Стрит-ретейл в Минске развивается, несмотря на уменьшение числа клиентов

Стрит-ретейл в белорусской столице продолжает развиваться. Негативным фактором для этого направления бизнеса является уменьшение числа клиентов, позитивным – большое количество новостроек с возможностью размещения магазинов и офисов на первых этажах зданий.

О том, где наблюдается концентрация минского стрит-ретейла, насколько эффективно используют эту недвижимость, на какие грабли наступают операторы, рассказал партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.

Никто не хочет ездить в центр

Несмотря на то что число жителей столицы второй год уменьшается, стрит-ретейл в Минске развивается. Причиной тому стало строительство новых жилых микрорайонов.

"«Северный берег», «Минск Мир», «Боровая» – продаются на ура, там формируется свой стрит-ретейл, так как люди из этих районов не будут ездить в центр, чтобы посидеть в кафе или сходить в супермаркет", – пояснил корреспонденту Tochka.by Андрей Алешкин.

Итогом стало то, что спрос и предложение в Минске в основном сконцентрированы в пяти локациях, привязанных к масштабным стройкам последнего десятилетия.

Минск не Лондон, не Париж и даже не Брест с Гродно

Street retail, что означает "уличная торговля", – популярное и востребованное направление как у профессиональных ретейлеров, так и у покупателей. Участники рынка выделяют два основных направления стрит-ретейла: традиционный, он же классический, а также в спальных (жилых) районах.

В столице Беларуси традиционный стрит-ретейл размещается на улицах исторического центра, в границах Верхнего города, Троицкого и Раковского предместий. Также к классическому направлению такой торговли можно отнести расположенные в центре участки послевоенной застройки проспекта Независимости и ряд примыкающих к нему улиц (Маркса, Кирова).

"В Минске нет ничего подобного на исторически сформированные торговые коридоры (Елисейские Поля в Париже, Нью-Бонд-стрит в Лондоне, Пятая авеню в Нью-Йорке, Виа Монтенаполеоне в Милане). Даже в Бресте и Гродно есть пешеходные улицы в центре, а вот при проектировке и строительстве послевоенного Минска ничего подобного не предусмотрели", – пояснил особенность белорусской столицы Алешкин.

По его словам, хотя в центре города есть сформированный трафик, назвать эти локации стрит-ретейлом в традиционном понимании нельзя.

Поэтому в отчете NAI Belarus особо отмечено такое направление, как стрит-ретейл новых районов, на которые приходится львиная доля предложения новых площадей, а также его проблемы.

Всего в стрит-ретейле новых районов на начало 2024 года (по оценочным данным NAI Belarus) имеется свыше 230 тыс. м² валовой арендной площади. С 2024-го ожидается прирост площадей в секторе за счет еще одной новой локации: жилого комплекса "Северный берег". Однако это в перспективе, поскольку по состоянию на март в эксплуатацию не введен ни один дом.

Новоселы по-прежнему без нужных магазинов и кафе

В Беларуси сложилась практика строительства жилых комплексов, жители которых сталкиваются с неудобствами.

"Объекты инфраструктуры несколько запаздывают по сравнению с вводом жилья, в результате чего новоселы остаются без элементарного торгового-бытового и социально-культурного обслуживания", – рассказал эксперт.

Но даже когда эти объекты появляются, проблема не исчезает, а поворачивается к новоселам новой гранью. В отличие от старых спальников, которые строились с целью максимально нарастить жилой фонд и где, за редким исключением, первые этажи не выводили из жилого фонда, в новостройках везде ситуация иная. Но от головной боли их жителей это не избавляет.

Причина – в отсутствии продуманной концепции со стороны застройщиков. Ведь, по словам Алешкина, девелоперы предпочитают продать коммерческие помещения на стадии строительства домов или сразу после ввода. Дальнейшая судьба объектов – проблема новых собственников.

"Итогом бессистемного подхода становятся ситуации нерегулируемой конкуренции, когда буквально в трех-пяти минутах пешей доступности бывает по несколько однотипных арендаторов (операторов)", – рассказал эксперт.

По словам Алешкина, проиллюстрированная выше ситуация не является уникальной – подобные казусы возникают повсеместно, и семь магазинов одной направленности могут конкурировать друг с другом на ограниченном пространстве и по такому же числу потенциальных клиентов.

Барбершопы уже не в тренде

В NAI Belarus проанализировали, как наполняются помещения, отведенные застройщиками под коммерческую недвижимость. Выяснилось, что, хотя объекты услуг и занимают четверть площадей, барбершопы уже не в моде.

"Частыми арендаторами площадей в стрит-ретейле становятся алкомаркеты и кофейни, а также общепит в целом. Сектор общественного питания стал одним из ключевых игроков рынка аренды коммерческих площадей, а во многих локациях – доминирующим", – заявил эксперт.

Развитию стрит-ретейла в новых районах способствует и то, что владельцами (арендаторами) новых объектов часто становятся жители новостроек.

"Спустился на первый этаж, проконтролировал, как работает кофейня или салон красоты, и снова домой, на седьмой этаж", – с юмором рассказал о развитии рынка стрит-ретейла в новых районах Андрей Алешкин.

Уличная торговля дает фору офисам

Оценивая рынок, исполнительный директор NAI Belarus отметил, что по мере застройки новых районов ожидается существенный прирост площадей. Кроме того, появляются они и в центре, где точечно возводятся новые объекты.

"На проспекте Дзержинского в стадии строительства находится ряд крупных жилых комплексов на первой линии застройки проспекта в районе станции метро "Грушевка". В одном из комплексов предусмотрено размещение двухэтажного стилобата по периметру всего комплекса, что существенно увеличит предложение. Вырастет предложение в "Минск Мире". А в течение 2024 года, как отмечалось, ожидается выход на рынок стрит-ретейла помещений в первых введенных в эксплуатацию домах крупного проекта "Северный берег", – отметил Алешкин.

По его словам, спрос на объекты в новостройках будет большим, ведь первые арендаторы снимут все сливки, не имея конкурентов.

Говоря о спросе в целом, эксперт отметил, что он стабилен, несмотря на то что потенциальных клиентов многих объектов стрит-ретейла становится меньше (из Минска уехали и уезжают зачастую те, у кого есть деньги).

Но так как средняя зарплата в столице растет, в сегменте еще с 2023 года отмечался рост ставок аренды.

Примечание: ставки указаны без учета НДС и эксплуатационных расходов.

"Рост коснулся в основном стрит-ретейла новых районов, поскольку в историческом подавляющее количество объектов находится в государственной, коммунальной или ведомственной собственности. Там ставки привязаны к базовой арендной величине, размер которой не менялся с 2019 года, а последуют ли изменения, станет понятно в апреле 2024 года", – пояснил эксперт.

Что касается покупки таких торговых объектов, то, по словам эксперта, цены на них достаточно высокие, так как они популярны и привлекательны для инвестиций. Причем как в зоне классического стрит-ретейла, так и в новых микрорайонах.

Уровень вакантности невысок и, в отличие от тех же офисов, где пустует минимум 20% площадей, составляет в среднем 5–7% в новостройках.

"Вакантность на улицах, представляющих классический стрит-ретейл, в исторической части города также низкая – на уровне 2–3%", – отметил Андрей Алешкин.

Он добавил, что это дает основание говорить о том, что в ближайшее время ставки аренды помещений (как и стоимость квадратного метра при продажах) будут расти. Для новых объектов спустя некоторое время они будут корректироваться – по мере ввода новых.

Причиной падения, по словам эксперта, станут возросшая конкуренция и уменьшение числа клиентов. Ведь сегодня арендные ставки в стрит-ретейле привязаны к обороту.

>>> Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber