"Надувается пузырь": эксперт о ситуации с рынком новостроек в Минске

На рынке "вторички" наблюдается плавное снижение цен, но рынок "первички" всегда реагирует по-другому на экономические потрясения, и ожидать обвала стоимости квартир здесь вряд ли стоит. Зато есть другие подводные камни.
"Надувается пузырь": эксперт о ситуации с рынком новостроек в Минске
Фото: Nataly Reinch / shutterstock.com

Резкие колебания курсов валют в начале марта несколько "заморозили" ситуацию на рынке новостроек. Продажи приостановились, даже несмотря на дальнейшую стабилизацию и "откат" белорусского рубля к февральским значениям.

Что же останавливает покупателей от приобретения долгожданной квартиры в новостройке? Портал Tochka.by пообщался на эту тему с заместителем начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица" Андреем Чернышевым.

Почему продается мало квартир в новостройках

Как рассказал эксперт ранее, на рынке "вторички" ситуация более предсказуемая – с большой долей вероятности цены на квартиры в этом сегменте будут постепенно падать. И выиграют те продавцы, которые уже сейчас пойдут на некоторые уступки покупателям. В таком случае вероятность успешной сделки будет выше. Да и перспективы восстановления рынка продаж на "вторичке" не самые радужные на ближайшие два года.

На рынке новостроек ситуация несколько отличается. Хотя ее трудно оценить. Поскольку посчитать, сколько именно в мае было продано новых и строящихся квартир, невозможно. 

Ситуацию на вторичном рынке экспертам предугадать проще: они утверждают, что цены будут падать. Фото: Skreidzeleu / shutterstock.com

"У нас нет таких данных. Статистикой по долевому строительству располагает только Мингорисполком, а продажи по жилищным облигациям знают только сам застройщик и банк-партнер, поэтому мы можем лишь предполагать, что цифра по результатам продаж 2021 года могла достигать примерно 14,5 тысяч как на "первичке", так и на "вторичке". То есть, всего по Минску было продано примерно 28 тыс. квартир за минувший год", – отмечает Андрей Чернышев.

Растет экономика – растут и продажи

Законы рынка новостроек вполне легко объяснить: если экономика растет, то цены увеличиваются сначала на новое жилье, а только потом на "вторичку".

"Но в стрессовом периоде все меняется. Физлица скорее купят квартиру на вторичном рынке, нежели в новостройке. Хотя бы потому, что застройщик всегда до последнего держит цены, а владелец квартиры на "вторичке" ее снижает. У застройщика все сложнее – у него на рынке несколько сотен квартир, запущена строительная машина. Даже если он даст на одном подъезде скидку на "квадрат" в 20-30 долларов, это все в итоге ударит по выручке и скажется на окупаемости проекта", – говорит эксперт.
В пример он приводит неопределенный 2020-й год. Тогда цены на "первичке" не снизились. А в некоторых новостройках цена "квадрата" даже росла.

Купить новую квартиру стало проще

В целом же, сейчас купить новую квартиру в Минске физлицу стало проще – хотя бы даже с позиции выбора.

"Сданы новые дома в комплексе "Минск-Мир". Там продавали жилье даже меньше 1 тыс. долларов за квадратный метр. Во многом это удавалось делать за счет отсутствия черновой отделки и увеличения высотности домов. Вообще, предложение на "первичке" с начала 2021 года достигло максимума за последние 10 лет – 155 домов по городу", – уточняет заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица".

Многие застройщики непоколебимы – и цену на квартиры держат. Но денежные обороты все равно нужны, и долгое время пустующие готовые квартиры простаивать не могут.

Но интерес больше к "вторичке"

"Сейчас нехватка спроса, потому что граждане в ситуации турбулентности больше берут жилье на "вторичке". Несмотря на то, что застройщик фиксировал курс доллара в период девальвации валюты – даже это толком не помогло. Покупатель не спешит на рынок новостроек", – отмечает эксперт.

Впрочем, этот рынок население тоже мониторит. Согласно последнему опросу агентства "Твоя столица", в основном физлица интересуются однокомнатными квартирами на высокой стадии готовности. Это в том числе и интерес со стороны студентов, выпускников вузов, которые отучились в столице и хотят здесь остаться. Молодежь – та категория, которая категорически не хочет жить в квартирах со "вторички".

"Если хорошо поискать, то в черте Минска можно найти неплохие квартиры в новых домах по заманчивым ценам. Хотя раньше такого не было. Сейчас же в силу вот этого переизбытка предложения цены застройщики периодически снижают", – говорит Андрей Чернышев.
Примечательно, что вслед за появлением большого количества предложений на минском рынке новостроек стал падать интерес к новым загородным квартирам в городах-спутниках. Для тех, кто готов жить в 20-30 километрах от Минска, сейчас самое время приобретать недорогое жилье там.

Надувается пузырь?

Чтобы оживить ситуацию с покупками квартир в сегменте новостроек, нужна стабилизация в экономике. Если будет все ровно по курсу рубля и валют – обеспечен рост продаж на рынке жилья. Если нет – не будет и спроса. 

Если хочется купить новое жилье, а на риск идти желания нет, можно присмотреть квартиру в новых домах, которые уже сданы. Фото: Alena Zharava / shutterstock.com

"Есть опасение, что на рынке новостроек Минска надувается пузырь – объемами, комфорт и престиж-классами. Но потребителя на все это особо и нет – фокус спроса сконцентрирован на "стандарте" и даже все больше скатывается на "эконом". Получается, все строится "на склад"? Тогда такая политика приведет в скорой перспективе к обвалу стоимости новостроек, ведь все равно ценообразование рыночное", – говорит Чернышев.

Снижаем риски при покупке

Эксперт советует физлицам не "играть с огнем" и смотреть новые квартиры если не в уже сданных домах, то хотя бы в домах с высокой степенью готовности.

"Это видно, когда строители уже облагораживают территорию, оформляют документы. Хотя бывают и форсмажоры. От них никто не застрахован", – говорит специалист.

"Еще вариант снизить риски – посмотреть квартиру на "вторичке" в доме до пяти лет. Это даже лучше – прошла усадка фундамента, все соседи сделали ремонт, цокольные этажи отданы в аренду, то есть имеется инфраструктура, территория облагорожена. Это хороший вариант покупки недвижимости в столь нестабильное время. К нему стоит присмотреться", – отмечает Андрей Чернышев.
Покупать квартиры в доме на уровне котлована или на уровне второго-третьего этажа – дело рискованное. Хотя многое зависит и от финансового состояния застройщика, и от его опыта работы – все это будет влиять на его устойчивость на рынке.

 >>> Только интересные истории и ничего лишнего – подпишитесь на наш Telegram

Читайте также: