Viber 
Дзен 
В I квартале в Минске не было введено в строй ни одного крупного торгового центра. Но не это стало главной причиной того, что собственники торговых площадей стали поднимать стоимость арендной платы.
Открытия каких ТЦ заждались минчане, как ожившая розница повлияла на вакантность и ставки, а также чего ждать в II квартале 2024 года, корреспондент Tochka.by поинтересовался у эксперта.
Мегасобытием покупка Mega Park не стала
Знаковым событием I квартала на рынке торговой недвижимости Минска стал аукцион, на котором один из долгостроев, многие годы стоявший в почти готовом, но замороженном состоянии, был продан.
Напомним, что ТРЦ Mega Park, после того как его цена упала аж в пять раз, был-таки продан в январе на очередном аукционе. Новым собственником стал один из крупнейших в стране девелоперов – группа компаний "Сигмаполюс".
Именно эта покупка в обзоре рынка ретейла и торговой недвижимости в I квартале текущего года, выпущенном консалтинговой компанией NAI Belarus, названа главным событием начала 2024 года.
Все дело в том, что новые знаковые объекты не открывали свои двери для посетителей. Как отметил партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин, исключением стал только компактный МФК "Гудвил" в Сухарево.
Определение "компактный" весьма уместно, так как в многофункциональном комплексе в числе прочих площадей лишь около 6,5 тыс. м2 торгово-развлекательного назначения. При этом девелоперы крупных объектов, которые находятся в высокой стадии готовности и заявлены к вводу на текущий год, начали анонсировать возможные даты их открытия.
Когда откроется Mega Park, который куплен новым собственником по цене, сниженной в пять раз (Br24,67 млн), пока не сообщалось. Так что ввод новых площадей в начале года был очень скромным.
Лето – пора открытий
Ввода каких ТЦ заждались минчане?
"Вопрос можно разделить на две категории: ТЦ/ТРЦ, которых заждались потенциальные покупатели, их конечные клиенты, и объекты, открытия которых ожидают участники рынка, экспертное сообщество", – пояснил Андрей Алешкин.
Он рассказал, что ожидаемые жителями – это объекты в новых районах, где еще существует дефицит инфраструктуры. К таким можно отнести "Авиа Молл", строящийся в "Минск Мире", и Mega Park.
А так как продления третьей ветки минчане будут ждать на год дольше обещанного, то и этого ТЦ – тоже.
Что до "главного события квартала", то, по словам Алешкина, нельзя сказать, что жители Каменной Горки и Кунцевщины обделены торговыми объектами. Но в них – к примеру, в том же ТРЦ "Грин Сити", крупнейшем в округе – слабо представлена развлекательная составляющая.
"Mega Park просто обязан будет восполнить этот пробел", – уверен партнер, исполнительный директор NAI Belarus.
"У девелоперов – свои, у перспективных арендаторов – свои, у конкурентов, наблюдающих за их реализацией, – свои", – пояснил Алешкин.
В ближайший период, кроме двух упомянутых ТРЦ, ожидается ввод МФК Prizma рядом с метро "Партизанская" и ТРЦ "Червенский" на месте одноименного рынка.
После долгого снижения ставки пошли вверх
Что происходило со ставками на фоне практически нулевого ввода новых площадей и стало ли это триггером, корреспондент Tochka.by спросил у эксперта рынка коммерческой недвижимости.
По его словам, не ввод (точнее, его отсутствие) двинули ставки вверх, а ожившая розница. Ведь год назад минская розница показывала падение (на 3,5%).
"Чего только стоит рост РТО по Минску (+22,5%) за I квартал. И это, как принято в статистике, в «сопоставимых ценах». Физический объем выручки еще выше", – привел цифры Алешкин.
Он проинформировал о том, что минчане, которые понесли деньги в магазины, стали основным фактором, стимулирующим развиваться розничных операторов.
"А каждое новое открытие – шаг к сокращению вакантности. Ну и стимул к росту ставок. Здесь уместно особо отметить, что в современных ТЦ/ТРЦ – а говоря о рынке, мы прежде всего имеем в виду современные объекты – очень высокая доля договоров аренды, привязанных к проценту от оборота", – подчеркнул эксперт.
Андрей Алешкин также заявил, что и фиксированные рублевые ставки тоже выросли. Где-то на 5–7%, где-то на 12–15%, а иногда и выше.
"Поскольку участники рынка и по новым договорам, и при пересмотре коммерческих условий по ранее действующим учитывали как уровень инфляции, так и девальвацию рубля за прошедшие несколько месяцев", – пояснил собеседник.
При всем этом ситуацию нельзя назвать безоблачной.
"Растущие объемы выручки – это основной показатель, что игроки рынка чувствуют себя вполне комфортно. Однако даже при таких условиях ситуация была отнюдь не безоблачной, ряд сетей испытывал определенные проблемы…" – отметил Алешкин.
Вслед за уходом с рынка такого крупного продовольственного ретейлера, как "Виталюр", в начале 2024 года продолжились проблемы у таких сетей, как "Алми", заявившей об оптимизации объектов сети, и "Буслік", который к концу квартала объявил о полной приостановке бизнеса.
Собственникам надо ловить момент
Андрей Алешкин отметил, что в принципе сегодня в столице вполне достаточно торговых площадей для ведения розничного бизнеса и комфортного обслуживания покупателей. Однако в плане покрытия конкретных территорий есть куда развиваться.
"Тот же «Авиа Молл» однозначно необходим в такой густонаселенной локации, как «Минск Мир». По мере развития проекта «Северный берег» там также понадобится строительство собственного ТРЦ, сопоставимого по масштабу с топовыми объектами столицы", – заявил он.
Что до заполнения ТЦ, несколько лет назад пугавших посетителей заколоченными/пустующими павильонами, открытия новых магазинов на постсанкционно освободившихся местах, то, по уверению партнера, исполнительного директора NAI Belarus, в Минске, в отличие от Москвы, и мест этих было "раз-два и обчелся, так что и заполняться было особо нечему".
"Даже в Москве, где после ухода международных брендов во многих ТРЦ образовалась вакантность 70% и выше, уже фактически забыли об этой проблеме: площади успешно заняты другими ретейлерами, покупательский поток восстановился. У нас же крупные площади освободились только после ухода H&M и JYSK, но розничных объектов этих брендов было немного. Еще некоторые ушедшие бренды занимали незначительные площади, и их уход с точки зрения влияния на вакантность вообще не сказался", – уверен Андрей Алешкин.
Чего же ждать от рынка, на котором (вследствие того, что многие планировавшиеся к открытию ТЦ не введены) спрос уже доминирует над предложением?
По словам эксперта, сейчас многие собственники, в проблемные годы "сажавшие не совсем удобных арендаторов", распрощаются с ними и предложат площади более интересным.
"Сошлись и благоприятная конъюнктура, вызванная потребительской активностью, и низкий уровень ввода новых площадей: в 2023 году ввели только "Першы нацыянальны гандлёвы дом" и ТЦ "Сеница". Но это несколько специфические объекты, со своими концепциями, скажем так, не для всех", – пояснил партнер, исполнительный директор NAI Belarus.
Тем не менее эта тенденция вряд ли закрепится, ведь Минск ждет существенный рост предложения новых площадей после ввода крупных объектов, находящихся на завершающихся стадиях строительства. Конкуренция за привлекательных арендаторов возрастет.
Из-за того, что власти стимулируют спрос, в том числе льготными кредитами, потребительская активность станет основой для поднятия ставок аренды.
"Среднерыночные ставки в рублях вырастут, ожидаемая коррекция составит 4–5%, а по успешным объектам – до 7–8%. Возможны изменения в сторону роста базовой арендной величины", – озвучил прогноз Андрей Алешкин.
>>> Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber
