунктам

Что же ждет рынок арендного столичного жилья? По мнению Натальи Литовской, делать прогнозы относительно предложения и спроса можно. С ценами сложнее – легко попасть впросак.

"Этот рынок я, откровенно говоря, глубоко не анализировала. Но могу сказать одно: если население Минска падает, а кредиты становятся все более доступными, то люди все больше склоняются к варианту приобретения жилья, а не аренды", – отметила Литовская.

Она также заявила, что говорить об этой тенденции можно только в краткосрочной перспективе.

"У нас же никогда не бывает так, чтобы кредиты были доступными для многих на протяжении долгого времени. Поэтому кредиты закончатся, и народ снова станет больше интересоваться съемом", – уверена эксперт.

Литовская также оценила перспективный спрос, отметив, что свободного жилья в Минске сейчас очень много.

"Раньше его худо-бедно студенты занимали, сейчас же в Минске понастроили массу приличных общежитий, и власти заявили, что в 2023 году все минские студенты будут обеспечены койко-местами. То есть этот пласт квартиросъемщиков практически исчезнет", – подтвердила оценку коллеги Наталья Литовская.

Она также рассказала, что сегодня основные квартиросъемщики – это не приезжающие в столицу грызть гранит науки ребята и девчата с периферии, а молодые семьи.

"Причем в большинстве своем не приезжие, а минчане, которые хотят жить отдельно от родителей/бабушек-дедушек. А также те, кто окончил вуз и удалось остаться в Минске. Но количество и тех, и других у нас год от года не увеличивается", – добавила независимый эксперт.

Появятся ли в Минске "однушки" за 100 долларов

Получается, что довольно активный ввод жилья, строительство общежитий (которое идет полным ходом), сокращение количества студентов и уменьшение занятого в экономике населения столицы страны приведет к падению цен на арендные квартиры? Ответ эксперта однозначен.

"Нет. Разные объекты ведут себя по-разному. "Бабушатники" на окраинах, безусловно, будут дешеветь. А хорошие новостройки в центре Минска, недалеко от метро, всегда будут в цене. И спрос на них если и просядет, то не сильно. И как было "300 за однушку", так и будет", – предположила Наталья Литовская.

Но тут же оговорилась: речь о размере арендной платы, измеряемой в долларах, которая завязана на размер реальных доходов.

"А ведь мы не знаем, какой будет зарплата в валютном эквиваленте. Много нюансов, которые необходимо тщательно анализировать. А когда нет исходных данных, то и прогноз точный дать невозможно", – резюмировала Литовская.

Осторожна в прогнозах была и Маргарита Почицкая.

"Если не будет никаких негативных внешних проявлений, экономика не будет претерпевать серьезных изменений, то и ситуация вряд ли будет принципиально другой. Мы прогнозируем, что увеличения цен не будет. И найти себе жилье, соответствующее требованиям по качеству и цене, без особых проблем смогут все", – уверена начальник отдела аренды агентства недвижимости "Твоя столица".

Говоря о конкретных перспективах изменения стоимости аренды столичной недвижимости, она заявила, что вряд ли цены изменятся.

"Как и сегодня, цены на однокомнатные квартиры будут колебаться в диапазоне 170-250 долларов, на двухкомнатные – 230-300, трехкомнатные – 250-350", – обрисовала перспективы минских рантье риелтор.

>>>Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber