На рынке недвижимости новые рекорды: чего ждать в этом году

Весь предыдущий год на рынке недвижимости отмечались рекорды за рекордами. Последние два месяца не исключение: январь и февраль превзошли аналогичные периоды прошлых лет по числу заключенных сделок.

У экспертов – четыре варианта развития дальнейших событий. Пока реализовывается первый, самый оптимистичный сценарий: удачное время и для продажи квартиры, и для приобретения.

Как не упустить хорошее для сделки время и чего ждать на рынке недвижимости в 2024 году, Tochka.by спросила у заместителя начальника отдела аналитики и консалтинга агентства недвижимости "Твоя столица" Андрея Чернышева.

Новые рекорды

Январь – месяц для раскачки: традиционно в этот период заключается меньше всего сделок с недвижимостью. В последние 10 лет этот показатель уверенно держался на среднем уровне – 750 договоров в месяц. Больше было только в активном 2022-м – 960. В этом январе рекорд: 1134 сделки в Минске.

Февраль не стал исключением и продолжал бить рекорды последних двух лет. В этом месяце было заключено 1475 сделок купли-продажи (предыдущий максимум в феврале был отмечен в 2018-м – 1200 сделок).

"Сейчас развивается оптимистичный сценарий: сохранилось доступное кредитование, курс доллара стабилен. Именно эти две вещи напрямую влияют на спрос, поскольку определяют покупательную способность", – объясняет Андрей Чернышев.

Март, по предварительным прогнозам экспертов, продвигается так же активно. И пока нет никаких предпосылок, чтобы начал реализовываться негативный прогноз. Сейчас хорошее время и чтобы продавать квартиры, и чтобы их покупать.

Нехороший сценарий: вырос доллар

"Если проиграется хоть один негативный фактор – рост курса доллара или увеличение ставки по кредитам – логично, что это повлечет моментальное снижение спроса. Подобное мы уже наблюдали несколько лет назад", – говорит эксперт.

Удорожание валют напрямую влияет на покупательную способность белорусов, получающих зарплаты в рублях, ведь стоимость недвижимости пропорционально вырастет.

Рост курса на 15% может снизить спрос на 10%, что повлечет и сокращение количества сделок. А за уменьшением числа покупателей последует и снижение цены на "квадрат".

Нехороший сценарий: отпали кредиты

Не стоит недооценивать долю покупателей с кредитами: сейчас она тоже на рекордном уровне – почти 40% сделок с недвижимостью на вторичном рынке заключается с помощью кредитования. Этот процент постепенно начал увеличиваться, когда в 2021 году банки стали возвращать программы кредитования на "вторичке", а затем достиг своего пика, когда ставка опустилась на привычные для потребителя 15% годовых.

"До временной приостановки выдачи кредитов ставка достигала 15%. Доля покупателей в кредит – примерно треть. Как только ставка поднялась всего на 6 процентных пунктов (с 15 до 21%), число покупателей в кредит снизилось в разы, до 4%. Это для понимания, насколько может быть шатким положение на рынке недвижимости и почему сейчас хорошее время для сделок", – продолжает Андрей Чернышев.

Если же проиграются оба негативных фактора – и рост курса валют, и снижение доступности кредитования – это очень быстро отсеет с рынка примерно пятую часть покупателей. Активность на рынке ожидаемо спадет: снизится число сделок, увеличится количество предложений, стабилизируется и ценник за "квадрат" на разные типы квартир.

А что будет с ценами?

По оценкам экспертов, стоимость недвижимости в Минске постепенно начинает расти. В январе отмечался незначительный рост – на 1%, в феврале – на 1,5%.

Сделки заключаются быстро. Например, в "Твоей столице" примерно 42% квартир продаются за две недели. Торг при этом относительно незначительный: продавцы готовы идти на уступки и сбрасывать примерно 3% заявленной рыночной стоимости.

"При сохранении текущей благоприятной ситуации предполагаем, что цены будут расти. Все эти факторы – быстро проходят сделки, торг минимальный, доступные кредиты и стабильный доллар – это предпосылки к росту цен", – заключает эксперт.

При этом он добавляет: такую ситуацию важно понимать правильно: она весьма хрупкая, и, пока она есть, нужно ею пользоваться. С приходом любого из возможных форс-мажоров все может если не рухнуть, то значительно измениться в нежелательную сторону.

Примеров подобного за последние несколько лет хватает. Поэтому продавцам не стоит завышать цены, тем самым растягивая на неопределенный срок продажу квартиры, а покупателям – ждать, что кредиты станут еще доступнее.

>>> Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber