Рынок жилья в Минске ставит рекорды: что происходит и что будет с ценами?

По итогам как мая, так и первых пяти месяцев 2023 года в целом, можно сделать простой вывод: рынок минской недвижимости бурлит. С помощью эксперта попробовали понять, в чем причины. И заодно разобраться, чего ждать дальше.

Рекорд за рекордом

Чуть ли не ежемесячно (согласно данным Национального кадастрового агентства, регистрирующего все сделки с недвижимостью) в Минске ставят рекорды по количеству проданных объектов недвижимости.

И львиную долю их составляют квартиры. Для того, чтобы понять, в чем причины этого бума, журналист Tochka.by обратился к независимому эксперту рынка недвижимости Наталье Литовской и задал ей несколько прямых вопросов.

Что происходит на рынке недвижимости в Минске

По словам собеседницы, не стоит удивляться тому, что ежемесячно продается так много квартир на минском рынке недвижимости.

"Главная причина этого – у людей есть деньги, и вкладывать их больше некуда", – поясняет Литовская.

По ее словам, дело не в том, что зарплаты белорусов подскочили до невиданного размера. Как раз падение доходов (или их мизерный рост) и является едва ли не единственным сдерживающим фактором.

Речь о том, что скопившие некоторое количество денежных знаков белорусы предпочитают держать эти суммы в долларах. Под подушкой или на счетах в банках. А недавно банки стали менять условия.

"Проценты по вкладам очень низкие. За хранение больше 50 тысяч долларов банки постепенно начинают вводить доплаты. Куда сейчас можно без особенных рисков вложить деньги? Только в недвижимость. Вот и покупают белорусы квартиры, и в основном в Минске", – пояснила Литовская.

И добавила: если у людей есть в наличии хотя бы 30 тысяч долларов, многие из них идут в банк, "докредитовываются" и тоже покупают жилье.

В ипотечных офисах очереди стоят

Отсутствие понятных механизмов сбережения валютных накоплений и доступное кредитование и стали драйверами роста столичного рынка недвижимости, отмечает эксперт.

"Этим поспешили воспользоваться застройщики – те, у кого хорошо идут продажи, цены подняли превентивно, и сейчас держат планку. А те, у кого не было продаж, решили, что следует использовать этот спрос и простимулировали его акциями и скидками", – говорит Наталья.

Насколько же повлияли на спрос неоднократно снизившиеся в этом году ставки по кредитам?

"В ипотечных офисах банков очереди стоят. Спрос на кредиты на приобретение недвижимости вырос, каждая третья сделка – с кредитом", – уточняет эксперт.

По ее словам, те, у кого есть накопления, сейчас активно пользуются возможностью улучшить свои жилищные условия.

Покупатели с периферии не сильно влияют на рынок

Почему "улучшить"? Вывод аналитик делает на основе статистики: доля "двушек" в объеме проданного жилья растет. То есть, люди переезжают из однокомнатных квартир (своего первого жилья) все чаще.

"Люди стали чаще покупать "двушки", чем раньше. Когда это происходит, можно с уверенностью говорить, что на рынок вышли те, кто улучшает жилищные условия. И это, повторюсь, связано с более доступным кредитованием", – отметила Литовская.

Но сразу отметила: это вовсе не значит, что покупателей из регионов, приобретавших "однушки" для детей, стало меньше. Поток желающих купить столичные "бетонометры" не иссякает по нескольким причинам.

"У живущих в регионах людей негативные ожидания усиливаются: они видят, что происходит с их уровнем жизни, и стараются или переехать в Минск, или вложить деньги в квартиру в Минске "на будущее", под сдачу, для подрастающих детей", – обрисовала ситуацию Наталья.

При этом приток в Минск покупателей с периферии, считающих, что там "всегда есть деньги", не оказывает глобального влияния на рынок. Разве что на рынок новостроек в определенной локации.

Демографию и очередь "пальцем не задавишь"

Нельзя, по словам Литовской, сбрасывать со счетов и демографический фактор, значение которого усилила пандемия COVID-19.

Минчанам, получавшим квартиры в 60-70 годах минувшего столетия (когда столица БССР активно застраивалась) уже далеко за 70, а порой и за 80. Они уходят из жизни, оставляя наследникам свои "двушки" и "трешки" в "хрущевках", "брежневках", стандартных панельках в спальниках.

"У их детей, как правило, уже есть жилье, а внуков откровенно мало. И не факт, что они живут в Беларуси. Или живут, но продают старое жилье, добавляют и покупают квартиры в новостройках", – пояснила эксперт.

Из-за убыли населения и эмиграции (а уезжают люди, прежде всего, из столицы) Минск два года тому потерял звание двухмиллионника, и население столицы продолжает сокращаться. Но спрос не падает в том числе и потому, что в очереди на жилье стоят около 200 тысяч человек.

"Не все из них дождутся своей очереди. Понимая это, люди строятся с помощью коммерческих кредитов", – отметила независимый аналитик.

Но приток населения из регионов не компенсирует убыль. Кроме того, белорусы с каждым годом женятся все позже и детей заводят все меньше – среднестатистическая семья в стране – 2,9 человека. И процесс отъезда из страны тех, кто "двигал рынок", не закончен.

Строить… будут, и много

А что с объемами строительства жилья? Ранее власти с самого верха регулярно пугали мантрой "в Минске больше строить не будут". Ее давно не слышно, но также давно не проводятся аукционы по продаже участков под застройку. Повлияет ли это?

По словам Литовской, нет.

"Кто сейчас строит? Государственные застройщики, а также коммерческие по инвест-проектам. На общий объем ввода квадратных метров жилья отсутствие аукционов влияния не оказывает. Да, большинство частников не получает доступ к земле, рынок все более монополизируется, но строительные компании "с особым статусом" проблем не испытывают – под "Северный берег" "отвалили" земли на 130 тысяч новых жителей", – обрисовала перспективы аналитик.

Это подтверждают и озвученные ранее планы властей. Согласно им, только в этом году должны ввести более 900 тысяч м² жилья.

"Свежих данных Белстата нет, но предварительные расчеты показывают: на каждого жителя Минска уже приходится больше 24,7 "квадратов". А еще достроят "Минск-Мир" на 60 тысяч человек, построят "Зеленый Бор" на 105 тысяч, завершат "Лошицу", возможно, предложат "Северный Берег" на 130 тысяч жителей. Это запланированный рост предложения", – успокоила не верящих в то, что жилья хватит всем, Наталья Литовская.

Что будет с ценами на квартиры в Минске?

Если не главный, то один из основополагающих вопросов, – не подорожает ли минская "недвига"?

Вероятно, нет. По крайней мере, такой вывод можно сделать благодаря тому, что главным "поставщиком" новых квадратных метров в столице остается "Минск-Мир". В базе из 16 тысяч квартир доля Октябрьского района порой превышает 50%.

Ведь все это необходимо продать, а спрос – не бездонная бочка. Учитывая мега-проекты на севере столицы и на полигоне в Колодищах.

"Если все будет идти по накатанной, то нас ждет бодренькое лето – кредиты-то хорошие, не все еще раскачались и решили, что надо брать. Цены не думаю, что будут заметно расти, на "первичку" они уже подросли до пределов терпимости, и люди даже воротят носом: "1350 за метр в евродвушке дороговато". Ведь покупатели получают голые стены и после ремонта метр выходит по 1550", – отметила эксперт.

По ее словам, предел нащупан, повышать цены уже некуда, разве что на узкий сегмент ранее недооцененных объектов, но их мало.

"К тому же по осени будут стартовать проекты от госзастройщиков. Ценовых потрясений не ожидаю, на вторичку цены будут на плато", – рассуждает Литовская.

И резюмирует: подорожать на несколько тысяч могут только ходовые двушки в панельках в хороших районах.

>>>Больше интересных историй – подпишитесь на наши Telegram, Instagram и Viber